Продал жильё, вложился в ЗПИФ недвижимости и арендую другое с дохода. Что пойдёт не так?

Заголовок немного кликбейтный - я лично ничего не продавал, ЗПИФ у меня тоже нет. Но идея кажется достаточно любопытной, чтобы о ней подумать.

Cхема взаимодействий закрытого паевого инвестиционного фонда с zpifs.ru
Cхема взаимодействий закрытого паевого инвестиционного фонда с zpifs.ru

Закрытые фонды коммерческой недвижимости на российском рынке сейчас обещают доходность около 10% годовых (какие-то фонды меньше, какие-то больше). Они инвестируют деньги во всякие склады и площади для магазинов, пайщики становятся коллективными собственниками недвижимости, а получаемая фондом рента распределяется в соответствии с долями владения (за вычетом комиссий, конечно). Сейчас есть несколько УК с такими фондами (из тех что на слуху).

Если продать свою, скажем, квартиру, и на эти деньги купить пачку закрытых фондов коммерческой недвижимости, то на ренту от них вполне реально снимать себе сопоставимое жильё. Особенно на пике рынка недвижимости на фоне низких ставок по ипотеке (как сейчас), ведь рынок аренды жилья в России скорее стагнирующий, и цены на аренду не догоняют цены на сами объекты. В таких условиях арендовать получится даже значительно лучшее жильё, либо реинвестировать часть выплат.

Интересно здесь то, что если деньги остаются вложенными в недвижимость в той же стране, в которой будет арендоваться другое жильё, то по идее получится неплохое соответствие получаемой ренты со стоимостью аренды и динамики цены на объекты (рынок-то один, за исключением разницы жилая/коммерческая). И ликвидность активов сопоставимая - у ЗПИФ она низкая, но и у недвижимости в собственности тоже.

Вопрос: что здесь может пойти не так?

Интуиция подсказывает (скорее кричит), что всё это слишком хорошо, чтобы быть правдой. ЗПИФ вроде бы не очень прозрачные структуры, особенно в части цен приобретения и продажи объектов в фонд. Комиссии у них не самые маленькие. И Спирин вот тоже нас предупреждает, что простор для махинаций там большой, не как в фондах с ценными бумагами. Поэтому предлагаю знатокам ЗПИФ и желающим ими стать поискать потенциальные опасности инвестирования в них.

Связанные посты
39 комментариев 👇
Алексей [BuyTheDip], Вебмастер в отставке 23 июня в 11:18

Если не брать в расчет потребительскую разницу жизни в собственной квартире и арендной и психологию, то наверное очевидные минусы схемы:

  • не рыночный риск махинаций УК
  • некоррелированность цен на жилую и коммерческую недвижимость. На выходе может оказаться что жилая подорожала а коммерческая подешевела, так как коммерческая в бОлшей мере зависит от рыночных циклов, ставки ЦБ, требованиям к доходности. В этом плане решение покупать или арендовать будет похоже на известный вариант "положить деньги в ОФЗ и снимать на часть купонного дохода".

Но в целом, для тех, кому долгосрочная аренда в РФ подходит, то идея арендовывать жилье на часть дохода, полученного от инвестиций (не обязательно с экспозицией на комм.недвигу) вполне выглядит здравой, учитывая разрыв в доходностях и ставках аренды жилой)

  Развернуть 1 комментарий

@buythedip, насчет дохода от инвестиций в целом есть сложность - если брать пусть даже 4% SWR, то на вырученные именно с жилья деньги не всегда и снимешь такое же. Разве что в Москве/Петербурге. А вот с ЗПИФ коммерческой недвижимости в обещаниях всё максимально радужно - получаешь свои 10%, при этом тело капитала тоже вложено в недвижимость. Считай любой человек может так сделать, и ещё лишняя рента останется. Отсюда и желания подсветить риски.

