Покупка у банка или застройщика скидки на ставку по ипотеке

26 ноября 2023     1929   

Предисловие

Все россияне наверняка наслышаны о "программах застройщиков" под 0.01%, которые шумели еще в прошлом году.

Что это такое, писал @PavelKomarovskiy в Ипотека под 0,01%: как расплатиться за квартиру подешевевшими в пять раз рублями

Если коротко, все эти программы от застройщиков, на самом деле программы от банков (завышенная стоимость квартиры = комиссия банку на сумму завышения)
Банк берет себе единовременную комиссию, а сам снижает вам ставку.

Прикол в том, что подвоха особенного нет.
Если вы взяли кредит на 30 лет и 30 лет его платите, то вы останетесь не просто в выигрыше по уплаченным процентам, ваш платеж будет меньше чем при базовой ставке, а значит вам будет комфортнее обслуживать и собственно денег уйдет меньше.

Помимо застройщиков иногда такие программы предлагают банки напрямую. Редко эти условия легко найти, но у некоторых банков они все-таки имеются

Подвох (он все же есть). Вероятность продать квартиру раньше чем вы станете дедушкой или бабушкой по итогам выплаты ипотеки в течение 30 лет довольно высока. Поэтому надо понимать, что платя эту комиссию вы закладываетесь на то, что N лет ни ни.

А где посмотреть размеры скидок

Пробежался по сайтам и нашел следующие.

Росбанк https://rosbank-dom.ru/mortgage-credit/spetcialnye-programmy/naznach-svoyu-stavku/

Прикинул по калькулятору на 30 лет

Здесь и далее
Скидка - снижение ставки в процентных пунктах
Стоимость - размер комиссии банку в процентах от тела долга

Скидка Стоимость
-0,25% 1,35%
-0,50% 2,85%
-0,75% 4,28%
-1,00% 5,68%
-1,25% 7,38%
-1,50% 9,08%
-1,75% 10,88%
-2,00% 12,10%

Сбер https://www.sberbank.ru/ru/person/credits/home/buildings

Скидка Стоимость
-0,50% 2,00%
-1,00% 4,00%
-1,50% 6,50%

Совкомбанк (очдорого, прайс в зависимости от программы)
https://prod-api.sovcombank.ru/document/index?id=11261 (см. разделы 3.2)

Это на поверхности, но если связаться с практически любым банком, такие условия у них наверняка есть.

К более конкретным цифрам

Ну вроде разобрались, что выгода от разового платежа наступает не сразу. А когда, можно вычислить.

Представьте, что вы берете IT-ипотеку в Сбере под 5% на 10 миллионов рублей на 30 лет (у нас в клубе много айтишников, а эффект от снижения ставок наиболее заметен на самых льготных).
Базовый платеж составит 53 700 рублей в месяц
Если применить скидку 0.5% - 50 700 (на 3 000 ниже), комиссия при этом составит 200 000 рублей
Если применить скидку 1.0% - 47 700 (на 6000 ниже), комиссия 400 000 рублей
Если применить скидку 1.5% - 44 900 (на 8800 ниже), комиссия 650 000 рублей

650 тысяч немалые деньги, но 2,5 миллиона на первый взнос вы нашли (12.5 млн стоимость квартиры, минимальный первоначальный взнос 2.5 млн рублей), может еще что осталось, а платить можно почти на десятку меньше.

Для справки, если не платить эту комиссию и взять кредит поменьше (на 9 350 000 вместо 10 000 000), то платеж по базовой ставке составит 50 200, то есть внезапно заметно больше чем наши 44 900
Значит платя эту комиссию вы не только пытаетесь обыграть банк в долгую, но и увеличиваете себе комфорт обслуживания ипотеки.

Осталось только понять, какой срок действительно нужно не продавать эту квартиру, чтобы не остаться в дураках?
Скажу сразу, если вдруг захочется размер комиссии просто разделить на разницу в платежах (и получить 5,5 лет для первого/второго варианта и 6 лет + 2 месяца для третьего), то вы много чего не учли.

  1. Деньги, которые уплачены за комиссию можно разместить на вкладе и получать на них проценты
  2. Сокращение долга по кредиту с разными ставками имеет разную кривую (в случае со скидкой долг сокращается быстрее в начале не смотря на меньший платеж, а все из-за низкой ставки по долгу)

Я сделал расчет для такой схемы.

  • Скидка от размера кредита в независимости от ставки
  • Комиссия в базовом варианте кладется на вклад, процент по которому мы задаем на весь эксперимент. Процент годовой, капитализация процентов ежемесячно, налог не учтен.
  • Экономия от платежей кладется на тот же вклад ежемесячно.

Вот линк на гуглшит. Если есть вопросы, в комментарии или в личку в телеге, как удобно.

Ну и расчет одного вариант.
Ипотека Сбера, ставка 5%, покупка скидки 1.5% за 6.5% от суммы кредита и ставке депозита в 10% окупится через 80 месяцев или чуть больше чем 6,5 лет.

ПC

Автор сам пользуется подобной программой, если нужны подробности, тоже спрашивайте.

2 комментария 👇
Павел Комаровский, Помогаю управлять капиталом 27 ноября 2023

Спасибо, как всегда, отлично!

Я бы в первой табличке чуть пояснил, что "скидка" - это уменьшение ставки кредита, а "стоимость" - это увеличение цены квартиры (я не сразу понял, как это правильно читать).

  Развернуть 1 комментарий
  Развернуть 1 комментарий

😎

Читать можно всем, но комментирование доступно только участникам Клуба.

Что вообще здесь происходит?


Войти