Привет, Клуб!
Предлагаю обсудить бумажную коммерческую недвижимость в вашем (или неком модельном) портфеле.
В своем портфеле я намереваюсь сформировать долю около 20% от общего капитала в бумажной коммерческой недвижимости.
Ранее планировал добавлять БПИФ АП-1 и АП-2 (от УК "Альфа Капитал") в основном по следующим причинам:
- Диверсификация по объектам внутри БПИФ
- Ликвидность относительно конкурентов (Атон как маркет-мейкер)
- Учет стоимости пая, приобретенного на бирже, в сумму активов у брокера (для премиального пакета).
Недавно были представлены результаты на июль 2021 по выплатам пайщиков, которые выглядят несколько удручающе:
Данные из Телеграмм канала "Арендный поток"
Вместе с тем стоимость пая идет вниз, видимо дольщики АП-1 и АП-2 выходят (?) из инструмента:
Данные из Телеграмм канала "Арендный поток"
Вместе с тем, по АП-1 четыре объекта были приобретены в 2-3 кв. 2020 года. Прошел год, а фонд еще не наполнен. До "полной загрузки" фондов объектами покупать паи не хочется. Задумался над вопросом покупки альтернативных паев в портфель.
А как вы относитесь к российским БПИФ на недвижимость? Есть ли они у вас в портфеле? Какую долю портфеля вы на них отвели? Устраивает ли вас доходность?
Ваши ответы помогут мне определиться самому, заранее благодарю ;)
На самом деле выбора мало, и в каждом фонде свои нюансы - где то конфликт интересов и аффилированность участников, где то конские комиссии за вход (открытые и скрытые в виде завышенной стоимости объектов), где то просто низкая доходность после вычета комиссий и околонулевая ликвидность... в общем найти вариант, в котором интересы инвесторов на первом плане - не получится, а скомбинировать из того что есть - нетривиальная задача. Я свой портфель так и не смог пока до желаемой доли добрать.
Но отрасль на подъеме и дальше будет больше фондов и есть шанс на какую это эволюцию из за конкуренции за деньги инвесторов.
и в целом растущие ставки ЦБ с каким то лагом могут придавить цены на недвигу и рынок может пересмотреть требования к доходности фондов и стоимость их может упасть. (хотя долгосрочно это наверное не так важно, если рассчитывать на продолжение периода низкой инфляции и низких ставок в мире и РФ..)
АП-2 так себе продукт. Знал бы раньше, что такое окажется - не связывался.
Вообще почти все в Альфе стало каким-то тухловатым.
По коммерческой (покупать отдельный объект) - если опыта нет, то самому заниматься хлопотно.
Сам не балуюсь, но рекомендую блог https://buythedip.ru/
Лучшее, что видел на тему.
Создатель здесь @buythedip