Выбор бумажной коммерческой недвижимости РФ в портфель. Доля и инструмент.

25 июля 2021     433   

Привет, Клуб!

Предлагаю обсудить бумажную коммерческую недвижимость в вашем (или неком модельном) портфеле.

В своем портфеле я намереваюсь сформировать долю около 20% от общего капитала в бумажной коммерческой недвижимости.

Ранее планировал добавлять БПИФ АП-1 и АП-2 (от УК "Альфа Капитал") в основном по следующим причинам:

  • Диверсификация по объектам внутри БПИФ
  • Ликвидность относительно конкурентов (Атон как маркет-мейкер)
  • Учет стоимости пая, приобретенного на бирже, в сумму активов у брокера (для премиального пакета).

Недавно были представлены результаты на июль 2021 по выплатам пайщиков, которые выглядят несколько удручающе:


Данные из Телеграмм канала "Арендный поток"

Вместе с тем стоимость пая идет вниз, видимо дольщики АП-1 и АП-2 выходят (?) из инструмента:


Данные из Телеграмм канала "Арендный поток"

Вместе с тем, по АП-1 четыре объекта были приобретены в 2-3 кв. 2020 года. Прошел год, а фонд еще не наполнен. До "полной загрузки" фондов объектами покупать паи не хочется. Задумался над вопросом покупки альтернативных паев в портфель.

А как вы относитесь к российским БПИФ на недвижимость? Есть ли они у вас в портфеле? Какую долю портфеля вы на них отвели? Устраивает ли вас доходность?

Ваши ответы помогут мне определиться самому, заранее благодарю ;)

Аватар Lev P.
Lev P. @Lev
любитель рацио
📍Москва, Россия
5 комментариев 👇
Алексей [BuyTheDip], Вебмастер в отставке 26 июля в 06:05

На самом деле выбора мало, и в каждом фонде свои нюансы - где то конфликт интересов и аффилированность участников, где то конские комиссии за вход (открытые и скрытые в виде завышенной стоимости объектов), где то просто низкая доходность после вычета комиссий и околонулевая ликвидность... в общем найти вариант, в котором интересы инвесторов на первом плане - не получится, а скомбинировать из того что есть - нетривиальная задача. Я свой портфель так и не смог пока до желаемой доли добрать.

Но отрасль на подъеме и дальше будет больше фондов и есть шанс на какую это эволюцию из за конкуренции за деньги инвесторов.

и в целом растущие ставки ЦБ с каким то лагом могут придавить цены на недвигу и рынок может пересмотреть требования к доходности фондов и стоимость их может упасть. (хотя долгосрочно это наверное не так важно, если рассчитывать на продолжение периода низкой инфляции и низких ставок в мире и РФ..)

  Развернуть 1 комментарий
Vadim Moscow, Предпринимаю 25 июля в 20:01

АП-2 так себе продукт. Знал бы раньше, что такое окажется - не связывался.
Вообще почти все в Альфе стало каким-то тухловатым.

По коммерческой (покупать отдельный объект) - если опыта нет, то самому заниматься хлопотно.

  Развернуть 1 комментарий

@Vadim,

Я пришел к выводу о покупке 1 пая АП-1. Скорее для получения некого эмпирического опыта. Такое иррациональное желание, подогреваемое отсутвием лучшей альтернативы (имхо, конечно же).

Перекладываться в бумажную подожду, постараюсь отследить данные фондов после наполнения.

  Развернуть 1 комментарий
Михаил Disputy, Разработчик ПО 25 июля в 21:15

Сам не балуюсь, но рекомендую блог https://buythedip.ru/
Лучшее, что видел на тему.

Создатель здесь @buythedip

  Развернуть 1 комментарий

@Disputy, спасибо за ссылку. Очень интересно.

  Развернуть 1 комментарий

😎

Читать можно всем, но комментирование доступно только участникам Клуба.

Что вообще здесь происходит?


Войти