Продать квартиру, а деньги в ценные бумаги?

Всем привет!
Не так давно закрыл ипотеку🎉!
Получил в собственность 1к-квартиру в центре, успешно сдаётся и приносит чистыми 18к\месяц.💰

Квартира покупалась пару лет назад за 2,7млн. Сейчас подобные в этом же доме продаются за 3,1-3,3 млн.

И есть дилемма - с одной стороны, понятный и доступный ежемесячный доход. С другой стороны - недополученная потенциальная прибыль. Ну и естественные минусы в виде - текущего ремонта, поиска адекватных квартирантов и т.п.
Предыстория покупки... есть маткап, которые лежит у государства несколько лет так и не использованный - следовательно пора забрать своё!
Первый взнос, тут же дешёвыми кредитами гасится какая-то часть ипотеки, ну и потом маткап приходит. Далее как у всех - как можно быстрее закрывается вся ипотека. С одной стороны есть установка "дети вырастут - надо помочь с жильём, вот уже и квартира". Песня старая, да только реальность новая - Если дети уедут в другой город\страну, нафигам им однушка в родном городе? Пока дети растут - квартиру раза два ремонтировать нужно будет, ну и инвестиции в бетон вроде всегда ниже индексов были.

Кто-то решал для себя такой вопрос? Если да то какие аргументы для Вас стали решающими за тот или иной вариант?

23 комментария 👇

У меня была похожая история, не маткап, но тоже "бесплатные" деньги, которые можно было потратить только на недвижимость. В итоге в какой-то момент сдавал три объекта и понял, что это как-то уж очень хлопотно и плохо совмещается с основной работой.
В итоге пришел к тому, что основную часть капитала таки перевел в бумаги, а инвестиционная физ. недвижимость сейчас занимает около 20% портфеля.

Меня устраивает такая пропорция - количество времени и хлопот, связанных со сдачей одной квартиры для меня более чем приемлемо.
Долгосрочная доходность больше депозита и, если считать не только аренду, но и удорожание объекта, доходнее и рублевых облигаций. Меньше чем у акций, но во-первых не акциями едиными, во-вторых надеюсь на какой-то диверсификационно-портфельный бонус.
Если на рынках случится какой-то серьезный обвал, скорее всего, продам и эту последнюю инвест. квартиру и докуплю акций.

Если рынки продолжат расти + все пополнения сейчас идут в "бумажную" часть и в итоге доля этой недвижимости в портфеле снизится до 10-15%, то, возможно, докуплю второй объект, но два объекта и 30% в недвиге - это максимум, который я готов выделить этому классу активов )

  Развернуть 1 комментарий

@agorbyk,

продам и эту последнюю инвест. квартиру и докуплю акций.

Кстати, у нас в РФ на рынке есть особенность интересная. В случае кризисов народ валит спасать деньги в недвигу, поэтому в 2014-2015 был задерг цен (видно на графике в этом комментарии )

И такое не раз происходило. Так что продажа недвиги в начале кризиса еще более разумна, чем должна быть. На развитых рынках недвижка вряд ли будет дорожать в кризисы)

  Развернуть 1 комментарий

@Disputy, этот задерг, скорее всего, связан с девальвацией рубля, боязнью девальвации рубля, боязнью резкого повышения инфляции и желанием "сохранить деньги хоть в чём-то"

В известном The Rate of Return on Everything, где анализируются исторические доходности разных классов активов за последние 150 лет по развитым странам про housing vs equity есть вот такое

  Развернуть 1 комментарий

Получается, вы пытаетесь не упустить потенциальную выгоду в другом классе активов. Такая разновидность FOMO, можно сказать.

Классический ответ на такие вопросы - составить распределение активов, подходящее вам (соответствующее финансовым целям и отношению к риску), и менять свои активы в соответствии с ним. Если эта квартира со своей ожидаемой полной доходностью, как бы вы её не оценивали, не мешает выполнению целей, то может и нет смысла с ней что-то делать.

В общем, этот вопрос я бы рассматривал через призму целей, а не того в каком активе больше ожидаемая доходность.

  Развернуть 1 комментарий
Михаил Disputy, Разработчик ПО 28 июля в 07:37

Мне вот не нравится сдавать квартиры. Я бы продал.
Еще мне не нравится, когда плохо диверсифицированная недвижимость составляет слишком большую часть моего Net Worth, поэтому я для себя решил, что буду собственником только одного объекта (с арендой у меня не выходит любви).
Когда случится так, что моя единственная недвижимость составит меньше 10-15% Net Worth, я может и задумаюсь о дополнительном объекте.

