Покупка vs. аренда primary residence

13 октября 2021     413   

Еще неделю назад я думал, что на вопрос "так снимать квартиру и держать акции мира - или покупать" я могу дать простой ответ в одно предложение. Оказалось, я заблуждался. Точнее, короткий ответ "ничего не понятно, надо считать".

Вводные

Реальный рост средних цен недвижимости, за вычетом издержек, без учета рентного дохода и налогов, согласно The Rate of Return on Everything, 1870-2015 | NBER - 1.15%

Средний размер арендной платы в 2021-м году, согласно Current Gross Rental Yield City Centre by City | Numbeo:

  • В Минске - 4.75%
  • В Вильнюсе - 3.75%
  • В Москве - 3.48%
  • В Берлине - 3.32%
  • В Порто за пределами центра - 6.29%

Налоги, согласно Недвижимость | Onfin:

  • На Западе - 1%
  • В СНГ - 0.2%

Primary residence vs. акции мира

Сравнение покупки квартиры и аренды квартиры с покупкой акций мира.

Покупка акций мира и аренда недвижимости

  • В Берлине: +5.8% - 3.32% = +2.48%
  • В Москве: +5.8% - 3.48% = +2.32%

Покупка недвижимости: +1.15%

Например, выгода покупки в Вильнюсе: 1.15% + 3.75% - 5.8% = -0.9%.

Primary residence: ипотека

Покупка акций мира и аренда недвижимости выгоднее чем покупка недвижимости, при готовности брать риск и Gross Rental Yield ниже

  • 5.8% - 1.15% + 1.0% = 5.65% на Западе
  • 5.8% - 1.15% + 0.2% = 4.85% в СНГ

Например, выгода покупки недвижимости в Порто (Португалия) за пределами центра: 1.15% + 6.29% - 5.8% = 1.64%.

Ипотека c 20% первого взноса под 2% годовых, доходность на капитал: (1.15% + 6.29% - 1% - (2% х 80%)) / 20% = 24.2% годовых.

Выводы

Жить самостоятельно - выгоднее чем сдавать, так как нет налогов, рисков неплатежа и простоя.

Факторы в пользу покупки primary residence против аренды:

  • Инвестору по собственным причинам необходимо плечо, и в частности ипотека дешевле плеча от брокера
  • Покупка акций мира менее выгодна из-за низких налогов на недвижимость в стране и высокого Gross Rental Yield объекта
  • Ипотека выгоднее аренды: Ипотека / аренда + инвестирование | Onfin
  • В чувствительные к риску несколько лет до и после выхода на пенсию необходимо снизить Sequence of Returns Risk арендного платежа
  • Неэкономические факторы: благоприятное налогообложение для первого жилья во многих странах, нужна вынужденная дисциплина

P.S. держим в уме:

Если я что-то упустил - буду рад исправиться.

Связанные посты
29 комментариев 👇

Если я что-то упустил - буду рад исправиться.

Кажется, еще зависит от того в какой фазе накопление/распределение мы находимся.
Даже если недвижимость проигрывает акциям по средней долгосрочной доходности, владение primary residence убирает SORR с той части портфеля, которая в неё вложена, что должно улучшать SWR.

  Развернуть 1 комментарий

@agorbyk, да, согласен.

Нужно помнить, что до 20% недвижимости увеличивает эффективность портфеля за счет снижения риска.

Добавил.

  Развернуть 1 комментарий

@iroslyakov, если вы про те 20%, которые как облигации в 80/20 портфеле, так я не про это.
Вернее, таким образом инвест.недвижимость тоже можно добавлять и она, скорее всего, тоже будет снижать общий риск и повышать эффективность портфеля. Хотя не очень понятно как в этом случае ребалансировать, но, может, у нас большой портфель и 20% от него это несколько объектов по 4-5% каждый или каким-то образом секьюритизированная недвижимость, которую можно продавать-покупать относительно небольшими лотами.

Я про то, что живя в primary residence и потребляя imputed rent, мы избавляемся от риска, что акции в первые 5-10 лет пенсии выдадут доходность гораздо ниже среднеисторической и нам не придется продавать их слишком много, чтобы оплачивать настоящую, а не imputed rent.
Доля primary residence во всем net worth может быть и больше 20%, это не так важно, какая доля наших расходов идет на жилье, а какая на все остальное потребление.
Важно, что потребление, связанное с жильём, не разойдется с доходностью той части портфеля, которая призвана его покрывать.