  Развернуть 1 комментарий

@Dmitry, в моделях существующих зпиф, заложено что объект только дорожает, и IRR инвестиций посчитаны исходя из этого. На деле же, пока я склоняюсь к тому, что поведение стоимости коммерческой недвижимости ближе к поведению длинных облигаций с некоторым сглаживанием/лагом, поэтому есть риск просадки стоимости пая, и невозможности при неблагоприятной ситуации разменяться обратно на жилье)

и 4% SWR все таки считалось для сша или мира, в рублях думаю процент "гарантированной" доходности повыше)

  Развернуть 1 комментарий

@buythedip, очень интересное наблюдение про стоимость коммерческой недвижимости и раскорреляцию её с жилой, спасибо!)

  Развернуть 1 комментарий

@buythedip, Правы оказались, корреляция слабая, по крайней мере, в США. Статья. По России данных о ценах коммерческой недвижимости очень мало.

  Развернуть 1 комментарий

@Clever-invest, а по рентному доходу нет данных?

  Развернуть 1 комментарий

@Dmitry, к сожалению, не нашел, но не сказать, что я сильно пытался. Много статистической информации на FRED

  Развернуть 1 комментарий
Артём Крумпан, Отец на полную ставку 23 июня в 14:28

Я понимаю что этот вопрос задан сo здоровой долей сарказма, но тем не менее его можно перефразировать как "я решил отказаться от диверсификации... Что может пойти не так?"

Ну много чего может пойти не так. Возможно придётся привыкать кo вкусу корма для котов ближе к пенсии :) думаю что с этим никто не спорит!

Тем не менее, на мой взгляд, при должном уровне диверсификации то, что ты описал выше вполне рабочий вариант, особенно если ты готов к волатильности этого арендного дохода.

  Развернуть 1 комментарий

@krumpans, я не имел в виду, что весь портфель будет в этих ЗПИФ, конечно, только конвертацию недвижимости в собственности в бумажную.

  Развернуть 1 комментарий

@Dmitry, я понимаю, что речь именно о недвижимости и обмене физической недвижимости на бумажную. Мне кажется что это вполне рабочий вариант если твои вложения в недвижимость будут достаточно диверсифицированы.

Понимаю что для пассивного индексного инвестора это анафема, но тем менее мне эмпирически представляется что разброс доходности от отдельных объектов недвижимости значительно уже (колокол уже, хвосты короче и тоньше) чем разброс доходности акций (с длинным правым хвостом). Ну не бывает такого что соседская квартира выросла в стоимости в тысячу раз а твоя квартира не растет, а вот с акциями такое бывает сплошь и рядом :)

Поэтому даже достаточно узкая диверсификация (с точки зрения портфеля акций) даст доходность близкую к средней по рынку. Если ты продашь квартиру и купишь доли в 100 объектах коммерческой и жилой недвижимости то на мой взгляд вполне можно арендовать жилье на этот доход. Безусловно, нужно быть готовым к волатильности такого дохода - я был бы готов к его снижению на 50% в любой момент. Значительным плюсом такого подхода будет географическая свобода, которая может открыть новые профессиональные возможности, свободу путешествовать и т.д.

  Развернуть 1 комментарий

@krumpans, покупку ЗПИФ как анафему я не воспринимаю) Но есть подозрение, что за эту доходность так или иначе отнимется какая-то часть вложенного капитала, потому что сейчас всё это выглядит как чит. Теория нас учит, что доходность обычно даётся за набор рисков, вот я и хочу лучше понять каких (конкретно в ЗПИФ).

Диверсификации как в ETF на REITs там точно не будет. Часто один ЗПИФ = 1 объект. Самих фондов, которые можно покупать (и от разных УК), вряд ли много. Плюс паи у них часто дорогие (бывают по несколько сот тыс. руб.).

