Учитывать primary residence в портфеле
или
Считать портфель без primary residence
7 сентября 2021     277   

Наличие жилой недвижимости в собственности по причине ее довольно высокой стоимости относительно средних доходов зачастую перекашивает ваш net worth (совокупную стоимость активов за вычетом обязательств) в сторону недвижимости.

*Primary residence* здесь и далее - принадлежащий вам объект недвижимости, в котором вы живете.

При составлении инвестиционного портфеля вы учитываете этот перекос или составляете финансовый портфель без оглядки на личную недвижимость?

Спровоцировано вот этим обсуждением

Связанные посты
5 аргументов и 8 плюсиков
за «Учитывать primary residence в портфеле»
5 аргументов и 9 плюсиков
за «Считать портфель без primary residence»
за «Считать портфель без primary residence»
Считаю жильё в net worth, но не в портфеле
Аватар Дмитрий Никитенко Дмитрий Никитенко

Пожалуй, у меня нет сильных аргументов за свою позицию или против обратной. Это больше похоже на вопрос удобства, зависящий от личных обстоятельств.

Мне удобно делить свой net worth на ликвидный и ребалансируемый/частично продаваемый и нет. Личная недвижимость это неребалансируемый неликвид с непонятными перспективами изменения цены, который к тому же нельзя частично продавать для жизни с капитала. Она учитывается в net worth только из-за большой стоимости (я не учитываю технику, мебель, etc, потому что очень сложно и продавать не собираюсь).

Портфель и остатки на счетах воспринимаю отдельно как ликвидные активы, распределение активов и цели от недвижимости зависит только в том смысле, что мне не надо оплачивать аренду. Ее наличие не помешает мне купить REITs, например, если понадобятся.

Ещё немного ужасающего mental accounting - я думаю, что даже если продам одну жилую недвижимость, то куплю другую или сдам эту и сниму другую, или продам и куплю ЗПИФ коммерческой недвижимости на покрытие личной аренды, то есть эти деньги как бы отдельные от всех других, зарезервированы под обеспечение крыши над головой (базовая потребность всё-таки).

Абсолютно так же считаю. Поэтому проголосовать не смог ввиду ограниченности опций баттла :)

  Развернуть 1 комментарий

Ещё немного ужасающего mental accounting - я думаю, что даже если продам одну жилую недвижимость, то куплю другую или сдам эту и сниму другую, или продам и куплю ЗПИФ коммерческой недвижимости на покрытие личной аренды, то есть эти деньги как бы отдельные от всех других, зарезервированы под обеспечение крыши над головой (базовая потребность всё-таки).

Мне кажется, это просто вопрос корреляции активов. Вы понимаете, что цена предполагаемой покупки (новая недвижимость, ЗПИФ и т.д.) будет сильно коррелировать с ценой продажи, то есть вы всегда разменяете трешку на две однушки (условно) как бы не вел себя рынок недвижимости. Это, конечно, справедливо только если всё действо происходит в одной локации.

  Развернуть 1 комментарий

@Clever-invest, да, так и есть. Я ещё закидывал удочку про корреляцию аренды комм. недвижимости и жилой: https://rationalanswer.club/question/30/

  Развернуть 1 комментарий

@Dmitry, Я сегодня проанализировал для рынка США. Оказалось, что коммерческая недвижимость больше скоррелирована с рынком акций (0.63) , чем с жилой недвижимостью (0.31). Прикреплю сюда мою короткую статью на Дзене, там все описал.

  Развернуть 1 комментарий
за «Учитывать primary residence в портфеле»
Чтобы исключать какой-то актив из рассмотрения, нужные веские аргументы
Аватар Павел Комаровский Павел Комаровский

Мне кажется более логичным подходом рассматривать все свои активы в совокупности, а не пытаться разделить всё на какие-то "психологические" кучки. В смысле, если кому-то так удобнее - то это тоже ок, но это скорее частный случай отклонения от базового подхода, который должен учитывать всё.