  Развернуть 1 комментарий

@agorbyk, да, вы правы, добавил:

  • Primary residence снижает риски Sequence of Returns Risk, особенно в самые чувствительные несколько лет до и после выхода на пенсию
  Развернуть 1 комментарий

@agorbyk, а есть исследования, подтверждающие, что владение primary residence улучшает SWR?

Если в первом приближении подумать, то видится так: недвижимость положительно коррелирует с акциями, значит при падении акции, падает и недвижимость, значит, может и упасть арендная плата. Значит арендовать будет выгоднее, чем владеть. Но это довольно умозрительные рассуждения. Вероятно, все может быть сложнее, поэтому и спрашиваю о возможных исследованиях.

  Развернуть 1 комментарий

@Clever-invest, нет, я таких исследований не видел.
В RRE есть немного про корреляцию housing и equity, да, она положительная, но слабая, в среднем в районе 0.2-0.3, причём сильнее всего, до 0.6 было в довоенный период (стр. 35) -

Housing returns, on the other hand, have remained remarkably stable over almost the entire post-WW2 period. As a consequence, the correlation between equity and housing returns, depicted in the top left panel of Figure VIII, was highly positive before WW2, but has all but disappeared over the past five decades. The low covariance of equity and housing returns over the long run reveals potential attractive gains from diversification across these two asset classes that economists, up to now, have been unable to measure or analyze.

У ERN-а есть про влияние инвест.недвижимости на SWR, но там он не заморачивается историческими корреляциями, а просто закладывает определенный кэшфлоу от арендной недвиги и, конечно, в таком виде оно заметно улучшает SWR.

Опять же, еще есть момент локальной инфляции, которая может обгонять рост глобального рынка акций при укрепляющейся или стабильной местной валюте (небольшой период начала 2000-х в РФ). То, для чего считается разумным делать небольшой перевес локального рынка. Кажется, владение primary residence должно улучшать ситуацию и в этом случае.

  Развернуть 1 комментарий

@Clever-invest, а что тут доказывать? Покупка квартиры полностью нивелирует риск по арендной плате. Корреляция между арендной платой и прибылью от primary residence 100.0%.

Отдельный вопрос, что акции как правило (но не на примере ниже от Артёма, например) более выгодны экономически. Но это тоже не новости, что снижение рисков обычно возможно только за счет снижения ожидаемой прибыли.

  Развернуть 1 комментарий
Борис Кузьмин, Коммерческая недвижимость 18 октября в 11:12

что-то вы намудрили в расчетах. Доходность недвижимости в вашей же цитируемой публикации сравнима с доходностью от акций. Эта доходность после всех расходов, включая налоги, running costs and depreciation. И в акциях и в недвижимости долгосрочная доходность в районе 7% (из the rate of return on everything).

Преимущества владения недвижимости - дешевое плечо, вынужденная дисциплина (панически продать акции легко, панически продать собственное жилье при провале рынка - сложно), благоприятное налогооблажение для первого жилья во многих странах (нет налога на прирост капитала), опосредованная защита от инфляции (аренда часто индексируется от инфляции).

  Развернуть 1 комментарий

@kuzminboris, хотел бы еще добавить что во многих странах благоприятное налогооблажение при передаче недвижимости в наследство, избегая уплаты налога на прирост капитала вовсе (даже не на первую недвижку). Поэтому это удобный и важный инструмент в построении родовых династий :)

  Развернуть 1 комментарий

@kuzminboris,

что-то вы намудрили в расчетах. Доходность недвижимости в вашей же цитируемой публикации сравнима с доходностью от акций. Эта доходность после всех расходов, включая налоги, running costs and depreciation. И в акциях и в недвижимости долгосрочная доходность в районе 7% (из the rate of return on everything).

Можете указать, как конкретно вы пришли к таком выводу? Потому что если эти 2.06+5.21=7.04 - за вычетом running costs and depreciation, то вот эта табличка:

где видно, что

real housing capital gain = 2.06
real equity capital gain = 2.03

совместно с вот этой:

где видно, что

nominal housing capital gain = 6.62
nominal equity capital gain = 6.59

показывает нам:

nominal housing capital gain - real housing capital gain = 4.56 = nominal equity capital gain - real equity capital gain

Где видно, что nominal и real для housing и equity отличаются на одно же число. И это методом исключения - инфляция (у акций нет ни running cost ни deprecation).

Тогда напрашивается вывод, что nominal housing capital gain - тоже за вычетом running cost и deprecation.

Но я не вижу подтверждений последнему утверждению (как и первому).

  Развернуть 1 комментарий

@kuzminboris, почитал внимательнее.

