Как посчитать выгодность того или другого понятно - берешь Excel, делаешь пару предположений и считаешь. Но что лучше в плане качества жизни - иметь собственное жильё или бегать по съёмным квартирам? Приковать себя якорем или оставаться мобильным?
Сравниваем не с инвесторской точки зрения, а с личной.
за «Покупка жилья»
за «Аренда жилья»
Мне кажется, некорректно сравнивать только аспект качества жизни без финансовой стороны вопроса. Решение в любом случае придется принимать исходя из всей совокупности факторов, и стоимость здесь играет большую роль. Поэтому я отвечу сразу про всё.
У меня есть квартира в родном городе, я в ней давно не живу - но меня греет мысль, что даже если начнется финансовый апокалипсис и мировая закулиса обрушит доллар, я в крайнем случае всегда смогу туда заселиться и питаться дошираками. По разговорам со знакомыми, тема "своего угла где-то" является важной психологической потребностью для многих.
В Москве я недвижимость в свое время не стал брать: снимать удобную квартиру в центре за 50к в месяц оказалось гораздо удобнее, чем вбухивать существенную долю капитала в свое жилье (с, вполне вероятно, худшими характеристиками). Рад, что так поступил: сейчас при переезде в другую страну геморроя бы существенно прибавилось.
Вообще, я совершенно не представляю, где я буду географически через ~10 лет. Наверное, буду готов при таком раскладе брать жилье в одном из двух вариантов:
Без детей все мое имущество сводилось к макбуку в рюкзаке, и тот зачастую был не мой, а предоставлялся работодателем. Неудивительно что я топил за диджитал номадизм и с 18 до 23 лет сменил три страны и несколько городов.
Как только родился первый ребенок каждый переезд превратился в грузовик вещей и несколько дней на сборы-погрузки-разгрузки-разбирание вещей. И мне, конечно, захотелось как минимум контролировать, вернее минимизировать частоту этих переездов.
А кроме детей еще есть коты, и в РФ это сразу или отсеивает большую часть квартир с нормальным ремонтом или арендодатели сильно повышают ценник, что делает затею совсем неинтересной. Ну а жить в квартирах, куда без проблем пускают с детьми-животными обычно самому не хочется.
Когда дети вырастут, а мы с женой распробуем FIRE, возможно распродадим недвигу и вернемся к номадизму, но пока сильно комфортнее в своем.
Я выбрал для себя и то и другое.
Есть в собственности жильё, которoe является надежной базой, в которую мы всегда можем вернуться.
С другой стороны этy недвижимость всегда можно сдать в аренду и на эти деньги снимать в другом месте, в том числе в другой стране. На мой взгляд наличие собственной недвижимости не означает отсутствие мобильности.
Не понятно, почему противопоставляется мобильность и наличие недвижимости.
Достаточно давно принял решение, что часть капитала будет всегда в недвижимости, в которой можно жить. После этого решения несколько раз менял место жительства и всегда покупал новую квартиру (продавая в старом регионе), для меня не является большой травмой сделка купли продажи, и даже не важна текущая ситуация на рынке недвижимости. Если я продаю квартиру, значит я на эти деньги покупаю только квартиру, будет ли это пузырь в недвиге или спад - это не важно, с точки зрения финансов.
И когда захочу жить на море - я куплю квартиру на море, продав текущую.
Таким образом, считаю себя мобильным, при этом не имею никаких неудобств, связанных с арендой.
До тех пор пока вы с семьей четко не определились, что хотите прочно связать свою жизнь с определенным местом, покупатель жилье - это создавать себе дополнительные заботы для обустройства при покупке и при переезде в другое место. Уровень дополнительного комфорта при этом повышается недостаточно, чтобы компенсировать заботы, которые возникнут при переезде.
Если у семьи нет определенности с местом проживания на срок 5и более лет, то и обживать свое жилье на последние деньги, вы вряд ли будете, что приближает его по качеству жизни к арендованному.
Вот когда вы решили надолго обосноваться в одном месте, тогда психологические факторы своего жилья, могут выйти на первое место и будет иметь смысл рассматривать вариант с покупкой. Но это уже зависит от индивидуальных особенностей семьи.
