Я познакомился с REIT

9 сентября 2021     313   

Что такое REIT

(для тех, кто вдруг не знает)

Коротко REIT - Real Estate Invesment Trust.
Фонд, который должен удовлетворять нескольким требованиям (речь пойдет об американских REIT).

Я взял короткий список из инвестопедии, но можно посмотреть и исходник регулятора

Чтобы траст признали REIT необходимо:

  • Инвестировать минимум 75% своих активов в недвижимость, US Treasuries или кэш
  • Получать не менее 75% прибыли (gross) с аренды, ипотечных платежей или продаж объектов недвижимости
  • Выплачивать не менее 90% налогооблагаемого дохода в виде дивидендов каждый год
  • Некоторые особенности управления и ограничения на доли владения сверху.

Какие бывают REIT

Я решил немного покопаться в крупнейших REIT.
Для того, чтобы это сделать, я решил взять самый известный и большой ETF на REIT (это VNQ от Vanguard)

Этот ETF довольно сильно диверсифицирован, на топ-10 приходится примерно треть всего фонда (это вам не индекс Мосбиржи, но в S&P500 на первую десятку приходится четверть всего индекса)

По классификации GICS для Real Estate (страница 39)
37.5% приходится на "специализированные" REIT
14.9% REIT жидой недвижимости
11% Промышленные REIT
9.6% REIT торговых площадей
8,4% Медицинские REIT
7.1% Офисные REIT
4.0% Услуги связанные с недвижимостью (Real Estate Services), это не REIT
3.9% REIT-ассорти (Diversified REITs)
2.9% REIT Отелей и прочих турбаз

И совсем чуть-чуть компаний, связанных с недвижимостью (девелоперы и сервисные), тоже REIT не являются.

Кто-то спросит: "Как в VNQ попали больше 4% компаний не являющихся REIT"? Все просто, VNQ трекает индекс MSCI US IM Real Estate 25/50 Index. Это индекс на сектор Real Estate, а не REIT, но так сложилось, что 95% в нем занимают REIT.
Отдельно замечу, есть так называемые ипотечные REIT (Mortgage REITs), они не входят в этот ETF, так как относятся к финансовому сектору, ну понятно, недвижка внутри секьюритизированная (бумажная).

Про специализированные REIT. Это те, которые не названы в других категориях, сюда например склады и прочие погреба входят и сотовые вышки. Также сюда включаются REIT, которые не генерируют большую часть выручки от сдачи недвижимости.

Топ VNQ

American Tower
Всё просто, почти весь бизнес - это сотовые вышки по всему миру.

Prologis
Логистические объекты, в основном склады

Crown Castle
Сотовые вышки и оптоволокно, кажется, что телекоммуникационные REIT должны быть выделены в отдельную категорию

Equinix
Дата-центры и интернет линии.

Public Storage
Те самые погреба (точнее склады для хранения как в западном кино, включая Breaking Bad)

Digital Realty Trust
ЦОДы, похож на Equinix

Simon Property Group
Коммерческая недвижимость (моллы, аутлеты)

SBA Communications Corp
Сотовые вышки

Welltower Healthcare
Объекты здравоохранения

CBRE Group Inc. Real Estate
Это не REIT, а услуги по управлению недвижимостью

Поэтому для разнообразия добавлю 11й (наконец-то жилая недвижимость) с долей 1.83%
AvalonBay Communities
Аппартаменты

Вот красивая картинка индекса Wilkshire US REIT по составляющим

Ради чего всё это

Первый вопрос, стоит ли выделять REIT в портфеле?
Второй вопрос, может ли REIT заменить владение residental estate?

По первому пункту есть такие мнения
а) REIT обладает уникальными характеристиками и слабой корреляцией с рынком акций. REIT это не просто бизнес, связанный с недвижимостью, они обязаны ей владеть, сдавать в аренду и получать от этого доход. Выглядит похоже на то, как будто ей владеете вы, только отдали в управление. Ну их за этим и придумали. Недвижимость, кстати по динамике похожа на динамику REIT. А недвижимость это вообще отдельный класс активов, существует тысячелетия, по суммарной стоимости превосходит все публично торгуемые акции и облигации.

б) REIT - это в первую очередь публично торгуемые акции, они входят в индексы акций. Эти компании публичны, мы можем купить их долю, значит это классический долевой актив. REIT могут брать долги на свой страх и риск. REIT управляют огромным пулом недвижимости. Это акции, которые принадлежат сектору real estate согласно методологии GICS. Ну бизнес же, есть же бизнес по сдаче в аренду автомобилей. Он тоже наверняка не особо хорошо коррелирует с рынком акций. Недвижимость - это всего лишь ресурс для подобного типа бизнеса.

Я вам не подскажу, как ответить на этот вопрос, хоть сам и придерживаюсь одного из пунктов. Но от ответа на этот вопрос зависит дальнейшие действия.

Если мы хотим ответить на вопрос, насколько REIT-ы могут заменить жилую недвижимость в портфеле, то помимо поиска исторических корреляций мы должны посмотреть на то, куда мы инвестируем, для этого я и покопался немного внутри индексов выше. Мне всегда претил анализ лишь на исторических данных.