  • @krumpans вот здесь приводил интересные данные по поводу диверсификации портфеля через физическую недвижимость. Не могу придумать веских причин, почему жилье, в котором живешь, невозможно рассматривать как подобный элемент диверсификации.
  • Мне кажется, что те, кто говорят "да я ни за что никогда не продам свое жилье!" несколько недооценивают непредсказуемость жизни. Со временем мобильность людей по миру только нарастает, и через 10 лет вы вполне вероятно будете не тем неизменным человеком, которым вы сейчас себя считаете. Я бы наоборот предполагал как наиболее вероятный сценарий, что все мы рано или поздно до конца жизни куда-нибудь переедем скорее всего, даже если сейчас не планируем.
  • Если копать чуть глубже, то упражнение с высчитыванием imputed rent (скрытый доход от проживания в собственном жилье за счет того, что не нужно платить арендную плату) и признанием его одновременно как дохода и расхода может привести к интересным мыслям. Например, человек может обнаружить, что "бесплатное" (как он считал ранее) проживание в своем жилье на самом деле приносит расход - и он как-то не готов "платить себе" такую большую аренду. Может быть, в этом случае целесообразно переехать в жилье поскромнее, а высвободившийся актив уже превратить в инвестиционный?
за «Учитывать primary residence в портфеле»
вопрос только в транзакционных издержках и ликвидности
Аватар Артем Горбик Артем Горбик

Объекты недвижимости в моем портфеле неоднократно меняли статус из "основного" в "инвестиционный", а случалось что и не было никакого "основного" жилья - мы или снимали, а свою бывшую квартиру сдавали или вообще продавали, а деньги перекладывали в бумаги.
А потом снова покупали, когда принимали решение, что хотим пожить в этом месте минимум лет 5.
Так что у квартиры, в которой сейчас живем, "основной" статус сразу временный, мы еще до покупки прикидываем как и когда будем её продавать и учитываем это в наших жизненных планах. Все эти штуки про imputed rent и сравнение через аренду мы делали интуитивно примерно всегда, даже когда и слов таких не знали.

Да, недвижимость менее ликвидна чем бумаги, да, её нельзя ребалансировать кусочками, но это справедливо для любой физической недвижимости и для primary и для инвестиционных объектов.
Мы меняли квартиру в среднем каждые 3-5 лет, сначала это было связано с рождением детей и переездами и каждая следующая была больше предыдущей, но когда дети вырастут и разъедутся учиться, скорее всего, процесс пойдет в обратном направлении, возможно вплоть до полного избавления от primary residence.
Так что "замороженные" сейчас в бетоне средства через несколько лет частично или полностью разморозятся и, скорее всего, будут переложены в бумаги - я это воспринимаю как своего рода динамическую аллокацию, в зависимости от жизненного этапа, где основная квартира принимает участие в расчетах на общих основаниях.

Мы меняли квартиру в среднем каждые 3-5 лет

Правильно я понимаю, что покупали с ремонтом и в него особо не вкладывали?

Просто для меня одним из существенных преимуществ собственного жилья является возможность сделать ремонт под себя. А он стоит не один миллион. И срок "окупаемости" ну хотя-бы лет 10 должен быть. А на более короткие сроки, кажется, проще арендовать

  Развернуть 1 комментарий

@alex_p, да, обычно с ремонтом и в него особо не вкладывались, может по-мелочи чето переделывали, если прям сильно бесило. В одной из квартир например кухню целиком заменили, в другой - детскую переделали и то там была в основном косметика + замена мебели, с которой сейчас и продаем.

Но вообще ни у меня ни у жены нет пунктика на тему ремонта "под себя", не говоря уже про дизайнерские изыски в интерьере.
Если в целом всё чисто-аккуратно-современно, то нам норм. Основной упор на практичности.