III.C. Accuracy of housing returns
To enable a like-for- like comparison, our historical benchmark yields are calculated net of estimated running costs and depreciation. Running costs are broadly defined as housing-related expenses excluding interest, taxes, and utilities—i.e., maintenance costs, management, and insurance fees.

The rental yields calculated using the rent-price approach detailed in Section II.D are therefore net yields.

Спасибо, что обратили внимание. Всё и правда проще. :)

  Развернуть 1 комментарий
Михаил Disputy, Разработчик ПО 13 октября в 09:58

Эти цифры не раскрыты

я позже догадался, что это сумма 1.5+0.5+0.2+0.2/1
Но не очевидно.

  Развернуть 1 комментарий

@Disputy, спасибо, правил.

  Развернуть 1 комментарий
Артём Крумпан, Отец на полную ставку 13 октября в 13:35

Спасибо за интересную тему и обоснование позиции цифрами!

Давайте посмотрим на математику с ипотекой:

Вначале посмотрим на кейс в Берлине т.к. он уже упомянут выше.

Общая Доходность: 2.06% (реальный рост стоимости) + 3.32% (рента) - 3.2% (амортизация, страховка, налоги и т.д.) = 2.18%

Ипотека: консервативные 20% первого взноса, остальные 80% под 0,75% годовых.

Доходность на Капитал: (2.18% - (0.0075 х 80%)) / 20% первого взноса = 8% годовых

Неплохо, уже лучше чем фондовый рынок.

Теперь посмотрим на другой немецкий город, Штутгарт:

Общая Доходность: 2.06% + 3.96% (Numbeo) - 3.2% = 2.55%

Ипотека как выше, по прежнему Германия.

Доходность на Капитал: (2.55 - (0.0075 х 80%) / 20% первого взноса = 9.75% годовых

Еще интереснее, но это скучная Германия... Посмотрим на Португалию (шокирующий ход с моей стороны, я знаю!), на основе Порто:

Доходность: 2.06% + 6% (Numbeo) - 3.2% = 4.8%

Ипотека: те же 20% первого взноса но уже под 2% годовых, это вам не Германия конечно

Доходность на Капитал: (4.8% - (0.02 х 80%)) / 20% первого взноса = 16% годовых

Покупка с ипотекой по сегодняшним ставкам громит фондовый рынок в пух и прах. Если я что- то напутал с цифрами дайте знать пожалуйста.

Одно замечание с моей стороны по методике: мы сравниваем реальную доходность фондового рынка ДО НАЛОГОВ с доходностью недвижимости ПОСЛЕ НАЛОГОВ, в этом есть противоречие. Для того чтобы реализовать эти 5.8% реальной доходности от фондового рынка будет необходимо заплатить значительное количество налогов с номинальной доходности.

  Развернуть 1 комментарий

@krumpans, почему фондовый рынок без плеча берется и сравнивается с недвижимостью с плечом?

  Развернуть 1 комментарий

@Disputy, это справедливое замечание, но свойство недвижимости в том, что как правило ее покупают в ипотеку. Возможность получить дешевые и длинные деньги на очень благоприятных условиях (без маржин-кола, ставка фиксирована на 10 лет!) под залог недвижимости это одно из ключевых свойств этого актива.

  Развернуть 1 комментарий

@krumpans, да я понимаю, что ипотеку легче взять и на отличных условиях, но сравнение все равно очень несправедливое.

Более того, налоги и издержки в пересчете на вложенный капитал будут также в 5 раз выше.

  Развернуть 1 комментарий

@Disputy, в моих расчетах выше налоги и издержки учтены со всей стоимости недвижимости.

Если мы хотим что-то сравнивать с недвижимостью то от ипотеки не уйти, большинство людей используют ипотеку и игнорирование этого факта это просто уход от реальности.

  Развернуть 1 комментарий

@krumpans, уход от реальности - это завышение доходности недвижимости потому что большинство людей покупают ее в ипотеку.

У вас есть инструмент (плечо), если вы думаете (справедливо), что по недвижимости можно получить кредит на лучших условиях, учтите это каким-то образом.

Да, издержки учтены, это я проморгал.

  Развернуть 1 комментарий

@Disputy, можно посмотреть на это с другой стороны: когда вы инвестируете на фондовом рынке ваш капитал инвестируется с плечом т.к. публичные компании достаточно сильно закредитованы (тоже под низкий процент, кстати, в сегодняшних условиях). Таким образом инвестируя в публичные компании вы получаете дополнительную доходность от того что эти компании используют дешевые кредитные средства. Будет только справедливо смотреть на недвижимость тоже с использованием кредитных средств.