К тому же, у нас есть одна большая проблема. Полную доходность REIT мы оценить можем (есть ETF и индексы полной доходности), тогда как полную доходность недвижимости вряд ли. Ценовые индексы есть (тот же CASE Shiller), но оценить взвешенную арендную доходность представляется затруднительным. Так же средний REIT имеет долги, то есть инвестирует в объекты недвижимости с плечом, корректно было бы сравнивать с отдачей кредитного жилья. С учетом всех этих дел, оценка взаимозаменяемости на уровне форумного (клубного) болтуна представляется слабо возможной. Погуглив немного, я нашел данные по доходности housing с учетом аренды по отдельным городам (например нашел исследование про Париж и Амстердам за овер 100 лет), но это кажется совсем нерелевантным, даже сохранять не стал.
Периодически мне встречались различные доходности housing в том числе и в нашем клубе, но я отношусь к этому скептически, вы можете взять одну или две акции, насколько ваша дивидендная доходность будет близка к рыночной?

Но для анализа динамики на глазок достаточно взять изменения цен домов с REIT price index.
Корреляцию тут считать не вижу особого смысла, но по-моему невооруженным глазом прослеживается актив и он же, взятым с плечом. Правда REIT еще умеет отчаянно валиться в периоды рецессии, тогда как жилая недвижимость делает это реже.

Сравнение ценового индекса REIT и цен на жилую недвижимость
Сравнение ценового индекса REIT и цен на жилую недвижимость

Выводы делайте сами, дополнения категорически приветствуются.

P.S. Опубликовал пост, и вспомнил, что я хотел разобраться с налогообложением хоть немного и тогда уже выкладывать пост.
Как итог, не разобрался, но видимо придется дополнить как-нибудь отдельно.
Я знаю, что при покупке американских REIT с резидента РФ возьмут 30%, а что будет при покупке того же VNQ, не разобрался.
Если там зашит 30% withholding tax, то по-моему все преимущества этого класса активов могут свестись к преимуществам золота)

18 комментариев 👇
Vadim Moscow, Предпринимаю 9 сентября в 23:00

с дивов VNQ американцы 10% с меня взяли в прошлом году

  Развернуть 1 комментарий

@Vadim, так вопрос, сколько VNQ с дивов REIT отдал налогов до выплаты вам.

  Развернуть 1 комментарий

@Disputy, вы думаете, что при получении дивидендов, например, от AMT провайдер Etf уплачивает с них какой-то налог, а вам переводит уже дивиденды без налога? и потом еще вы какой-то налог с дивидендов от vnq платите. Что-то это странно очень, если так происходит

  Развернуть 1 комментарий

@Vadim, ну ETF платят налоги с дивидендов. Например VT платит налоги с неамериканских дивидендов, с американских не платит. Не смотря на то, что в VNQ американские компании, думаю, что с REIT может быть особенная история.

  Развернуть 1 комментарий

@Disputy, @Vadim,

В VNQ нет withholding taxes, так как это американский ETF, владеющий американскими акциями. А вот фонд VNQI как раз содержит withholding taxes, которые составили 9% в 2020 г.

Всю эту информация легко найти в годовых финансовых отчетах фондов.

  Развернуть 1 комментарий

😱 Комментарий удален его автором...

  Развернуть 1 комментарий

@Verevkin, есть два фонда VWRA и VT, допустим у них одинаковая TER. По-прежнему все равно?

  Развернуть 1 комментарий

@Clever-invest, у меня не получилось "легко найти в отчете" поэтому и задался вопросом. У меня просто были опасения, что для REIT может быть другая история чем для типичных акций.

  Развернуть 1 комментарий

@Disputy,

у меня не получилось "легко найти в отчете"

CTRL+F "withh..." 🙃

  Развернуть 1 комментарий

@Clever-invest, я так и делал!
Просто видимо не тот отчет открыл
https://advisors.vanguard.com/funds/reports/q1230.pdf

  Развернуть 1 комментарий

@Disputy, В VNQ вы и не найдете этот пункт, так как такого налога нет. А в VNQI и других фондах с иностранными активами он присутствует.

  Развернуть 1 комментарий

@Clever-invest, тогда понял, в чем ошибка, спасибо!
А какой в процентах получается WHT на VNQI, можете сказать? А то я боюсь не ту цифру взять.

  Развернуть 1 комментарий

@Disputy,


Верхнее значение - полученные дивиденды (очищенные, как я понимаю), а нижнее - уплаченный налог. Значит получается:
17,9/(17.9+199) = 8.3 %.

  Развернуть 1 комментарий

@Clever-invest, спасибо, а точно правильно будет считать, что полученные дивиденды Net, а не Gross?

  Развернуть 1 комментарий

@Disputy, по идее, если сумма фигурирует в финансовом отчете компании, то это уже очищенная от налогов сумма, но тут я на 100% не уверен.

Тут пригодилась бы помощь членов клуба, имеющих финансовое образование! Например, @PavelKomarovskiy

  Развернуть 1 комментарий

@Clever-invest, еще @Stockuper на подсчете WTH собаку съел

  Развернуть 1 комментарий

@Clever-invest, нет такого общего правила - можно и так, и так показывать. Но в сноске там однозначно поясняется, что сумма уже за вычетом налогов, так что ваш расчет правильный.

  Развернуть 1 комментарий
Евгений Ширяев, ИТ-инженер и инвестор 10 сентября в 09:36

Вопрос к знатокам. Я правильно понимаю, что нет хороших (дешевых с хорошей диверсификацией) аккумулирущих фондов недвижимости? Или есть, но я их просто не нашел?

  Развернуть 1 комментарий

@evgnshrv, относительно небольшие есть
Amundi ETF FTSE EPRA NAREIT Global UCITS ETF

TER сопоставим с VWRA, например.

  Развернуть 1 комментарий

😎

Читать можно всем, но комментирование доступно только участникам Клуба.

Что вообще здесь происходит?


Войти