Живя в съемной квартире можно много раз себе говорить, что я здесь живу и надо бы починить/улучшить что-то, но всегда всплывает некоторый кочевник, который напоминает, что это временно... и только потом понимаешь, что так уже Х лет.
Со своим меняется восприятие и появляется другой уровень ответственности. Ты начинаешь быстрее создавать себе более комфортные условия и в итоге больше времени живёшь в лучших условиях. Это распространяется дальше квартиры: подъезд, двор, город... Чаще узнаешь соседей, гоняешь сброд, сбрасывешь деньги на клумбу. Что в итоге снова повышает твой комфорт жизни.
Я встречал только единицы людей, кто мог перейти с первого дня в режим "я здесь, это моё", без этих вечных сомнений о временности бытия. Своя квартира/дом сильно помогают сделать этот шаг внутри.
Большинство ораторов выше сводятся к противопоставлению комфорта и мобильности.
Но у меня, например, нет своей недвижимости, потому что мне это доставляет дискомфорт за пределами финансовых соображений. То есть для меня комфорт - это когда нет своей недвижимости.
Кроме прочего, о своей квартире нужно заботиться в очень широком диапазоне. В случае с арендованной, если что-то пошло не так: затопили соседи, сосед сверху стал алкашом, потекли трубы - как только становится слишком геморно решать эти проблемы - просто меняешь квартиру. Свою всё таки продавать дольше, дороже - это сдерживало бы, заставляя дольше жить в некомфортном месте.
Дети, коты и т.п. - это всё решаемо и с арендой. Тот факт, что в своей квартире можно держать кота - не отменяет расходов на починку кожаных изделий и ободранных дверей. Только в случае с арендой эта стоимость очевидна - и о ужас, она пугает! - а в случае своей квартиры цену как бы не замечаешь, просто ровно на неё потом дешевле продаёшь. Самообман.
Про свою ситуацию, семья - я и жена с двумя детьми. У каждого свои "якоря" - работа, школа, сад, друзья, кружки, хобби, спортивные секции, поликлиники, стоматологи. Всё это выбиралось долго, осознанно и прочно вошло в жизнь. Поэтому своё жильё в подобной ситуации - это необходимость. Можно не бояться окончания аренды, сделать ремонт как нужно каждому с своей комнате, накупить оборудования и бытовой техники, организовать быт и климат, выбрать удобную мебель по вкусу. А главное - расположение. И это уже не вопрос экономии и мобильности - это вопрос качества жизни всей семьи.
Возможно, когда дети вырастут, а финансовая независимость подкрадётся, вопрос мобильности станет приоритетнее, но пока это не так.
Другой вопрос - это покупка дополнительного инвестиционного жилья. Тут соглашусь с аргументами про недостаток диверсификации, дополнительные издержки, связанные со сдачей в аренду и ремонтом, рисками непредвиденных ситуаций, простоем при поиске арандатора и проч.
Ещё большее непонимание с моей стороны вызывает покупка дачи. Считаю, что в наше время данное приобретение полностью перестало быть актуальным. Когда люди буквально вкапывают огромные суммы в землю, а потом вынуждены там проводить свой досуг и поддерживать в нормальном состоянии. Вот тут вопрос мобильности встаёт в полный рост. Если вместо покупки дачи создать "фонд путеществий", то на протяжении многих лет (десятков лет) можно отдыхать на базах отдыха в области своего проживания, ездить по стране и миру. Приехал в чистое и натопленное, погулял, отдохнул и, ничего не убирая, поехал домой. Красота :)
Резюмируя, своё жильё для семейной жизни должно быть и должно быть хорошим.
И хотя покупать квартиру я бы не стал пока нет хоть какого-то плана на ближайшие годы жизни, своё жильё дает тебе гораздо больше свободы и комфорта. Это немного не рациональное чувство, но попробую его описать:
Самое главное, у меня нет ощущения что это временное место и мне придется его менять. Мне кажется это уже дает огромный плюс к комфорту.