  Развернуть 1 комментарий

@krumpans, я не отвечаю по долгам компаний, а по своим несу риски.

  Развернуть 1 комментарий

@Disputy, согласен, но это детали. В принципе при желании Вы можете и недвижимость купить на юрлицо без личной гарантии, это тоже уже детали.

Факт остаётся фактом - и в том и в другом случае используется плечо.

Мы изначально сравниваем два очень разных актива с разными характеристиками. Тяжело привести их к одному знаменателю.

  Развернуть 1 комментарий

@krumpans, доведу до абсурда. Инвестиции в облигации являются инвестициями с бесконечным плечом, потому что там вообще нет никакого своего капитала, только долг.

  Развернуть 1 комментарий

@krumpans, интересный случай. В моменте мне кажется расчёт верный.

Плечо - да. Но обеспеченное, риск минимальный.

Я вижу два наюнса, преуменьшающих 16%.

  1. Плохо масштабируется. Можно получить повышенную доходность на 20% от недвижимости, а это вполне конкретная цифра. Вряд ли можно взять в одной стране несколько ипотек под одну ставку. Плюс нужно и быть в стране с низкой ставкой по ипотеке и найти квартиру с высоким gross rental yield. Все это крайне непросто, и в итоге +10% годовых на 20% от квартиры - вполне заработанные, мне кажется, для того, кто смог воссоздать такие условия.

  2. Более интересная проблема. При 20% первого платежа имеем 16%. Но ипотеку же надо платить. И выплатив 20% до 40% имеем уже (4.8−2×0.6)÷0.4=9%. А выплатив 60% - (4.8−2×0.4)÷0.6=6.6%. А выплатив 80% - (4.8−2×0.2)÷0.8=5.5%. В итоге суммарное преимущество значительно меньше, если считать интегрально по всему жизненному циклу ипотеки. Значительно меньше, но всё ещё есть, да.

  Развернуть 1 комментарий

@iroslyakov, насчет нескольких ипотек не знаю насчет везде, но из вторых уст знаю историю, когда у человека было 5 ипотек.
Я обобщаю это так: если дохода хватает, то можно хоть десять брать.

Поэтому @krumpans и покупает квартиру не в ипотеку, а через плечо у брокера)

Насчет минимального риска бывает всякое (вспомним 2008 в США), правда там надо смотреть условия ипотеки.

  Развернуть 1 комментарий

@iroslyakov, Проблему амортизации можно решить рефинансируя ипотеку каждые несколько лет, каждый раз оставляя 20% собственного капитала в объекте.

Проблему масштабирования тоже можно решить, в Европе можно покупать хоть многоквартирные дома. У меня вот была идея купить дом с 4 квартирами в кредит. Жить в одной, сдавать три. Постепенно дом сам себя выкупает. Доходность тоже двухзначная была, но меня испугала ответственность за крышу и всё остальное за весь дом. Но это возможно!)

  Развернуть 1 комментарий

@krumpans, привет. В return rate on everything доходность от жилой недвижимости показана как 2.06 - real capital gain, rental income 5.21. Total: 7.04. И это все уже после всех-всех расходов, включая running costs, maintenance and depreciation. Там прямым текстом написано что жилая недвижка исторически давала сравнимую доходность с акциями при меньшей волатильности. Read the book! (автору) :)

  Развернуть 1 комментарий

@krumpans, шэф, всё пропало! :)

В общем, я перечитал "The Rate of Return on Everything" еще раз, с бо'льшим уважением. И переписал эту статью.

  • Мне не нравится брать 2.06% с 50-го года, потому что это означало бы, что начиная с 50-го года недвижимость не только стала давать больше capital gain, но и продолжит в будущем. Я - не знаю.
  • И 1.15 и 2.06 и вообще подавляющее большинство процентов в книге - за вычетом running costs и depreciation

Моя новая версия для вашего случая:

Доходность: 1.15% + 6% (Numbeo) - 1% = 6.15%
Ипотека: те же 20% первого взноса но уже под 2% годовых, это вам не Германия конечно
Доходность на Капитал: (6.15% - (0.02 х 80%)) / 20% первого взноса = 22.75% годовых

  Развернуть 1 комментарий

@iroslyakov, дайте две!!))

  Развернуть 1 комментарий

😎

Читать можно всем, но комментирование доступно только участникам Клуба.

Что вообще здесь происходит?


Войти