Не все дома: купил квартиру на маржинальный кредит — что, как и почему

2 сентября 2021     697   

Поделился вчера этой личной новостью в Твитере и она вызвалa много интереса и бурное обсуждение, поэтому решил поделиться тут тоже.

Мы купили трёхкомнатную квартиру с целью сделать лёгкий ремонт и сдать её в аренду. План примерно такой: стоимость €67k + оформление €1.6k + приведение в порядок полностью своими руками €1.5k. Сдавать планируем за €500/месяц. Брутто доходность 8.5% годовых.

Cразу расскажу самое интересное, o финансировании: мы купили эту квартиру полностью на кредит y брокера под 1.5% годовых в евро. Покупка на 100% профинансированa. Это такой подвид маржинального кредитования, который позволяет выводить заёмные средства с брокерского на расчетный счет и использовать полностью по собственному усмотрению - Special Memorandum Account.

По сути это кредитная линия под залог ценных бумаг. Инвестор обязан поддерживать минимальное обеспечение в размере 200% от суммы кредита. Получить деньги кстати настолько легко что даже страшно, просто на следующий день к вам на расчетный счет приходит необходимая сумма вообще без вопросов.

У этой квартиры интересная история, её забрали за долги, потом банк перепродал инвестиционному фонду вместе с сотней других квартир одним пакетом, а потом уже мы купили y фонда. С этими фондами в Португалии непросто работать, они требуют оплаты сразу и внимательно проверяют происхождение средств (AML/KYC etc...). Но с другой стороны такой фонд как правило продаёт квартиры чуть ниже рынка. Эта квартир тоже была продана немного ниже рынка на данный момент.

Пока оформляли сделку мы спросили у представителя фонда самый забавный случай из их практики. Онa сказалa, что однажды переняли квартиру в которой посреди гостиной делали барбекю и на чердаке жил баран. Вообщем это как правило такие проблемные объекты от которых банку хочется поскорее избавится. Плюс в том, что ни у банка ни у фонда нет времени возится с каждой квартирой и разбираться что там в плохом состоянии, а что нет. В нашем случае бывшие жильцы уже начали делать ремонт в квартире и закончили его процентов на семьдесят пять.

Это уже вторая квартира от инвестиционного фонда которую мы покупали. Первый раз мы мы думали купить тоже трёхкомнатную за €42k, но в конце концов отказались из-за того, что там очень невыгодный контракт об аренде на 5 лет вперёд был подписан. Таких вариантов от разных фондов немного, но они есть. Какие-то из этих квартир отошли банкам еще во время кризиса 2009 года, какие-то недавно в связи со всеми cобытиями вокруг пандемии.

Обязуюсь держать в курсе событий всех кому интересно как это закончится тут и у себя в Твиттере. Сразу скажу что для маржин-кола рынок должен просесть примерно на 85% от сегодняшних значений, теперь вы знаете когда можно будет ко мне постучатся и узнать всё ли впорядке :)

Аватар Артём Крумпан
Артём Крумпан @krumpans
Отец на полную ставку
📍Лиссабон, Португалия

Интересуюсь личными финансами в целом и идеями FIRE в частности, длительными путешествиями (slow travel), географическим арбитражем.

36 комментариев 👇
Михаил Disputy, Разработчик ПО 2 сентября в 12:37

Мне не про маржинкол интересно, а про то, как ожидаемая доходность 8,5% будет воплощаться в жизнь и насколько ее урежут издержки. Будут ли простои, быстро ли найдутся жильцы.

Короче даешь реалити шоу с финансовыми подробностями.

  Развернуть 1 комментарий

@Disputy, да, посмотрим какай будет нетто доходность, если вы увидите кнопку донатов у моих постов в будущем значит что-то пошло не по плану!! :)

  Развернуть 1 комментарий
АнтиМОТ, Управление проектами (телеком) 2 сентября в 17:28

Добрый день. Подскажите:

  1. На сколько быстро можно сдать такую квартиру?
  2. На сколько в Португалии защищён арендодатель? Слышал, что в соседней Испании с у арендодателей есть серьезные трудности с выселением тех кто живёт в его квартире и не платит.
  3. Есть ли налог на имущество? Включены ли налоги в расчет доходности?
  Развернуть 1 комментарий

@AntiMOT, ниже по пунктам:

  1. Полгода назад сдали квартиру такой же планировки, но совсем без ремонта и посреди локдауна за 4 недели. Думаю сейчас это будет недели 2 с учетом того, что это ставка по низу рынка + сейчас вырос спрос.