Сейчас вот купили квартиру со своеобразной картиной во всю стену в гостиной, в смысле прям краской на стене нарисована. Месяца полтора-два ходили мимо неё с фейспалмом и по вечерам обсуждали, чего на этом месте сделать (я думал затянуть экраном для проектора).
А потом в какой-то момент одновременно подумали что "что-то в этом есть" и сейчас уже скорее даже нравится )

По отношению к ремонтам у меня что-то вроде фобии (см. песня группы Ленинград).
Думаю мне проще будет продать менее подходящую и купить более подходящую квартиру, чем устраивать полномасштабный ремонт с поисками бригады, сметами, контролем работ и регулярными поездками в строительный магазин за правильными розетками-плинтусами-сантехникой.

  Развернуть 1 комментарий
за «Учитывать primary residence в портфеле»
Недвижимость — это не нога
Аватар Михаил Disputy Михаил Disputy

Возможность обернуть что-то в деньги для меня является однозначным поводом считать это частью портфеля, если это не пренебрежимо маленькая часть.
Так как скорее всего вы обладаете не самым худшим в мире объектом недвижимости, то у вас в случае, если что-то пошло не так всегда есть возможность к примеру обменять этот объект на более дешевый, получив деньги, которые уже можно использовать по своему усмотрению.
Да, если вы арендуете недвижимость, вы тоже можете поехать в место похуже, но проблема в том, что если ваш капитал кончится, то вам придется поехать туда, где денег за жилье не берут совсем)

Исходя из вышесказанного, я учитываю личную недвижимость в портфеле, и поэтому в остальной части моего портфеля еще нескоро найдется место вещам, связанным с недвижимостью.

за «Считать портфель без primary residence»
Жилье — актив, от которого нельзя отказаться.
Аватар Alexander Clever Alexander Clever

Этот батл естественным образом родился из нашей дискуссии в посте под моим вчерашним комментарием. Кому интересны доводы с разных сторон, приглашаю почитать.

Не буду дублировать полностью сюда свое мнение, но вкратце я считаю, недвижимость не следует учитывать в портфеле в случае, если вероятность менять ее в будущем на другие активы мала. А, поскольку всем надо где-то жить, то вы не можете полностью отказаться от жилья.

Даже если есть планы какого-то будущего переезда в другое место с соответствующей покупкой и продажей жилья, то учитывать надо, но не по полной стоимости, а по дисконтированной, о чем я писал в своей статье.

Жилье — актив, от которого нельзя отказаться

Спорный тезис. Где-то жить действительно людям надо, но для этого не обязательно иметь соответствующий актив. Можно вполне покупать проживание как услугу - через аренду или бронь отеля.

Иначе аналогично можно говорить, что своя ферма - это актив, от которого невозможно отказаться (всегда нужно есть), личная частная больница - тоже актив, от которого невозможно отказаться (лечение все равно понадобится), и т.д.

  Развернуть 1 комментарий

@PavelKomarovskiy,

Можно вполне покупать проживание как услугу - через аренду или бронь отеля.

Так это одно и тоже с точки зрения дисконтирования денежных потоков! Ты просто либо сразу заплатил за жилье, либо продлил платежи на время вперед.

  Развернуть 1 комментарий

@Clever-invest, совсем не то же самое. Люди переезжают в разные места, стоимость аренды флуктуирует относительно цены жилья, всякое может случиться.

Как финансист я совершенно никак не могу согласиться с тезисом "да покупать свое жилье или жить в съемной квартире - с точки зрения итогового результата по дисконтированным денежным потокам все совершенно одинаково получится!" Нет, в жизни это совершенно разные решения, которые будут иметь разный результат.

  Развернуть 1 комментарий

@Clever-invest, вы же не думаете наверное, что личный автомобиль и поездки на такси одно и тоже с точки зрения дисконтированных денежных потоков?
Аренда недвижимости - это услуга, где арендодатель несет риски и хочет за эти риски вознаграждение (себе сдавать чуть менее рискованно)

Слишком упрощенная модель.

  Развернуть 1 комментарий
за «Считать портфель без primary residence»
Инвестпортфель это не весь фин.план
Аватар lesnic lesnic

Воспринимаю инвест.портфель, как часть финансового плана.
За скобками остаются:

  • недвижимость,
  • страховки,
  • финансовый резерв,
  • бизнес,
  • дорогие игрушки, которые не планирую продавать.