Помимо этого, если я что-то хочу поменять я это сделаю, а не буду думать "потерплю, а то вдруг через год съеду". Следовательно могу сделать ремонт, купить диван, кондиционер и поменять обои на те, что мне нравится, ни согласовывая это ни с кем.
Я рад что ко мне не приходят арендаторы с "проверками". Я не должен никому отчитываться что, где и почему.
Я могу завести кошку и не спрашивать никого, и не париться, что она подерет любимый диван арендодателя или уронит телевизор. Когда у меня будут дети и уже они начнут портить мебель, это, опять же, не будет меня парить так, как если бы она была не моя.
Если вдруг я каким бы то ни было способом потеряю все источники дохода, то я не пойду бомжевать, у меня хотя бы будет место, где я могу жить.
И да, я понимаю что это зависит от человека, но лично мне обладать вещами приятнее.
У меня есть своя квартира на случай если мир пойдет прахом, но арендовать мне нравится больше. Почему:
Задумаюсь о покупке квартиры, когда это будет возможно быстро (один или пара платежей) и именно то, что я хочу, с возможностью сделать классный ремонт и выбрать ЖК по своему вкусу
Покупка выглядит интереснее для тех, кому не нужна мобильность и важно ощущение независимости и спокойствия :)
Жилье в собственности сохраняет экспозицию на рынок жилья, и при необходимости апгрейда, "доплата" всегда +- одинакова.
Арендуя жилье, есть риск отстать от рынка к моменту необходимости покупки в собственность.
Арендатор в эконом и среднем сегменте слабо защищен, постоянная угроза выселения, проблемы с пропиской, детсадами, итд. От коллег слышал что в премиум сегменте аренды ситуация лучше, но деталей не знаю.
Я привык организовывать своё пространство под себя.
Поэтому своя квартира с ремонтом, мебелью, бризером, кондиционером, шторами, стеклопакетом как я хочу и как мне удобно.
Кстати, и своя машина по этой же причине.
Я перечитал аргументы и не нашел ни одного с сухой математикой. Пришлось поднапрячься. Так вот, получается, что покупка таки более выгодна, если руководствоваться только математикой.
При наличии $100к, исходя из примерной оценки ожиданий, что
Максимально эффективная покупка квартиры, когда все составляющие квартиры экономически оправданы (что на практике маловероятно, ведь любой "золотой унитах" или даже просто двухметровый телевизор сюда не подходят) = идеальная прибыль - издержки = реальная прибыль = $100к * 3.4% = $3,400
Максимально эффективная аренда по рынку при деньгах вложенных в акции мира = акции - идеальная прибыль + издержки = акции - реальная прибыль = $100к * (5.8% - 3.4)% = $2,400
И хотя как правило решающими факторами становятся неэкономические - экономика на стороне покупки. Но при этом очень слегка на стороне: любой неэкономический фактор легко двигает чаши весов.
Мой квадрат Декарта на этот вопрос: 1. У тебя есть средства и ты знаешь, что хочешь квартиру. 2. У тебя есть средства, но ты не знаешь, чего хочешь. 3. У тебя нет средств, но ты знаешь, что хочешь квартиру. 4. У тебя нет средств и ты не знаешь, чего хочешь.
Вообще согласна, что психологическое/эмоциональное “хочу свой угол” решает очень сильно. Хотя, по идее, в этом вопросе эмоции - в сторону.
5 лет моя семья была на стадии “у меня нет средств и я не знаю, чего хочу”, т.е. можно было взять ипотеку, но купить без нее какое-нибудь жп - возможности не было. К тому же вообще было не понятно, где мы и как хотим быть. В этом году сознание медленно перекатилось на стадию “у меня нет средств, но я знаю, что хочу квартиру", а потому мы сейчас готовы к ипотеке.
Поэтому мне кажется, что когда у тебя нет четкого осознания своих желаний (в отношении всего: места жительства, места работы, образа жизни, отношений с партнером), нет нужды торопиться с ипотекой, а аренда - прекрасный вариант.
