Инвестиция в недвижимость в РФ — стоит ли?
Инвестиции
Всем привет!
Продолжение поста 2024 года https://rationalanswer.club/question/1012/
Рассматривается целесообразность покупки квартиры в кредит по льготной программе с целью сдачи в аренду
В 2024 году "руки не дошли" довести расчёты до конца + только Альфа одобрили нам семейную ипотеку под 7,5% (при 6% положенных по программе, банки почему-то не хотят принимать доходы ИП) = в итоге отложил эту задумку.
Но пряник льготной ипотеки манит, через год возможность получить её пропадёт (т.к. дети вырастут), поэтому делаю второй заход в эту тему.
Всё это время мне не давало покоя то, что все люди, с которыми удалось пообщаться на тему вложений в недвижимость, в защите "за покупку" не используют цифры, а ожидания или убеждения: "Недвижимость более надежна... С среднем на многолетнем периоде тоже растёт... Дело выгодное, т.к. ставка по ипотеке намного меньше ключевой ставки"
На этот раз у меня получилось сделать расчёты, которые выглядят правдоподобно, и которые хочется представить на суд общественности.
ИТОГИ
С кредитным плечом при благоприятных условиях (ставка 6%, первоначальный взнос 20%, на 20 лет, заложено удорожание квартиры 4% в год, возможность получить субсидию 450тр для многодетных семей) доходность инвестиции будет 8%
Что выглядит низкой доходностью и кажется невыгодным вкладывать в это деньги
Объяснение этому:
- Льготная ипотека после 02/07/24 стала только на "первичку", которая стала очень дорогая (роста 2,-2,5 раза за 2-3 года).
- Стоимость аренды тоже возросла, но не "дотягивает" до необходимой планки, чтобы обеспечить арендную доходность 8%, которая считается классической и много раз упоминалась в т.ч. здесь в обсуждениях.
Детали расчета :
Рассматривался самый популярный вариант "евродвушка" до 44 кв.м. с новым ремонтом и мебелью, в центральном районе , без каких-либо "понтов"
- Я посчитал доходность для новостройки в г.Самара , цены смотрел на Циан/Авито. Для других городов, возможно, соотношение будет другим.
Ожидаемая доходность без учета издержек колеблется от 5,25% (1км квартира 35м2 за 7М и уложиться "ремонт+обстановка" в 1М, что кажется очень оптимистичным) до 4,6% (7,7М квартира 42-45м2, "ремонт+обстановка" 1,5М)
Арендная плата для подобных квартир сейчас составляет 35тр/мес, это уже за вычетом ЖКУ = сумме, которую владелец получает на руки.
- Далее расчет издержек, был сделан на основе цифр в https://onfin.github.io/literacy/instruments/realty, но некоторые я подверг сомнению и скорректировал
В моем варианта (правый столбец) расходы составляют 2,3% , тогда реальная доходность с учетом издержек 3% - очень далеко от 8%, которую многие принимают за базу
- Наконец, расчет доходности инвестиции
В комментариях в https://rationalanswer.club/post/427/?comment_order=created_at#comments
есть простая считалка для ипотеки с плечом, которая при моих вводных даёт 11%. Но эта считалка не учитывает, что по мере выплаты ипотеки доходность снижается (так как доля вашего вложенного капитала постоянно повышается с изначальных 20%).
Более точная "считалка", которую я встретил в статье РБК, вычисляет внутреннюю ставку окупаемости капиталовложений на основании ряда денежных потоков. Даёт 8% годовых
Примечания:
- Я не могу определиться, это доходность с поправкой на инфляцию или нет, буду признателен за советы.
- Можно покритиковать, что рост стоимости квартиры заложен низкий (4%), и за 20 лет лет квартира подорожает намного больше - но я жду тогда обоснований другим цифрам
А откуда взялась "классическая арендная доходность" в размере 8%? Мне кажется, 8% - это супер-привлекательный вариант, а не какая-то "базовая отправная точка".
Если ипотека 6%, чистая арендная доходность пара процентов, а рост цены консервативные 4%, то сложно ожидать заработка на этом проекте)