Инвестиция в недвижимость в РФ — стоит ли?

Всем привет!
Продолжение поста 2024 года https://rationalanswer.club/question/1012/

Рассматривается целесообразность покупки квартиры в кредит по льготной программе с целью сдачи в аренду
В 2024 году "руки не дошли" довести расчёты до конца + только Альфа одобрили нам семейную ипотеку под 7,5% (при 6% положенных по программе, банки почему-то не хотят принимать доходы ИП) = в итоге отложил эту задумку.

Но пряник льготной ипотеки манит, через год возможность получить её пропадёт (т.к. дети вырастут), поэтому делаю второй заход в эту тему.
Всё это время мне не давало покоя то, что все люди, с которыми удалось пообщаться на тему вложений в недвижимость, в защите "за покупку" не используют цифры, а ожидания или убеждения: "Недвижимость более надежна... С среднем на многолетнем периоде тоже растёт... Дело выгодное, т.к. ставка по ипотеке намного меньше ключевой ставки"

На этот раз у меня получилось сделать расчёты, которые выглядят правдоподобно, и которые хочется представить на суд общественности.

ИТОГИ
С кредитным плечом при благоприятных условиях (ставка 6%, первоначальный взнос 20%, на 20 лет, заложено удорожание квартиры 4% в год, возможность получить субсидию 450тр для многодетных семей) доходность инвестиции будет 8%
Что выглядит низкой доходностью и кажется невыгодным вкладывать в это деньги

Объяснение этому:

• Льготная ипотека после 02/07/24 стала только на "первичку", которая стала очень дорогая (роста 2,-2,5 раза за 2-3 года).
• Стоимость аренды тоже возросла, но не "дотягивает" до необходимой планки, чтобы обеспечить арендную доходность 8%, которая считается классической и много раз упоминалась в т.ч. здесь в обсуждениях.

Детали расчета :
Рассматривался самый популярный вариант "евродвушка" до 44 кв.м. с новым ремонтом и мебелью, в центральном районе , без каких-либо "понтов"

1. Я посчитал доходность для новостройки в г.Самара , цены смотрел на Циан/Авито. Для других городов, возможно, соотношение будет другим.

2. Далее расчет издержек, был сделан на основе цифр в https://onfin.github.io/literacy/instruments/realty, но некоторые я подверг сомнению и скорректировал

3. Наконец, расчет доходности инвестиции

В комментариях в https://rationalanswer.club/post/427/?comment_order=created_at#comments
есть простая считалка для ипотеки с плечом, которая при моих вводных даёт 11%. Но эта считалка не учитывает, что по мере выплаты ипотеки доходность снижается (так как доля вашего вложенного капитала постоянно повышается с изначальных 20%).

Более точная "считалка", которую я встретил в статье РБК, вычисляет внутреннюю ставку окупаемости капиталовложений на основании ряда денежных потоков. Даёт 8% годовых

Примечания:

• Я не могу определиться, это доходность с поправкой на инфляцию или нет, буду признателен за советы.
• Можно покритиковать, что рост стоимости квартиры заложен низкий (4%), и за 20 лет лет квартира подорожает намного больше - но я жду тогда обоснований другим цифрам