Вопрос мобильности раньше я не связывала с наличием/отсутствием недвижимости, да и сейчас в целом считаю, что одно на другое не влияет, потому что никто не отменял вариант "своя квартира + аренда". Но этот год на практике показал, что невозможность в краткие сроки продать квартиру в одном городе влияет на размер процента по ипотеке для квартиры в другом((( Не знаю, показатель это или нет.
Увы, но покупка жилья сильно ограничивает с точки зрения как мобильности ("завтра переезжаем в Португалию"), так и гибкости ("мне не нравятся соседи", "далеко до работы" и т.д.).
Конечно, права арендатора в РФ пока плохо защищены, но всё гораздо лучше, чем было в условном 2000-м году.
Кроме того, качество жизни в конкретном месте имеет свойство меняться - вчера это была окраина, сегодня деловой центр. Район юго-востока Москвы был престижным в 80-х, а сейчас не очень. Что будет через 20-30 лет - вообще неизвестно.
Единственное - квартиру нужно брать без мебели, я считаю. Потому что чья-то мебель, которой пользовалась куча людей, твоей не будет никогда. Именно это важно, а не обои на стенах - по крайней мере, для меня.
Важные, на мой взгляд, моменты при сравнении покупки и аренды жилья. (копирую свой же ответ из чата RA, мало ли кто еще не видел).
Собственная квартира, это твоя собственность как в физическом так и в юридическом смысле (простите за каламбур).
На мой взгляд это дает очень хорошее ощущение психилогического комфорта, когда ты знаешь, что приходишь в свою квартиру и к тебе не придет тётя и не попросит съехать через 3 дня.
Также существенный аргумент для покупки, что у тебя будет именно физический актив, который можно будет продать, сдать в аренду или оставить детям.
Это как с подпиской на авто, честно, мне не понятен платеж за условный Е-класс в размере 80к в мес. когда на выходе ты не получаешь ничего, кроме мимолетного ощущуения, что ты в Мерсе, а не в Гранте стоя в пробке на Садовом.
Сразу оговорюсь, что у меня был опыт покупки жилья (два раза). Первый раз - чистая спекуляция в кризис 2008, второй - для себя, но жить я там не стал по личным причинам, а изменения стоимости и стоимость владения этим жильём меня ещё больше расстроила )
Но про аренду:
Это гибкость. Простой пример, я два года жил в новостройке близко к центру. И даже думал купить там квартиру, но вокруг «внезапно» началась стройка проклятого парка развлечений, отелей, других жилых домов и бесконечная реконструкция всего. Будь это моя квартира, пришлось бы страдать, а так - просто уехал не потеряв ни копейки
Это позволяет лучше планировать. Я примерно понимаю сколько хочу ещё жить в Москве (пока планирую активно работать каждый день) и нет никакой причины держать квартиру в Москве после этого срока. Продавать - это терять деньги (ремонт, дисконт, непонятно что с рынком и тд)
Я банально не могу себе позволить купить ту квартиру, в которой готов жить. Сейчас я плачу в год 2,7% от её стоимости арендными платежами. Наверное это дёшево, рыночная ставка будет где-то 3%. Зачем мне брать деньги в ипотеку и отдавать только процентов по кредиту больше?
Меняется доход - меняется аппетит. В квартире, которую я мог себе позволить купить 10 лет назад (даже отдавая половину дохода за ипотеку) я совершенно не хотел бы сейчас оказаться
Ипотечный платеж прописан в договоре и банк не может его изменить (почти всегда не может), поэтому каждый год ты платишь всё «меньше» денег из-за инфляции.
Мой случай: есть желание, есть возможность, но зачем?
Вот ссылка на калькулятор расчета https://drive.google.com/file/d/1fcGHkCzkxn9BH68NzkQMyl2wvok1Xn-R/view?usp=sharing
Расчет конечно сильно зависит от процента роста стоимости недвиги, но в расчете сейчас 3% мне кажутся преувеличенными.
Квартиру я все же купил, но не большую, ликвидную в центре Москвы на Таганке. Ее очень просто сдать и продать. Ключевые аргументы для покупки: