Продать квартиру, а деньги в ценные бумаги?

27 июля 2021 1804

Всем привет!
Не так давно закрыл ипотеку🎉!
Получил в собственность 1к-квартиру в центре, успешно сдаётся и приносит чистыми 18к\месяц.💰

Квартира покупалась пару лет назад за 2,7млн. Сейчас подобные в этом же доме продаются за 3,1-3,3 млн.

И есть дилемма - с одной стороны, понятный и доступный ежемесячный доход. С другой стороны - недополученная потенциальная прибыль. Ну и естественные минусы в виде - текущего ремонта, поиска адекватных квартирантов и т.п.
Предыстория покупки... есть маткап, которые лежит у государства несколько лет так и не использованный - следовательно пора забрать своё!
Первый взнос, тут же дешёвыми кредитами гасится какая-то часть ипотеки, ну и потом маткап приходит. Далее как у всех - как можно быстрее закрывается вся ипотека. С одной стороны есть установка "дети вырастут - надо помочь с жильём, вот уже и квартира". Песня старая, да только реальность новая - Если дети уедут в другой город\страну, нафигам им однушка в родном городе? Пока дети растут - квартиру раза два ремонтировать нужно будет, ну и инвестиции в бетон вроде всегда ниже индексов были.

Кто-то решал для себя такой вопрос? Если да то какие аргументы для Вас стали решающими за тот или иной вариант?

23 комментария 👇

Артем Горбик, IT-инженер 3 августа 2021

У меня была похожая история, не маткап, но тоже "бесплатные" деньги, которые можно было потратить только на недвижимость. В итоге в какой-то момент сдавал три объекта и понял, что это как-то уж очень хлопотно и плохо совмещается с основной работой.
В итоге пришел к тому, что основную часть капитала таки перевел в бумаги, а инвестиционная физ. недвижимость сейчас занимает около 20% портфеля.

Меня устраивает такая пропорция - количество времени и хлопот, связанных со сдачей одной квартиры для меня более чем приемлемо.
Долгосрочная доходность больше депозита и, если считать не только аренду, но и удорожание объекта, доходнее и рублевых облигаций. Меньше чем у акций, но во-первых не акциями едиными, во-вторых надеюсь на какой-то диверсификационно-портфельный бонус.
Если на рынках случится какой-то серьезный обвал, скорее всего, продам и эту последнюю инвест. квартиру и докуплю акций.

Если рынки продолжат расти + все пополнения сейчас идут в "бумажную" часть и в итоге доля этой недвижимости в портфеле снизится до 10-15%, то, возможно, докуплю второй объект, но два объекта и 30% в недвиге - это максимум, который я готов выделить этому классу активов )

Развернуть 1 комментарий

Михаил Disputy 3 августа 2021

@agorbyk,

продам и эту последнюю инвест. квартиру и докуплю акций.

Кстати, у нас в РФ на рынке есть особенность интересная. В случае кризисов народ валит спасать деньги в недвигу, поэтому в 2014-2015 был задерг цен (видно на графике в этом комментарии )

И такое не раз происходило. Так что продажа недвиги в начале кризиса еще более разумна, чем должна быть. На развитых рынках недвижка вряд ли будет дорожать в кризисы)

Развернуть 1 комментарий

Артем Горбик 3 августа 2021

@Disputy, этот задерг, скорее всего, связан с девальвацией рубля, боязнью девальвации рубля, боязнью резкого повышения инфляции и желанием "сохранить деньги хоть в чём-то"

В известном The Rate of Return on Everything, где анализируются исторические доходности разных классов активов за последние 150 лет по развитым странам про housing vs equity есть вот такое

Развернуть 1 комментарий

Дмитрий Никитенко, SSE 28 июля 2021

Получается, вы пытаетесь не упустить потенциальную выгоду в другом классе активов. Такая разновидность FOMO, можно сказать.

Классический ответ на такие вопросы - составить распределение активов, подходящее вам (соответствующее финансовым целям и отношению к риску), и менять свои активы в соответствии с ним. Если эта квартира со своей ожидаемой полной доходностью, как бы вы её не оценивали, не мешает выполнению целей, то может и нет смысла с ней что-то делать.

В общем, этот вопрос я бы рассматривал через призму целей, а не того в каком активе больше ожидаемая доходность.

Развернуть 1 комментарий

Михаил Disputy, Разработчик ПО 28 июля 2021

Мне вот не нравится сдавать квартиры. Я бы продал.
Еще мне не нравится, когда плохо диверсифицированная недвижимость составляет слишком большую часть моего Net Worth, поэтому я для себя решил, что буду собственником только одного объекта (с арендой у меня не выходит любви).
Когда случится так, что моя единственная недвижимость составит меньше 10-15% Net Worth, я может и задумаюсь о дополнительном объекте.

