Инвестиция в квартиру под льготную ипотеку в РФ сейчас — стоит ли?

@efremovolvi,

5-7% годовых

Ну для москвы я бы сказал 3-4%, хотя может рынок москвы перегрет и от умения еще зависит.

@allin, вы верное оцениваете;
в этом году мне попадалось исследование ЦИАН доходности аренды по регионам, там как раз Мск/Питер были внизу с подобными цифрами доходности. В среднем по России около 5%, в хороших городах (Екат к примеру) средняя 6.

@efremovolvi, если на рынке избыток предложения (а жильё в РФ строится очень активно, плюс миграция коренного населения на юга и в заграницу) и/или дешевеющая ипотека и/или стагнация/снижение реальных располагаемых доходов, то можно нарваться на противоположную историю — снижайте цену, или мы съезжаем — безотносительно инфляции. Ну и не надо забывать про эксцессы арендаторов и коммунальные катастрофы, когда аренда внезапно перестаёт окупать ипотеку.

@blksv, у вас есть хоть один пример вокруг за последние лет 10, когда кто-то из знакомых, снимающих/сдающих жилье, таким образом снизил цену аренды?
Форс-мажоры маловероятны (оценю, что шанс гораздо ниже, чем нарваться на кризис на фондовом рынке) + при желании можно страховать

@efremovolvi, In search for anecdotal evidence? Их есть у меня, хотя Росстат, по-хорошему, — убедительней: в среднем по РФ стоимость аренды однокомнатной квартиры упала с 15Кр в 2015г до 13.5 в 2019. В крупных городах заметного падения нет, но нет и роста с 2014 до самого 2022г. Учитывая постоянный выход на рынок аренды нового (⇒ более дорого) жилья, это означает, что стоимость аренды старых квартир падала даже в номинальном выражении.

Кризис на фондовом рынке не приводит к безвозвратной потере капитала. Разгромленная квартира/пришедший в негодность МКД — приводит. Учитывайте это (или стоимость страховки) в своих расчётах. Я вам ссылку на статью со своими присылал. Согласно ним, от 8%г арендной доходности gross («золотой стандарт» на рынке аренды), у вас в кармане, в долгосрочной перспективе, останется в лучшем случае 3–4%г реальной доходности (но риски отдельных объектов велики: может быть больше, может быть совсем убыток, цифры средние). С теми 5–6%, которые вы сейчас видите на российском рынке, просто остаться при своих — уже хороший сценарий. Но если существенную часть «своих» вы получаете задарма от государства — и это очень неплохо (но это никак не характеризует недвижимость как надёжный объект инвестиций).

(А я до сих пор под впечатлением, как у нас в городе треснул весьма респектабельный дом 1989г постройки. Аварийным его не признали, но стоимость квартир рухнула процентов на 30. Не думаю, что есть страховки с покрытием такого случая.)

@efremovolvi, и у меня есть подобный случай, когда снижали в номинале из-за того, что рынок сел.
Даже не среди знакомых, а прям в семье

@blksv, прямо скажу - я не верю в статистику от Росстат. Хз как они насчитали падение / стагнацию цен вопреки очевидному.
Могу в опровержение привести анализ от ЦИАН - считаю, что специализированный ресурс умеет лучше считать - за 2022-23 год рост цен на 25%
https://spb.cian.ru/stati-v-rossii-rekordnyj-rost-stavok-po-arende-smenilsja-stagnatsiej-tsen-333703/

Вспоминая свой опыт - в 2019 я за 20К в месяц арендовал двушку в "сталинке" в центральном районе Самары. Сейчас, моя 1ком аналогичная квартира в этой же локации сдается за 19К, причём у меня 1 этаж и окна на улицу, поэтому цена ниже средней по рынку.

Кризис на фондовом рынке не приводит к безвозвратной потере капитала.

Не приводит к потере, если у вас железные нервы, есть время ждать и нет необходимости в наличных деньгах. Иначе:

• вы можете запаниковать и продать свои активы "на дне"
• вы уже на пенсии и вынужденно намного увеличиваете свою норму изъятия, чтобы сохранить уровень потребления
• вам в этот момент нужны наличные (откладывали на учебу детей) и продавать приходится по низкой цене

У меня нет намерения обсуждать преимущества и недостатки недвижимости как вида инвестиции вообще. Я считаю, что определённая её доля в портфеле может быть
Вопрос в том, является ли инвестиция в ипотечную квартиру в РФ сейчас выгодным вложением или нет

@blksv,

от 8%г арендной доходности gross («золотой стандарт» на рынке аренды)

такой доходности нет (по крайней мере в москве), либо сильно зависит от ремонта/площади, но это явно должен быть не средний ремонт/площадь.

@efremovolvi, ответ очевиден - неизвестно, но на бумаге (если подставить в уравнение средние ожидаемые доходности) является.