При составлении финансового плана учитываются все активы.

Если вы учитываете портфель как часть финансового плана, значит портфель составлен с учетом других активов? Если так, мне кажется ваш ответ ближе к синему. Ну например, если у вас есть страхование жизни, приличный финансовый резерв, то вы можете себе позволить больший риск в "бумажной части" портфеля.

  Развернуть 1 комментарий

@Disputy, инвестпортфель составляется с учётом всего, т.к. является частью жизненного финансового плана. На риск-профиль влияет много факторов: жизненная ситуация, стабильность доходов и т.д. А портфель - это лишь один из инструментов. Вопрос звучит, учитывать ли недвижимость проживания в портфеле. Я говорю нет, так как портфель вторичен, он уже составлен с учётом жизненной ситуации и имеет ряд характеристик исходя из целей и задач фин.плана, но внутри него учёт некоторых вещей не нужен.

  Развернуть 1 комментарий

@lesnic, просто я вижу, что похоже неправильно сформулировал.
Надо было как-то так: наличие и стоимость primary residence влияет на распределение портфеля / primary residence остается за скобками.

  Развернуть 1 комментарий

@Disputy, Мы с вами говорим об одном и том же, вкладывая разный смысл в понятие "Инвест.портфель". Как я понял, у вас это что-то ближе к финансовому плану. В моём понимании у одного человека может быть несколько разных инвест.портфелей одновременно.

  Развернуть 1 комментарий
за «Считать портфель без primary residence»
Учитываю жилую недвижимость в net worth, но не в инвестиционном портфеле
Аватар Артём Крумпан Артём Крумпан

Мой подход очень похож на подход Дмитрия Никитенко, я считаю что моя жилая недвижимость либо будет предоставлять мне кров, либо будет за счет аренды оплачивать моё жилье в другом месте.

В моём случае основное жильё это меньше 10% от net worth поэтому особенно не думаю о том как это меняет структуру портфеля.

А как бы вы поступили, если бы недвижимость составляла 30% или не дай бог большую часть? Я понимаю, когда уже ретировался, значит что-то не так с primary residence, но интересно, что думаете об этапе накопления капитала?

  Развернуть 1 комментарий

@Disputy, Наверное если бы это была значительная часть капитала, больше трети, я бы учитывал это и был более агрессивен в ликвидной части портфеля. Логика в том что выплаченная или почти выплаченная недвижимость это уже значительная консервативная инвестиция, не fixed income кoнечно, нo консервативнее equity.

  Развернуть 1 комментарий

@krumpans, ну вот и я так думаю, а получается голосуем по-разному)

  Развернуть 1 комментарий

@Disputy, наверное я всё-таки ближе к тому чтобы учитывать, Вы правы, но проголосовал уже как проголосовал))

  Развернуть 1 комментарий
за «Считать портфель без primary residence»
На каком основании считать свое жилье частью портфеля?
Аватар Евгений Ширяев Евгений Ширяев

Можете использовать свое жилье для ребалансировки портфеля? Нет? Тогда почему его надо считать частью портфеля?
Жилье конечно актив, но не часть портфеля.

Не вижу в этом проблемы, если я ребалансирую только покупкой.
А на каком основании, написано выше)

  Развернуть 1 комментарий

@Disputy, вашу машину вы тоже учитываете в портфеле? Ваш ноутбук? Ваш телефон? Ваши джинсы?

  Развернуть 1 комментарий

@evgnshrv, я подробно об этом написал выше. Машину бы учитывал, но ее нет.

  Развернуть 1 комментарий

@Disputy, ну у вас логика такая, что в случае чего вы можете продать (условно) вашу кватиру, купить себе подешевле, а разницу как-то использовать.
Продолжая эту логику вы то же самое можете сделать с любой вашей вещью. Их тоже надо учитывать в портфеле?
Я к тому, что стоит ли вещи личного потребления учитывать в портфеле? В активах стоит, но не в портфеле.

