Верен ли тезис о том, что ипотека по ставке меньше средней инфляции в стране выгодна заемщику?

На первый взгляд, ответ очевиден, но неужели в банках сидят идиоты? Как можно давать кредит под 6% в валюте, по которой исторически даже официальная инфляция в 10% за счастье? Предлагаю в обсуждении принять следующие вводные:

  1. Недвижимость покупается в новом доме (т.к. такой процент только на новостройки) и в нормальном районе. Таким образом, можно предположить, что стоимость недвижимости в течении срока ипотеки с большой долей вероятности будет расти примерно на величину инфляции и на результат расчетов не влияет.
  2. Заемщик - молодой специалист, семьянин, т.к. именно таким людям сейчас дают ипотеку под такой процент. Логично предположить, что заработная плата такого специалиста будет расти и, если специалист будет развиваться, а не деградировать, будет расти даже быстрее инфляции.
  3. Предлагаю не касаться разговоров о том, что можно лишиться работы, потерять здоровье и т.д., т.к., на мой взгляд, в данном сообществе все в курсе про подушку безопасности, а здоровье и жизнь заемщика в обязательном порядке страхуется.
16 комментариев 👇
Павел Комаровский, Помогаю управлять капиталом 2 сентября в 13:58

Разгадка простая: такие ставки по ипотеке банкам субсидирует государство.

Также стоит учесть, что инфляция здесь не очень релевантна, правильнее сравнивать с безрисковой ставкой вложения в государственный долг. Так как само по себе размещение капитала в активы с отрицательной реальной доходностью не выглядит странным (в Европе вон вообще даже под отрицательную номинальную ставку размещают от безысходности); нелогичным на первый взгляд может показаться только размещение капитала под ставку меньше, чем возможность сделать то же самое без риска.

  Развернуть 1 комментарий

@PavelKomarovskiy, правильно понимаю, что в нашей стране это ОФЗ со сроком погашения на дату окончания ипотеки?

  Развернуть 1 комментарий

@airens, обычно считается ставка денежного рынка. Она чаще всего вблизи ключевой ставки ЦБ.

Как вариант
https://www.moex.com/ru/index/repo-rates-indicators.aspx
https://www.cbr.ru/hd_base/ruonia/
https://www.cbr.ru/hd_base/mosprime/

Но легче тупо взять ключевую ставку. Это дорогой вид фондирования для банков, куда они идут, если тяжело занять на рынке. Чаще всего данные по ссылкам выше скажут, что можно одолжиться дешевле.

Обычно это называют безрисковой ставкой.
Но вообще по-честному, раз кредит длинный, то справедливо сравнивать с длинными гособлигациями.

  Развернуть 1 комментарий

@Disputy, ну, так это две большие разницы) Ставка ЦБ сейчас 6.5%, доходность ОФЗ с погашением в 44 году - 8.5%. Вот я и интересуюсь, вдруг, ипотека под 8% тоже выгодна?)

  Развернуть 1 комментарий

@airens, если вы можете взять ипотеку без страховки, а деньги вложить без налога, то выгодна даже под 8,45%
Но что-то мне подсказывает, что вам может захотеться пораньше погасить чем через 30 лет)

Хотя немного уточню, надо месячную выплату по ипотеке привести к годовой доходности тоже. Или годовую доходность ОФЗ к месячной. Иначе при равных ставках на ОФЗ меньше получите, чем отдадите за ипотеку.

  Развернуть 1 комментарий

@airens, а можно уточнить выпуск, где вы увидели доходность 8,5%?

  Развернуть 1 комментарий

@Disputy, новый сайт Русбондс кривой какой-то, показал всего одну бумагу с такой чудесной доходностью. Перешел на старую версию и все встало на свои места 6.5-7. 1%, да.

  Развернуть 1 комментарий

@airens, как написал выше Михаил, можно сравнивать и с короткой ставкой, и с длинными ОФЗ, в зависимости от контекста упражнения. Но я бы не стал впрямую делать выводы вроде "брать ипотеку выгодно и под 8,45%" - это зависит еще и от ряда других факторов. Не любая инвестиция с плечом по нерыночной ставке автоматически является выгодной - надо еще смотреть, куда вкладываются деньги по факту, какой профиль ожидаемых потребностей в ликвидности и т.д.

  Развернуть 1 комментарий

@airens, там была одна странная бумага с доходностью 8+, но она не торгуется толком. Тоже как-то попался.

  Развернуть 1 комментарий
Николай Старченко, Консультант по общим вопросам мироздания 2 сентября в 14:00

А для кого выгодна? Для банка, или заёмщика? Вообще стоимость фондирования того же сбера сейчас меньше 6 %, поэтому ему пофигу инфляция, он взял под 4,отдал под 6, на 2 % и живет😀

  Развернуть 1 комментарий

@NikS, нет, Сбер под 6% не дает, дает он под 8% где-то, а разницу ему государство компенсирует. В этом и суть данных программ.

Но мысль в целом объясняет то, почему банкам выгодно давать ипотеку ниже "разумной"

  Развернуть 1 комментарий
Михаил Disputy, Разработчик ПО 2 сентября в 14:02

В рассматриваемой вами ситуации один риск, перегретость рынка недвижимости, грубо говоря недвижимость будет расти медленнее инфляции на внушительных сроках.
В общем надо моделировать разные ситуации с движением цены недвижимости и оценивать эффект.

Долгосрочно вроде должна дорожать на инфляцию, но это вся недвижимость, а не конкретный объект.

Но! Если вдруг вы и так собирались покупать эту квартиру, цена вас устраивает, а вам тут предлагают 6% - это однозначно отличная сделка.
Если есть деньги на эту квартиру, то их не надо тратить, а взять дешевый долг. Тупо потому, что можно на депозиты раскидать долг по ставке выше.

И да, семейную ипотеку сейчас дают под 5%.

  Развернуть 1 комментарий

@Disputy, жаль, я уже взял под 6.1%) И да, я так и поступил, взял ипотеку, хотя мог продать все инвестиции и купить эту квартиру за нал

  Развернуть 1 комментарий

@airens, я тоже, коллега)

  Развернуть 1 комментарий

@Disputy, теперь главное не сорваться и не погасить досрочно))

  Развернуть 1 комментарий

@airens, я на вкладах арбитражу, если период высоких ставок закончится, ничего не остается, я не готов входить в сделку на 30 лет)

  Развернуть 1 комментарий

😎

Читать можно всем, но комментирование доступно только участникам Клуба.

Что вообще здесь происходит?


Войти