Не все дома: купил квартиру на маржинальный кредит — что, как и почему

@krumpans, а так как собственный капитал 0%, то доходность бесконечная, не забирайте все деньги мира пожалуйста)

@Disputy, сейчас я экстраполирую это на 200 лет вперёд...))

@krumpans, понял, спасибо. А к коммерческой недвижимости в Португалии не присматривались? Менее интересна для инвестиций?

@AntiMOT, не смотрел подробно, коммерческую недвижимость я предпочитаю брать через фонды с профессиональным управлением и некоторой диверсификацией.

Для крупных объектов будут совсем другие бюджеты, с точки зрения которых мы тут на котятах тренируемся :)

В небольших объектax не вижу смысла... мне кажется они менее ликвидны и стандартизированы чем жилая недвижимость + я лично совсем с этим рынком не знаком. Есть вот такие варианты например: https://www.idealista.pt/imovel/31391146/

@Disputy, тогда риск все таки поближе чем падение рынков на 85%, так как на росте ставок (если он когда нибудь случится) подорожает фондирование, при этом вероятно просядет обеспечение, и сама недвижимость подешевеет. Не МК конечно, но и не бесплатные деньги без риска)

@buythedip, еще требования к обеспечению могут увеличить.

@buythedip, все верно, но есть и обратная сторона - ставки вырастут если вырастет инфляция, с инфляцией вырастет стоимость недвижимости и аренда...

@Disputy, да, это регулярно происходит, во время последних выборов в Америке например, видимо когда они ожидают значительную волатильность на рынке

@krumpans, При повышении ставок стоимость недвижимости apriori не обязана расти, так как кредит на покупку недвижимости будет дороже, и меньше людей смогут его себе позволить и это уменьшит спрос на недвижимость.

@PerfectAct, инфляция может поддерживать цены на недвижимость, ставки будут давить на недвижимость вниз, какая будет результирующая сила я конечно понятия не имею.

Я не делаю здесь никакую ставку на будущее цен на недвижимость. Она окупит сама себя через аренду, любой прирост капитала это приятный плюс.

@krumpans, мне кажется начальная маржа - хороший уровень для того, чтобы испугаться и может быть выставить квартиру на продажу)

@Disputy, так чтобы прямо на продажу очень маловероятно (но все возможно!), есть другие более ликвидные активы, которые не являются частью обеспечения.

но вообще если рынок сделает минус 85% думаю я буду рад тому что у меня остается физическая недвижимость!)

@Disputy, а, понял, бумаги в залоге, а не квартира. Тогда другой вопрос, я могу деньги кредита потратить не на квартиру, а на условную покупку акций МММ?

@NikS, повторюсь

Что там человек делает с выведенными средствами брокер знать не желает.

И не знает.

@Disputy, спасибо!

@NikS, да если честно бесит, что наши брокеры будучи полностью в безопасности из-за залога кредитуют в рублях процентов под 15% при этом.

Зато преимущество такого кредита в том, что не надо выпрашивать одобрение ни у кого, захотел взял. Захотел вернул.

@NikS, всё так как Михаил объяснил выше, если честно немного страшно что можно так быстро и так легко взять так много денег в долг.

Можно так oднажды проснуться где-то в Бангкоке с головной болью...))

@krumpans, воспринимайте это как награду за то, что вы готовы долгосрочно держать ликвидные ценные бумаги.

Для того, чтобы проснуться в Бангкоке с головной болью много ума не надо) Можно даже без IB обойтись

@Disputy, если брокер достаточно крупный он может играть против своих клиентов, занизят в моменте стоимость портфеля и отберут его у клиента.