И еще. Я не планирую обеспечивать своих детей жильем. Я за удочку вместо рыбы больше.

Как вам поступать мировоззренческий вопрос, мое мировоззрение я вам изложил.

Что касается финансовой стороны.
То, что фондовый рынок будет доходнее недвижимости в ближайшем будущем совсем не очевидно. Вероятно вы выйдете из недвижки по все еще скромным ценам (настоящего роста в недвиге не было), а в рынок зайдете на хаях.

  Развернуть 1 комментарий

@Disputy,

настоящего роста в недвиге не было

а что такое настоящий рост?

  Развернуть 1 комментарий

@alex_p, достаточно посмотреть на DM последние годы или на 2005-2007 у нас, например.

  Развернуть 1 комментарий
Dmitry Mikhailovich, Продуктовый разработчик 2 августа в 13:08

Выглядит, что это не финансовый вопрос. Здесь надо не стратегии инвестирования обсуждать, а личные ценности.

  • действительно ли Вам важно оставить детям квартиру?
  • есть ли какое-то психологическое удовольствие от обладания квартирой?
  • сколько "мыслетоплива" уходит на содержание квартиры? (поиск квартирантов, ремонты, чтение списков домов на реновацию...)

Ну если про деньги

  • на какой доход рассчитываете, если эти три миллиона вложить в рынок? А что там с налогами при продаже?
  • не детям, так себе. Как риски считали, что в старости всё так же будет хватать денег снимать квартиру?

Моё сугубо личное мнение, что какая-то квартира или дом должна быть. Для оптимизации расходов, может быть заброшенный дом в деревне в Ярославской области, но что-то должно быть. Ровно на один из двух случаев:

  1. либо все мои финансовые расчёты сломаются и я не смогу заработать на жильё через 30 лет
  2. либо недвижимость вдруг очень резко начнёт расти в цене
  Развернуть 1 комментарий

Ребята, спасибо всем за комментарии и истории!!! @dmitryvim,

  1. нет не важно, но есть план помочь детям с первичным жильём, так как и мне и жене родители также оказывали данную помощь. В общем это на уровне инстинктов

2)да, есть! Всего месяца 3 как ипотеку выплатили, но всё равно очень приятно в планировании трат на месяц периодически вспоминаем типа - ОПА! будет же +18к чистыми такого-то числа, соответственно на погашение долгов можно больше потратить)
3)практически ни сколько. Очень адекватный квартирант, который не выносит мозг ни с чем и чётко платит по графику. Настрой у квартиранта долгосрочный.
_________
По доходу - влить всё в ОФЗ(штук 8-10) с ежемесячными выплатами, чтобы примерно на 8,5 +- % годовых выйти

Не совсем понял вопрос... Сами живём в собственной квартире, про которую речь - это вторая квартира.

Посему:
Основное жильё - живём и продолжаем жить
Второе жильё - это 3,1-3,3млн на вторичке, в хорошем месте (центр миллионника).

  Развернуть 1 комментарий
Валерий Чистяков, Авиационный инженер, разработчик ПО 2 августа в 16:46

Недавно принимал подобное решение и пришел к выводу: продавать и вкладывать деньги в фондовый рынок. Мои аргументы были следующими:

  1. Моя квартира находилась в старом фонде и стоила гораздо дороже, чем я её покупал, причем, на мой взгляд, неадекватно местоположению, состоянию и т.д. дороже.
  2. Сдача мне приносила порядка 4% годовых, т.е. даже ниже инфляции и это учитывая то, что жильцы были на редкость адекватны и после них не приходилось делать косметический ремонт. По сути, я избавился от убыточного актива и вложил средства тупо в акции в расчете на то, что скажем, через 20 лет это вложение практически гарантированно (судя по истории) не будет убыточно, в отличии от квартиры, которая к тому времени вообще может превратиться в аварийное жилье.
  3. Считаю, что дети должны сами обеспечить себя недвижимостью либо самостоятельно снимать квартиру, но если вы считаете по другому, то в любом случае, к нужному моменту жилой фонд будет уже очень старым, а молодежь, как правило, предпочитает новостройки или вообще мегаполисы.
  Развернуть 1 комментарий

примерно такую же доходность сейчас вам дадут ОФЗ со сроком погашения около года (более длинные я бы не рекомендовал сейчас брать)

@mixti77, Вы не учли в расчете инфляцию. Недвижимость долгосрочно увеличивается в цене, а номинал облигации со временем не увеличивается.