И еще. Я не планирую обеспечивать своих детей жильем. Я за удочку вместо рыбы больше.

Как вам поступать мировоззренческий вопрос, мое мировоззрение я вам изложил.

Что касается финансовой стороны.
То, что фондовый рынок будет доходнее недвижимости в ближайшем будущем совсем не очевидно. Вероятно вы выйдете из недвижки по все еще скромным ценам (настоящего роста в недвиге не было), а в рынок зайдете на хаях.

Развернуть 1 комментарий

Alex P 28 июля 2021

@Disputy,

настоящего роста в недвиге не было

а что такое настоящий рост?

Развернуть 1 комментарий

Михаил Disputy 28 июля 2021

@alex_p, достаточно посмотреть на DM последние годы или на 2005-2007 у нас, например.

Развернуть 1 комментарий

Dmitry Mikhailovich, Продуктовый разработчик 2 августа 2021

Выглядит, что это не финансовый вопрос. Здесь надо не стратегии инвестирования обсуждать, а личные ценности.

действительно ли Вам важно оставить детям квартиру?
есть ли какое-то психологическое удовольствие от обладания квартирой?
сколько "мыслетоплива" уходит на содержание квартиры? (поиск квартирантов, ремонты, чтение списков домов на реновацию...)

Ну если про деньги

на какой доход рассчитываете, если эти три миллиона вложить в рынок? А что там с налогами при продаже?
не детям, так себе. Как риски считали, что в старости всё так же будет хватать денег снимать квартиру?

Моё сугубо личное мнение, что какая-то квартира или дом должна быть. Для оптимизации расходов, может быть заброшенный дом в деревне в Ярославской области, но что-то должно быть. Ровно на один из двух случаев:

либо все мои финансовые расчёты сломаются и я не смогу заработать на жильё через 30 лет
либо недвижимость вдруг очень резко начнёт расти в цене

Развернуть 1 комментарий

Павел Семнадцать 2 августа 2021 автор

Ребята, спасибо всем за комментарии и истории!!! @dmitryvim,

нет не важно, но есть план помочь детям с первичным жильём, так как и мне и жене родители также оказывали данную помощь. В общем это на уровне инстинктов

2)да, есть! Всего месяца 3 как ипотеку выплатили, но всё равно очень приятно в планировании трат на месяц периодически вспоминаем типа - ОПА! будет же +18к чистыми такого-то числа, соответственно на погашение долгов можно больше потратить)
3)практически ни сколько. Очень адекватный квартирант, который не выносит мозг ни с чем и чётко платит по графику. Настрой у квартиранта долгосрочный.
_________
По доходу - влить всё в ОФЗ(штук 8-10) с ежемесячными выплатами, чтобы примерно на 8,5 +- % годовых выйти

Не совсем понял вопрос... Сами живём в собственной квартире, про которую речь - это вторая квартира.

Посему:
Основное жильё - живём и продолжаем жить
Второе жильё - это 3,1-3,3млн на вторичке, в хорошем месте (центр миллионника).

Развернуть 1 комментарий

Валерий Чистяков, Авиационный инженер, разработчик ПО 2 августа 2021

Недавно принимал подобное решение и пришел к выводу: продавать и вкладывать деньги в фондовый рынок. Мои аргументы были следующими:

Моя квартира находилась в старом фонде и стоила гораздо дороже, чем я её покупал, причем, на мой взгляд, неадекватно местоположению, состоянию и т.д. дороже.
Сдача мне приносила порядка 4% годовых, т.е. даже ниже инфляции и это учитывая то, что жильцы были на редкость адекватны и после них не приходилось делать косметический ремонт. По сути, я избавился от убыточного актива и вложил средства тупо в акции в расчете на то, что скажем, через 20 лет это вложение практически гарантированно (судя по истории) не будет убыточно, в отличии от квартиры, которая к тому времени вообще может превратиться в аварийное жилье.
Считаю, что дети должны сами обеспечить себя недвижимостью либо самостоятельно снимать квартиру, но если вы считаете по другому, то в любом случае, к нужному моменту жилой фонд будет уже очень старым, а молодежь, как правило, предпочитает новостройки или вообще мегаполисы.

Развернуть 1 комментарий

Антон Пе, household 3 августа 2021

примерно такую же доходность сейчас вам дадут ОФЗ со сроком погашения около года (более длинные я бы не рекомендовал сейчас брать)

@mixti77, Вы не учли в расчете инфляцию. Недвижимость долгосрочно увеличивается в цене, а номинал облигации со временем не увеличивается.