  Развернуть 1 комментарий

@Dmitry, я мало знаю про структуру ЗПИФ, только то что мы обсуждали в нашем телеграм-чате. Насколько я понимаю по сравнению с REIT у него есть одно большое преимущество и один большой недостаток. Преимущество в том, что нет кредитного плеча, соответственно это более консервативная инвестиция без значительного кредитного риска (обвалился рынок недвижимости → нарушили ковенанты → банк перенял недвижимость → грустно). С другой стороны очень узкая диверсификация. Остаётся много впринципе диверсифицируемого риска связанного с индивидуальным управляющим, индивидуальным объектом, индивидуальной локацией, крупными якорными арендаторами и т.д. Мне лично комфортно владеть долями по крайней мере в нескольких десятках объектов из разных сегментов рынка недвижимости (жилая, офисная, ритейл, логистика, индустиальная, столичная и региональная). Не знаю возможно ли это сегодня с ЗПИФ. С другой стороны это только все зарождается сейчас, наверняка будут новые продукты с большей диверсификацией.

Появятся новые продвинутые дауншифтеры, которые будут лететь в Тайланд не на доход от одной квартиры в Подольске, а на доход от портфеля из ЗПИФ :)

  Развернуть 1 комментарий
Михаил Шардин, Частный инвестор и IT разработчик, канд. техн. наук 24 июня в 07:09

Я писал подобную статью: https://journal.tinkoff.ru/sell-apartment-buy-bonds/

  Развернуть 1 комментарий

@empenoso, я надеялся прочитать там разбор ЗПИФ)

По облигациям ставка меняется совсем уж в отрыве от изменения стоимости аренды недвижимости, так что суть вопроса теряется. То есть, если рассматривать только портфели из акций и облигаций, аренду я бы закладывал в размер капитала по выбранной SWR, а не пытался бы набрать облигаций по текущим ставкам, которых завтра может не быть.

  Развернуть 1 комментарий

@Dmitry, в размер капитала по выбранной SWR - немного не понял, это как?

  Развернуть 1 комментарий

@empenoso, аренда увеличивает ежемесячные/ежегодные расходы, а требуемый размер капитала для их покрытия определяется по SWR. Тогда, чтобы получить требуемый размер капитала, делить на ставку безопасного изъятия придется уже большую годовую сумму расходов, что увеличивает и сумму капитала, которая нужна для поддержания этих расходов.

  Развернуть 1 комментарий
Дима Мирошниченко, разное в интернетах 14 июля в 19:18

А почем у именно зпифы рассматривать? Можно собрать портфель из российских див акций. Или нужен именно тот же класс активов?

  Развернуть 1 комментарий

@borin, идея в том же классе активов, чтобы цена аренды и недвижимости хотя бы потенциально были связаны. Дивиденды сегодня 8%, завтра 4% - это ненадёжно, другой рынок совсем. Такие высокие они всего несколько лет, а люди думают, что это навсегда, recency bias.

  Развернуть 1 комментарий
Vadim Moscow, Предпринимаю 14 июля в 20:14

ну вот у меня пример сейчас, когда "что-то пошло не так". Альфовский арендный поток-2. был куплен в сентябре прошлого года. выплата была в апреле и вот сейчас будет июльская. суммарно с двух выплат получится менее 2% от проинвестированной суммы. (за 10 месяцев 09.2020 - 06.2021)
причины - долго покупали первый объект, вложились в ОФЗ, которые просели. И второй объект также пока вилами на воде.

  Развернуть 1 комментарий

@Vadim, когда первый Альфовский арендный поток активно рекламировался, тоже рассматривал возможность проинвестировали туда, но очень смутила их комиссия, которая берется от стоимости средств в управлении. При общении с ними, мне также было сказано, что до покупки недвижимости средства фонда будут выложены в ОФЗ и комиссия Альфы в это время будет точно такая же, как при вложении в недвижимость. Видимо за счёт этого сейчас такая низкая доходность, даже значительно ниже чем у ОФЗ.

  Развернуть 1 комментарий
Евгений Ширяев, ИТ-инженер и инвестор 28 июня в 17:42

| Продал жильё, вложил в ЗПИФ и арендую другое с дохода. Что пойдёт не так?
УК может работать плохо, или вообще нарушать закон. А еще конкретный объект может перестать приносить доход. Так что лучше покупать несколько ЗПИФов недвижимости. А это значит надо много времени для анализа конкретных фондов. Так себе идея.