Чтобы получить реальную доходность облигации, нужно уменьшить сумму годовых купонов облигации на размер инфляции. То есть текущая расчетная доходность ОФЗ получаетсяотрицательная: 6.5%* 0.87 - 7%= минус 1% (годовая доходность облигации после вычета НДФЛ минус текущая инфляция).

Доходность недвижимости на мой взгляд лучше сравнивать с дивидендной доходностью российского рынка акций. Ожидаемая дивб доходность россиского рынка в следующие 12 месяцев согласно аналитике с dohod.ru (хотя я не до конца понимаю, как они получают эти цифры):

  • Индекс МосБиржи 7.79% (6.78% за вычетом налога)
  • IRDIV. Индекс дивидендных акций 9.39% (8.17% за вычетом налога)

Для примера: в Москве очень тяжело получить больше 4% чистой доходности с жилой недвижимости.

  Развернуть 1 комментарий

@Anton, я привел в пример доходность ОФЗ как наиболее консервативную. Т.е. даже вложение в ОФЗ в нынешнем моменте дает такую же доходность как сдача квартиры. Инфляцию на мой взгляд при данном сравнении не имеет смысла учитывать, поскольку мне кажется, что жилая недвижимость близка к своим пиковым ценам, и дальше ей расти просто некуда, т.е. стоимость недвижимости будет фиксированной или даже падать, арендные платежи тоже расти не будут - получается та же квазиоблигация.

  Развернуть 1 комментарий

@mixti77, ваш взгляд на рынок тут не играет роли, сравнивать доходность депозитов или облигаций без роста тела с текущей доходностью арендной недвижимости некорректно.
Как и дивидендную доходность например.

Наверняка нашлось немало людей в 2005м году, которые утверждали, что недвижимость близка к пику, после чего она утроилась!

  Развернуть 1 комментарий

@Disputy, с тем же успехом я могу оппонировать, что сравнивать и акции с недвижимостью некорректно, поскольку это совершенно разные активы, и инфляция на них влияет по-разному. Но это отвлечение от сути вопроса. В данном конкретном случае я сравнивал недвижимость с облигациями, поскольку текущая ситуация создала условия, когда даже линейная доходность консервативного нерастущего актива становится более высокой, чем доходность актива, который может в теории расти, но на мой взгляд потенциал роста исчерпал. Понимаете о чем я? Т.е. даже защитный инструмент дает большую доходность в моменте, и с большой долей вероятности большую доходность в перспективе. Такие ситуации на рынке бывают, поэтому рассматриваю такое положение дел как аргумент для фиксации позиции.
По поводу 2005 - это был период бурного роста экономики в России и роста благосостояния населения. Сам первую квартиру брал в этот период. Сейчас ситуация совсем другая - не вижу стимулов для роста спроса населения на недвижимость.

  Развернуть 1 комментарий

@mixti77,

  1. У меня сомнения в том, что человеку легко оценить перспективы рынка недвижимости, поэтому вы можете ошибаться. Поэтому я предпочитаю считать, что у недвижимости рост на величину инфляции минус издержки, минус обветшание.
  2. Я понимаю о чем вы, повторю еще раз. Некорректно сравнивать текущую доходность инструмента без изменения тела с инструментом, в котором тело может меняться. Фраза 4% по недвижимости меньше 6% по ОФЗ не имеет никакого смысла. Это сантиметры с килограммами. Недвижимость конечно более рисковый актив, но если бы у нее доходность была 8%, ничего бы не изменилось.
  Развернуть 1 комментарий

@Disputy,

  1. Логично, но не совсем ) Вы действительно обоснованно можете сомневаться в моей оценке ситуации на рынке недвижимости, но и полное игнорирование его до сведения к линейному росту на уровень инфляции однозначно неверная математическая модель. Росты и падения цен на графике, который вы привели это подтверждают. Поэтому по большому счету разница в наших подходах сводится к тому, что я не верю, что цены на недвижимость будут расти, а вы верите. Одно субъективное мнение против другого.
  2. Вы всегда можете сравнить доходность инструмента, подчиняющегося линейной зависимости, с доходностью нелинейного инструмента. Графически это 2 разных двумерных функции. Найти в них моменты, когда одна была доходнее, а когда другая и использовать эти моменты для перехода с одного инструмента в другой. Это суть моего подхода, и он вполне логичен. Я же не говорю, что следует использовать только один инструмент на длительном промежутке времени.
  Развернуть 1 комментарий

@mixti77,

  1. Никакой веры, я исхожу из исторической статистики недвижимости не только в РФ, а по всему миру.
  2. Могу, но текущая доходность мне этого сделать не поможет.
  Развернуть 1 комментарий