  2. Когда-то в Португалии было почти как в Испании. Потом произошел долговой кризис и Португалия обратилась в МВФ, одним из требований МВФ для поучения кредита была либерализация рынка аренды. Сейчас всё это очень хорошо и налажено работает, выселяют через суды.

  3. Налог на имущество есть, около 0.30%-0.40% от кадастровой стоимости в год, кадастровая стоимость часто раза в два ниже рыночной. Брутто доходность это до всех расходов включая налоги.

Нетто доходность можно грубо прикинуть примерно так:

Без кредита, 100% собственный капитал: 6,000 (аренда) - 1,200 (налог, если через юрлицо) - 600 (амортизация) - 250 (простой 2 недели в году) - 100 (налог на недвижимость) / 70,000 (квартира/оформление/ремонт) = 5.5% нетто

Если с кредитом 80%+ 20% собственный капитал: 3,850 (всё как выше) - 840 (80% в кредит под 1.5% если как у меня) / 14,000 (собственный капитал) = 21% нетто доходности

  Развернуть 1 комментарий

@krumpans, а так как собственный капитал 0%, то доходность бесконечная, не забирайте все деньги мира пожалуйста)

  Развернуть 1 комментарий

@Disputy, сейчас я экстраполирую это на 200 лет вперёд...))

  Развернуть 1 комментарий

@krumpans, понял, спасибо. А к коммерческой недвижимости в Португалии не присматривались? Менее интересна для инвестиций?

  Развернуть 1 комментарий

@AntiMOT, не смотрел подробно, коммерческую недвижимость я предпочитаю брать через фонды с профессиональным управлением и некоторой диверсификацией.

Для крупных объектов будут совсем другие бюджеты, с точки зрения которых мы тут на котятах тренируемся :)

В небольших объектax не вижу смысла... мне кажется они менее ликвидны и стандартизированы чем жилая недвижимость + я лично совсем с этим рынком не знаком. Есть вот такие варианты например: https://www.idealista.pt/imovel/31391146/

  Развернуть 1 комментарий
lesnic, Обыватель 7 сентября в 09:22

Значит смена страны проживания более не планируется)

  Развернуть 1 комментарий

@lesnic, пока нет, но это не точно!!))

  Развернуть 1 комментарий
Алексей [BuyTheDip], Вебмастер в отставке 2 сентября в 12:37

а условия по этому кредиту от ИБ с фикс ставкой или плавающей? Так сходу не понял на сайте..

  Развернуть 1 комментарий

@buythedip, плавающая конечно. Брокеры мне кажется не умеют (да и не хотят) в фиксированную ставку.
Это тоже риск, но когда ожидаемая доходность аренды настолько выше, кажется не сильно страшно.

Любой российский брокер вас с удовольствием прокредитует тоже таким образом. Только ставка будет ближе к 5%)

  Развернуть 1 комментарий

@Disputy, тогда риск все таки поближе чем падение рынков на 85%, так как на росте ставок (если он когда нибудь случится) подорожает фондирование, при этом вероятно просядет обеспечение, и сама недвижимость подешевеет. Не МК конечно, но и не бесплатные деньги без риска)

  Развернуть 1 комментарий

@buythedip, еще требования к обеспечению могут увеличить.

  Развернуть 1 комментарий

@buythedip, все верно, но есть и обратная сторона - ставки вырастут если вырастет инфляция, с инфляцией вырастет стоимость недвижимости и аренда...

  Развернуть 1 комментарий

@Disputy, да, это регулярно происходит, во время последних выборов в Америке например, видимо когда они ожидают значительную волатильность на рынке

  Развернуть 1 комментарий

@krumpans, При повышении ставок стоимость недвижимости apriori не обязана расти, так как кредит на покупку недвижимости будет дороже, и меньше людей смогут его себе позволить и это уменьшит спрос на недвижимость.

  Развернуть 1 комментарий

@PerfectAct, инфляция может поддерживать цены на недвижимость, ставки будут давить на недвижимость вниз, какая будет результирующая сила я конечно понятия не имею.

Я не делаю здесь никакую ставку на будущее цен на недвижимость. Она окупит сама себя через аренду, любой прирост капитала это приятный плюс.

  Развернуть 1 комментарий

@buythedip, плавающая, ставка ЕЦБ +1,5%

  Развернуть 1 комментарий

JFYI, совсем недавно было такое, что IB увеличивал маржинальные требования с 200% до 150%: Interactive Brokers Raises Margin Requirements. Такое в целом периодически происходит, но более старых ссылок сходу не нашел.