Чтобы получить реальную доходность облигации, нужно уменьшить сумму годовых купонов облигации на размер инфляции. То есть текущая расчетная доходность ОФЗ получаетсяотрицательная: 6.5%* 0.87 - 7%= минус 1% (годовая доходность облигации после вычета НДФЛ минус текущая инфляция).

Доходность недвижимости на мой взгляд лучше сравнивать с дивидендной доходностью российского рынка акций. Ожидаемая дивб доходность россиского рынка в следующие 12 месяцев согласно аналитике с dohod.ru (хотя я не до конца понимаю, как они получают эти цифры):

Индекс МосБиржи 7.79% (6.78% за вычетом налога)
IRDIV. Индекс дивидендных акций 9.39% (8.17% за вычетом налога)

Для примера: в Москве очень тяжело получить больше 4% чистой доходности с жилой недвижимости.

Развернуть 1 комментарий

mixti77 3 августа 2021

@Anton, я привел в пример доходность ОФЗ как наиболее консервативную. Т.е. даже вложение в ОФЗ в нынешнем моменте дает такую же доходность как сдача квартиры. Инфляцию на мой взгляд при данном сравнении не имеет смысла учитывать, поскольку мне кажется, что жилая недвижимость близка к своим пиковым ценам, и дальше ей расти просто некуда, т.е. стоимость недвижимости будет фиксированной или даже падать, арендные платежи тоже расти не будут - получается та же квазиоблигация.

Развернуть 1 комментарий

Михаил Disputy 3 августа 2021

@mixti77, ваш взгляд на рынок тут не играет роли, сравнивать доходность депозитов или облигаций без роста тела с текущей доходностью арендной недвижимости некорректно.
Как и дивидендную доходность например.

Наверняка нашлось немало людей в 2005м году, которые утверждали, что недвижимость близка к пику, после чего она утроилась!

Развернуть 1 комментарий

mixti77 3 августа 2021

@Disputy, с тем же успехом я могу оппонировать, что сравнивать и акции с недвижимостью некорректно, поскольку это совершенно разные активы, и инфляция на них влияет по-разному. Но это отвлечение от сути вопроса. В данном конкретном случае я сравнивал недвижимость с облигациями, поскольку текущая ситуация создала условия, когда даже линейная доходность консервативного нерастущего актива становится более высокой, чем доходность актива, который может в теории расти, но на мой взгляд потенциал роста исчерпал. Понимаете о чем я? Т.е. даже защитный инструмент дает большую доходность в моменте, и с большой долей вероятности большую доходность в перспективе. Такие ситуации на рынке бывают, поэтому рассматриваю такое положение дел как аргумент для фиксации позиции.
По поводу 2005 - это был период бурного роста экономики в России и роста благосостояния населения. Сам первую квартиру брал в этот период. Сейчас ситуация совсем другая - не вижу стимулов для роста спроса населения на недвижимость.

Развернуть 1 комментарий

Михаил Disputy 3 августа 2021

@mixti77,

У меня сомнения в том, что человеку легко оценить перспективы рынка недвижимости, поэтому вы можете ошибаться. Поэтому я предпочитаю считать, что у недвижимости рост на величину инфляции минус издержки, минус обветшание.
Я понимаю о чем вы, повторю еще раз. Некорректно сравнивать текущую доходность инструмента без изменения тела с инструментом, в котором тело может меняться. Фраза 4% по недвижимости меньше 6% по ОФЗ не имеет никакого смысла. Это сантиметры с килограммами. Недвижимость конечно более рисковый актив, но если бы у нее доходность была 8%, ничего бы не изменилось.

Развернуть 1 комментарий

mixti77 3 августа 2021

@Disputy,

Логично, но не совсем ) Вы действительно обоснованно можете сомневаться в моей оценке ситуации на рынке недвижимости, но и полное игнорирование его до сведения к линейному росту на уровень инфляции однозначно неверная математическая модель. Росты и падения цен на графике, который вы привели это подтверждают. Поэтому по большому счету разница в наших подходах сводится к тому, что я не верю, что цены на недвижимость будут расти, а вы верите. Одно субъективное мнение против другого.
Вы всегда можете сравнить доходность инструмента, подчиняющегося линейной зависимости, с доходностью нелинейного инструмента. Графически это 2 разных двумерных функции. Найти в них моменты, когда одна была доходнее, а когда другая и использовать эти моменты для перехода с одного инструмента в другой. Это суть моего подхода, и он вполне логичен. Я же не говорю, что следует использовать только один инструмент на длительном промежутке времени.

Развернуть 1 комментарий

Михаил Disputy 3 августа 2021

@mixti77,

Никакой веры, я исхожу из исторической статистики недвижимости не только в РФ, а по всему миру.
Могу, но текущая доходность мне этого сделать не поможет.

