Продал жильё, вложился в ЗПИФ недвижимости и арендую другое с дохода. Что пойдёт не так?

@Dmitry, в моделях существующих зпиф, заложено что объект только дорожает, и IRR инвестиций посчитаны исходя из этого. На деле же, пока я склоняюсь к тому, что поведение стоимости коммерческой недвижимости ближе к поведению длинных облигаций с некоторым сглаживанием/лагом, поэтому есть риск просадки стоимости пая, и невозможности при неблагоприятной ситуации разменяться обратно на жилье)

и 4% SWR все таки считалось для сша или мира, в рублях думаю процент "гарантированной" доходности повыше)

@buythedip, очень интересное наблюдение про стоимость коммерческой недвижимости и раскорреляцию её с жилой, спасибо!)

@Clever-invest, а по рентному доходу нет данных?

@Dmitry, к сожалению, не нашел, но не сказать, что я сильно пытался. Много статистической информации на FRED

@Dmitry, я понимаю, что речь именно о недвижимости и обмене физической недвижимости на бумажную. Мне кажется что это вполне рабочий вариант если твои вложения в недвижимость будут достаточно диверсифицированы.

Понимаю что для пассивного индексного инвестора это анафема, но тем менее мне эмпирически представляется что разброс доходности от отдельных объектов недвижимости значительно уже (колокол уже, хвосты короче и тоньше) чем разброс доходности акций (с длинным правым хвостом). Ну не бывает такого что соседская квартира выросла в стоимости в тысячу раз а твоя квартира не растет, а вот с акциями такое бывает сплошь и рядом :)

Поэтому даже достаточно узкая диверсификация (с точки зрения портфеля акций) даст доходность близкую к средней по рынку. Если ты продашь квартиру и купишь доли в 100 объектах коммерческой и жилой недвижимости то на мой взгляд вполне можно арендовать жилье на этот доход. Безусловно, нужно быть готовым к волатильности такого дохода - я был бы готов к его снижению на 50% в любой момент. Значительным плюсом такого подхода будет географическая свобода, которая может открыть новые профессиональные возможности, свободу путешествовать и т.д.

@krumpans, покупку ЗПИФ как анафему я не воспринимаю) Но есть подозрение, что за эту доходность так или иначе отнимется какая-то часть вложенного капитала, потому что сейчас всё это выглядит как чит. Теория нас учит, что доходность обычно даётся за набор рисков, вот я и хочу лучше понять каких (конкретно в ЗПИФ).

Диверсификации как в ETF на REITs там точно не будет. Часто один ЗПИФ = 1 объект. Самих фондов, которые можно покупать (и от разных УК), вряд ли много. Плюс паи у них часто дорогие (бывают по несколько сот тыс. руб.).

@Dmitry, я мало знаю про структуру ЗПИФ, только то что мы обсуждали в нашем телеграм-чате. Насколько я понимаю по сравнению с REIT у него есть одно большое преимущество и один большой недостаток. Преимущество в том, что нет кредитного плеча, соответственно это более консервативная инвестиция без значительного кредитного риска (обвалился рынок недвижимости → нарушили ковенанты → банк перенял недвижимость → грустно). С другой стороны очень узкая диверсификация. Остаётся много впринципе диверсифицируемого риска связанного с индивидуальным управляющим, индивидуальным объектом, индивидуальной локацией, крупными якорными арендаторами и т.д. Мне лично комфортно владеть долями по крайней мере в нескольких десятках объектов из разных сегментов рынка недвижимости (жилая, офисная, ритейл, логистика, индустиальная, столичная и региональная). Не знаю возможно ли это сегодня с ЗПИФ. С другой стороны это только все зарождается сейчас, наверняка будут новые продукты с большей диверсификацией.

Появятся новые продвинутые дауншифтеры, которые будут лететь в Тайланд не на доход от одной квартиры в Подольске, а на доход от портфеля из ЗПИФ :)

@Dmitry, в размер капитала по выбранной SWR - немного не понял, это как?

@empenoso, аренда увеличивает ежемесячные/ежегодные расходы, а требуемый размер капитала для их покрытия определяется по SWR. Тогда, чтобы получить требуемый размер капитала, делить на ставку безопасного изъятия придется уже большую годовую сумму расходов, что увеличивает и сумму капитала, которая нужна для поддержания этих расходов.

😱 Комментарий удален его автором...

@qlpXPPqAfEQz5y4v, я согласен, что возможно, и что диверсификация затруднена необходимостью анализа объектов и выстроенной инфраструктуры фонда (причём регулярного).

@Dmitry, eсть кстати REIT на российскую коммерческую недвижимость, вот тут их презентация:

https://www.theravenpropertygroup.com/media/1538/2020-results-presentation.pdf

Там диверсификация сразу на 25+ объектов коммерческой недвижимости (склады и офисы), но это не ЗПИФ с простой структурой. Это REIT с привлечением кредитных средств, уже немного сток-пикинг))

@krumpans, у нас есть еще пару эмитентов, которые можно назвать REIT с подобной "натяжкой ".

https://wtcmoscow.ru/ например

@Disputy, сейчас присмотрелся и эта компания на которую я дал ссылку на самом деле не REIT!! Прошу прощения за дезинформацию!)

@Dmitry, да, один из объектов активо хорошо просел. Съехал один мелкий и один якорный арендатор. Найти замену дело не быстрое, доходность с 10 упала до 6% надолго

@alex_p, это какой?

@Vadim, магнит на сухонской

@alex_p, это вроде активо-6, у меня есть он. смотрю последний год - там получается в среднем 8-8.5%

@Vadim, а точно правильно посчитали? У них и на след 12мес прогноз 7.1%

@alex_p, у меня в личном кабинете показывается, сколько выплачено и сумма инвестиций.
может там по отношению к текущей стоимости паев такая доходность?
и в отчете за июнь вижу, что магнит платил аренду. а кто там якорный съехал тогда? ф-центр?

@Vadim, конечно по отношению к текущей стоимости. А как ещё считать? Если плясать от суммы вложений, то так и получаем див доходности по 50%, как у Ларисы Морозовой) Считать правильно будет каждый год по отношению к стоимости актива на начало периода.

Я разговаривал с ними полгода-год назад, тогда была эта проблема, и длилась уже довольно долго. Точно не подскажу какой именно арендатор

@alex_p, я вложился год назад. так что мне проще считать к сумме вложений. согласен, по вашему более правильно. но для коммерческой недвижимости это проблематично делать

@Vadim, возможно как раз был дисконт к стоимости паев из-за съезда арендатора на тот момент?

@alex_p, причём частичный. Ведь 8-8.5 это не совсем ожидаемая доходность по их объектам. Вроде бы 9-10 более целевая?

@alex_p, может быть действительно, дешевле я взял. мне менеджер писал, когла дешево выставлялись кем-то паи.

у меня около 10 фондов. я скопом смотрю общую доходность.
даже наверное так - смотрю текущий денежный поток в месяц. и не заморачиваюсь, сколько там сейчас паи стоят, чтоб что-то высчитать.