  Развернуть 1 комментарий

@iroslyakov, да, такое периодически случается, только есть разница между maintenance margin и initial margin :

"By regulation, brokers usually loan their clients 50% of the value of a new position, and 25% to maintain a current position. This will increase gradually to 67.5% for a new position and 33.75% for maintenance."

Иными сливами, даже после повышения мой maintenance margin будет ниже чем initial margin, ну и конечно я очень далеко от этой границы.

  Развернуть 1 комментарий

@krumpans, мне кажется начальная маржа - хороший уровень для того, чтобы испугаться и может быть выставить квартиру на продажу)

  Развернуть 1 комментарий

@Disputy, так чтобы прямо на продажу очень маловероятно (но все возможно!), есть другие более ликвидные активы, которые не являются частью обеспечения.

но вообще если рынок сделает минус 85% думаю я буду рад тому что у меня остается физическая недвижимость!)

  Развернуть 1 комментарий
Николай Старченко, Консультант по общим вопросам мироздания 2 сентября в 13:49

Квартира, получается, в залоге у брокера? Если происходит падение рынка на 85 % и возможности довнесения средств нет, то что? Брокер забирает остатки счета и снимает залог с квартиры?

  Развернуть 1 комментарий

@NikS, бумаги на брокерском счету в залоге у брокера, если счет падает на 85%, брокер закрывает и забирает долг.
Что там человек делает с выведенными средствами брокер знать не желает.

Это не какая-то интересная или необычная фича, так каждый брокер позволяет делать.
Интересна тут ставка кредитования.

  Развернуть 1 комментарий

@Disputy, а, понял, бумаги в залоге, а не квартира. Тогда другой вопрос, я могу деньги кредита потратить не на квартиру, а на условную покупку акций МММ?

  Развернуть 1 комментарий

@NikS, повторюсь

Что там человек делает с выведенными средствами брокер знать не желает.

И не знает.

  Развернуть 1 комментарий

@Disputy, спасибо!

  Развернуть 1 комментарий

@NikS, да если честно бесит, что наши брокеры будучи полностью в безопасности из-за залога кредитуют в рублях процентов под 15% при этом.

Зато преимущество такого кредита в том, что не надо выпрашивать одобрение ни у кого, захотел взял. Захотел вернул.

  Развернуть 1 комментарий

@NikS, всё так как Михаил объяснил выше, если честно немного страшно что можно так быстро и так легко взять так много денег в долг.

Можно так oднажды проснуться где-то в Бангкоке с головной болью...))

  Развернуть 1 комментарий

@krumpans, воспринимайте это как награду за то, что вы готовы долгосрочно держать ликвидные ценные бумаги.

Для того, чтобы проснуться в Бангкоке с головной болью много ума не надо) Можно даже без IB обойтись

  Развернуть 1 комментарий

@Disputy, если брокер достаточно крупный он может играть против своих клиентов, занизят в моменте стоимость портфеля и отберут его у клиента.

  Развернуть 1 комментарий

Интересно было бы услышать, оценивали Вы риски платежеспособности местного населения?

В Португалии достаточно низкие зарплаты по сравнению с стоимостью жизни для местного населения.

The average salary in Portugal is €910 per month, excluding self-employed individuals[176] and the minimum wage, which is regulated by law, is €635 per month (paid 14 times per annum) as of 2020 [1]

[1] https://en.wikipedia.org/wiki/Portugal#Economy

  Развернуть 1 комментарий

@PerfectAct, я сам местное население :) поэтому рынок вижу своими глазами на примере недвижимости, которую сдают в аренду родственники тут, общения с риелторами, обзвона по объявлениям и т.д. Такая ставка аренды, 500 евро за трехкомнатную, это самый низ рынка, у меня есть высокая уверенность в том, что со сдачей проблем не будет.

  Развернуть 1 комментарий

@PerfectAct, со средней зарплатой снимать трёшку тяжело наверное в любой точке мира.

  Развернуть 1 комментарий

Кто-то у других брокеров пользовался таким кредитом? Интересны отзывы. Чтото с IB у меня тяжело процесс идет.
Также интересно - возникают ли какие-то налоги на такой вид займа. Потому что в РБ с любых займов нужно платить подоходный на сколько я знаю.

  Развернуть 1 комментарий

😎

Читать можно всем, но комментирование доступно только участникам Клуба.

Что вообще здесь происходит?


Войти