Развернуть 1 комментарий

mixti77 3 августа 2021

@Disputy,

Хорошо, давайте я вам отвечу, исходя из вашего подхода. Статистически вы чаще будете правы, предполагая рост стоимости жилья, но в те редкие моменты, когда вы будете не правы, ошибка будет существенной. Т.е. по сути своей вы верите в вашу математическую модель, основанную на статистике. При этом вы упрощаете свою модель до линейного роста (аппроксимируете ее, игнорируя всплески и падения). Я эти отклонения не игнорирую, а пытаюсь найти им рациональные объяснения. Поэтому когда такие факторы формируются, учитываю их для принятия решения. Прав я в данном случае или нет, покажет время. Спорить наверное об этом бессмысленно. И по-моему мы постепенно скатываемся во флейм )
По-моему у нас возникло недопонимание. Я согласен, что при сравнении различных типов инструментов надо учитывать полную их доходность, а не только от денежного потока. Но вы же читали мой первый пост, там было написано (см.п.3, что я считаю, что цены на недвижимость не будут расти), исходя из этого предположения и того, что оно будет верным, доходность недвижимости можно свети к линейной доходности. В долгосроке безусловно такую оценку делать нельзя

Развернуть 1 комментарий

Andrey Ruban, DevOps 2 августа 2021

Ну и лично свое мнение(без претензии на объективность):
1)Думаю стоит помнить что такое диверсификация :) - так что квартиру если она не сильно просит "кушать" то я бы оставил, тем более если есть потенциал роста у локации.
2) Помочь детям с квартирой я бы вычеркнул из списка, ведь все мы знаем что если много помогать то до добра это не доведет. Думаю каждый слышал истории про 30 летних "детишек" живущих с мамами /папами и которые еще и женятся и приводят нового члена семьи домой к родителям. Как по мне лучше дать классное образование и помогать советами исходя из жизненного опыта.
И как сказал Рашид ибн Саид Аль Мактум - фраза обозначившая период экономических реформ в Дубае:- «Мой дед ездил на верблюде, мой отец ездил на верблюде, я езжу на Мерседесе, мой сын ездит на Лэнд Ровере, его сын будет ездить на Лэнд Ровере, но его сын будет ездить на верблюде».

Развернуть 1 комментарий

mixti77, Частный инвестор 2 августа 2021

Смотрите:

ваша квартира по нынешним ценам (~3,3 млн) дает вам около 6,5% годовых
примерно такую же доходность сейчас вам дадут ОФЗ со сроком погашения около года (более длинные я бы не рекомендовал сейчас брать)
гипотетически, если квартира новая и в развивающемся районе, то ее цена может вырасти, НО...покупательная способность населения практически исчерпана, ставки по ипотеке начали расти - это может ослабить спрос на квартиры в течение года и снизить на них цены или по крайней мере остановить их рост
про риски с ремонтом, простоем на поиски квартиросъемщиков уже писали, еще не надо забывать коммунальные платежи (вы не написали входят они в вашу аренду или нет, и кто их оплачивает), а также налог на недвижимость (этот налог с этого года вроде как существенно вырастет)

Лично я всю арендную жилую недвижимость сейчас продал. Дорого все: и недвижимость, и фондовый рынок, но он по крайней мере имеет на порядок меньше временных издержек и намного большую ликвидность.

Развернуть 1 комментарий

Линар Ахметов, Оператор т.у. 3 августа 2021

У меня ситуация немного другая, есть однокомнатная квартира (единственное жилье) сейчас оценивается рынком в 3.500.000 ( г. Омск), сдавать её можно в районе 15.000 т.е. приблизительно 5% годовых. Нашёл работу в другом городе с компенсацией жилья от компании на первые 3 года (возможно до 5 лет). Да рынок жилья может еще подрасти, но вероятность мала, да и с квартирантами и ремонтом квартиры могут возникнуть проблемы, для себя решил продать и вложить часть под вклад (как подушку безопасности), а основную долю в баксы и акции

Развернуть 1 комментарий

Дмитрий Никитенко 3 августа 2021

@Shadowlinar93, и это из 5% вы ещё все расходы не вычли. В Омске по моим наблюдениям (тоже тут живу) аренда все-таки слишком дешевая, чтобы было выгодно сдавать. Думаю, это связано с маленьким числом возможностей хорошо зарабатывать в городе. Зато гео-арбитраж отличный)

Развернуть 1 комментарий

Линар Ахметов 5 августа 2021

@Dmitry, классно увидеть в этом блоге человека из Омска))) неожиданно. Да, вы правы аренда в городе дешевая + издержки, одна из причин почему принял решение продать

Развернуть 1 комментарий

😎

Читать можно всем, но комментирование доступно только участникам Клуба.

Что вообще здесь происходит?

Войти