  Развернуть 1 комментарий

@evgnshrv, я не понимаю, почему активы надо отделять от портфеля.
Я например, может быть, считаю неплохим диверсификатором различные виды недвижимости. Практическое применение у этого подхода такое: из-за того, что недвижимость в портфеле (или активах по-вашему) занимает слишком много, я считаю опрометчиво добавлять недвижимость еще и в отдельный портфель. Как мы ментально относимся к недвижимости не столь важно, мне интересны аргументы, почему кто-то считает так (аргумент про ребалансировку легко разгромить).
Ваши риски и доходность зависят от всех активов, а не только от тех, оценку которых легко в брокерском отчете посмотреть.

В принципе, если бы вы прочитали мой ответ выше, у вас не должно было возникнуть подобных вопросов.

  Развернуть 1 комментарий

@evgnshrv, мне кажется, вы считаете высокую ликвидность необходимым требованием для составной части инвестиционного портфеля, но это не так. Иначе можно сказать, что хедж-фонды с локапом в несколько лет, или Private Equity-фонды, где вообще замораживаешь свой стейк лет на восемь - это не часть портфеля, потому что как вообще их ребалансировать?

  Развернуть 1 комментарий
за «Учитывать primary residence в портфеле»
В моем частном случае именно так
Аватар Илья Белиловский Илья Белиловский

Имею ликвидную недвижимость в Москве, но снимаю жилье более дорогое. Как раз тот случай, когда аренда более лучшей квартиры стоит дешевле, чем сдача своей квартиры меньше по метражу из-за более длительного договора аренды.

за «Учитывать primary residence в портфеле»
Primary residence меняет распределение активов фондового рынка
Аватар Ilya Roslyakov Ilya Roslyakov

Учитывать - чтобы что?

Имея фиксированную терпимость к риску, в зависимости от наличия primary residence у инвестора, его акционно-облигационная часть должна менять состав для адаптации к риск-профилю. Инвестор с 20% облигаций и 80% акций, купив primary residence, может позволить себе снизить долю облигаций до 10%. Если я с нынешними 100% акций куплю квартиру, то я верну себе плечо под акции.

Так как вопрос распределения активов при составления портфеля первичен, то и наличие primary residence меняет портфель в корне.

Учитывать ли primary residence в net worth? Не знаю, потому что не знаю, зачем мне вообще считать свой net worth.

Учитывать ли primary residence в составе портфеля? Это будет зависеть от того, кто что вообще называет портфелем.

Я бы в итоге перефразирывал вопрос, чтобы избежать многозначности.

Илья, а точно пояснения к вопросу недостаточно?
Просто уже 10 человек проголосовали, легче снести нафиг, чем переименовывать что-то)

  Развернуть 1 комментарий

@Disputy, нее, сносить вопрос - так себе затея. Люди уже прокомментировали. Я сам себе перефразировал вопрос и ответил на тот, который себе придумал. :))

  Развернуть 1 комментарий

@iroslyakov, просто вроде в разъяснении под вопросом написано, для чего он задан.

По сути это вопрос на тему "Влияет ли наличие primary residence" на аллокацию вашего финансового портфеля"

  Развернуть 1 комментарий
Этикет батлов:
  • Батл — это схватка двух крайностей. Мы пытаемся выделить аргументы каждой из сторон чтобы потом по ним составить свою картину мира. Рекомендуется избегать аргументов типа «каждый хорош для своего».
  • Один аргумент — один комментарий. Не делайте списков, так сложнее вести дискуссию и подсчитывать статистику.
  • Можно высказываться за обе стороны в разных комментариях. Просто выберите за кого вы при постинге.
  • На аргументы можно отвечать. Ответы никуда не засчитываются и нужны только для дискуссии.
  • Авторам батлов разрешено удалять повторы и комментарии не по формату.

😎

Читать можно всем, но комментирование доступно только участникам Клуба.

Что вообще здесь происходит?


Войти