  Развернуть 1 комментарий

Если кто знает, интересно было бы услышать про такие случаи, когда конкретный объект комм. недвижимости перестал приносить доход. Были ли уже случаи снижения доходности ЗПИФ после запуска?

  Развернуть 1 комментарий

@Dmitry, Мне кажется, что не важно были ли такие случаи, или нет. Мы точно знаем, что такое возможно. И это проблема.
Погуглите Юго-Восточную хорду в Москве.

  Развернуть 1 комментарий

@evgnshrv, я согласен, что возможно, и что диверсификация затруднена необходимостью анализа объектов и выстроенной инфраструктуры фонда (причём регулярного).

  Развернуть 1 комментарий

@Dmitry, eсть кстати REIT на российскую коммерческую недвижимость, вот тут их презентация:

https://www.theravenpropertygroup.com/media/1538/2020-results-presentation.pdf

Там диверсификация сразу на 25+ объектов коммерческой недвижимости (склады и офисы), но это не ЗПИФ с простой структурой. Это REIT с привлечением кредитных средств, уже немного сток-пикинг))

  Развернуть 1 комментарий

@krumpans, у нас есть еще пару эмитентов, которые можно назвать REIT с подобной "натяжкой ".

https://wtcmoscow.ru/ например

  Развернуть 1 комментарий

@Disputy, сейчас присмотрелся и эта компания на которую я дал ссылку на самом деле не REIT!! Прошу прощения за дезинформацию!)

  Развернуть 1 комментарий

@Dmitry, да, один из объектов активо хорошо просел. Съехал один мелкий и один якорный арендатор. Найти замену дело не быстрое, доходность с 10 упала до 6% надолго

  Развернуть 1 комментарий

@alex_p, это какой?

  Развернуть 1 комментарий

@Vadim, магнит на сухонской

  Развернуть 1 комментарий

@alex_p, это вроде активо-6, у меня есть он. смотрю последний год - там получается в среднем 8-8.5%

  Развернуть 1 комментарий

@Vadim, а точно правильно посчитали? У них и на след 12мес прогноз 7.1%

  Развернуть 1 комментарий

@alex_p, у меня в личном кабинете показывается, сколько выплачено и сумма инвестиций.
может там по отношению к текущей стоимости паев такая доходность?
и в отчете за июнь вижу, что магнит платил аренду. а кто там якорный съехал тогда? ф-центр?

  Развернуть 1 комментарий

@Vadim, конечно по отношению к текущей стоимости. А как ещё считать? Если плясать от суммы вложений, то так и получаем див доходности по 50%, как у Ларисы Морозовой) Считать правильно будет каждый год по отношению к стоимости актива на начало периода.

Я разговаривал с ними полгода-год назад, тогда была эта проблема, и длилась уже довольно долго. Точно не подскажу какой именно арендатор

  Развернуть 1 комментарий

@alex_p, я вложился год назад. так что мне проще считать к сумме вложений. согласен, по вашему более правильно. но для коммерческой недвижимости это проблематично делать

  Развернуть 1 комментарий

@Vadim, возможно как раз был дисконт к стоимости паев из-за съезда арендатора на тот момент?

  Развернуть 1 комментарий

@alex_p, причём частичный. Ведь 8-8.5 это не совсем ожидаемая доходность по их объектам. Вроде бы 9-10 более целевая?

  Развернуть 1 комментарий

@alex_p, может быть действительно, дешевле я взял. мне менеджер писал, когла дешево выставлялись кем-то паи.

у меня около 10 фондов. я скопом смотрю общую доходность.
даже наверное так - смотрю текущий денежный поток в месяц. и не заморачиваюсь, сколько там сейчас паи стоят, чтоб что-то высчитать.

  Развернуть 1 комментарий
Дима Мирошниченко, разное в интернетах 14 июля в 19:27

Ну и ещё момент, относительно что может пойти не так. Как доходность зпиф может просесть, так и стоимость аренды может вырасти.

  Развернуть 1 комментарий

😎

Читать можно всем, но комментирование доступно только участникам Клуба.

Что вообще здесь происходит?


Войти