@Disputy,

  1. Хорошо, давайте я вам отвечу, исходя из вашего подхода. Статистически вы чаще будете правы, предполагая рост стоимости жилья, но в те редкие моменты, когда вы будете не правы, ошибка будет существенной. Т.е. по сути своей вы верите в вашу математическую модель, основанную на статистике. При этом вы упрощаете свою модель до линейного роста (аппроксимируете ее, игнорируя всплески и падения). Я эти отклонения не игнорирую, а пытаюсь найти им рациональные объяснения. Поэтому когда такие факторы формируются, учитываю их для принятия решения. Прав я в данном случае или нет, покажет время. Спорить наверное об этом бессмысленно. И по-моему мы постепенно скатываемся во флейм )
  2. По-моему у нас возникло недопонимание. Я согласен, что при сравнении различных типов инструментов надо учитывать полную их доходность, а не только от денежного потока. Но вы же читали мой первый пост, там было написано (см.п.3, что я считаю, что цены на недвижимость не будут расти), исходя из этого предположения и того, что оно будет верным, доходность недвижимости можно свети к линейной доходности. В долгосроке безусловно такую оценку делать нельзя
  Развернуть 1 комментарий

Ну и лично свое мнение(без претензии на объективность):
1)Думаю стоит помнить что такое диверсификация :) - так что квартиру если она не сильно просит "кушать" то я бы оставил, тем более если есть потенциал роста у локации.
2) Помочь детям с квартирой я бы вычеркнул из списка, ведь все мы знаем что если много помогать то до добра это не доведет. Думаю каждый слышал истории про 30 летних "детишек" живущих с мамами /папами и которые еще и женятся и приводят нового члена семьи домой к родителям. Как по мне лучше дать классное образование и помогать советами исходя из жизненного опыта.
И как сказал Рашид ибн Саид Аль Мактум - фраза обозначившая период экономических реформ в Дубае:- «Мой дед ездил на верблюде, мой отец ездил на верблюде, я езжу на Мерседесе, мой сын ездит на Лэнд Ровере, его сын будет ездить на Лэнд Ровере, но его сын будет ездить на верблюде».

  Развернуть 1 комментарий
mixti77, Частный инвестор 2 августа в 18:33

Смотрите:

  1. ваша квартира по нынешним ценам (~3,3 млн) дает вам около 6,5% годовых
  2. примерно такую же доходность сейчас вам дадут ОФЗ со сроком погашения около года (более длинные я бы не рекомендовал сейчас брать)
  3. гипотетически, если квартира новая и в развивающемся районе, то ее цена может вырасти, НО...покупательная способность населения практически исчерпана, ставки по ипотеке начали расти - это может ослабить спрос на квартиры в течение года и снизить на них цены или по крайней мере остановить их рост
  4. про риски с ремонтом, простоем на поиски квартиросъемщиков уже писали, еще не надо забывать коммунальные платежи (вы не написали входят они в вашу аренду или нет, и кто их оплачивает), а также налог на недвижимость (этот налог с этого года вроде как существенно вырастет)

Лично я всю арендную жилую недвижимость сейчас продал. Дорого все: и недвижимость, и фондовый рынок, но он по крайней мере имеет на порядок меньше временных издержек и намного большую ликвидность.

  Развернуть 1 комментарий

У меня ситуация немного другая, есть однокомнатная квартира (единственное жилье) сейчас оценивается рынком в 3.500.000 ( г. Омск), сдавать её можно в районе 15.000 т.е. приблизительно 5% годовых. Нашёл работу в другом городе с компенсацией жилья от компании на первые 3 года (возможно до 5 лет). Да рынок жилья может еще подрасти, но вероятность мала, да и с квартирантами и ремонтом квартиры могут возникнуть проблемы, для себя решил продать и вложить часть под вклад (как подушку безопасности), а основную долю в баксы и акции

  Развернуть 1 комментарий

@Shadowlinar93, и это из 5% вы ещё все расходы не вычли. В Омске по моим наблюдениям (тоже тут живу) аренда все-таки слишком дешевая, чтобы было выгодно сдавать. Думаю, это связано с маленьким числом возможностей хорошо зарабатывать в городе. Зато гео-арбитраж отличный)

  Развернуть 1 комментарий

@Dmitry, классно увидеть в этом блоге человека из Омска))) неожиданно. Да, вы правы аренда в городе дешевая + издержки, одна из причин почему принял решение продать

  Развернуть 1 комментарий

😎

Читать можно всем, но комментирование доступно только участникам Клуба.

Что вообще здесь происходит?


Войти