Учитывать primary residence в портфеле
или
Считать портфель без primary residence
7 сентября 2021     784   

Наличие жилой недвижимости в собственности по причине ее довольно высокой стоимости относительно средних доходов зачастую перекашивает ваш net worth (совокупную стоимость активов за вычетом обязательств) в сторону недвижимости.

*Primary residence* здесь и далее - принадлежащий вам объект недвижимости, в котором вы живете.

При составлении инвестиционного портфеля вы учитываете этот перекос или составляете финансовый портфель без оглядки на личную недвижимость?

Спровоцировано вот этим обсуждением

Связанные посты
5 аргументов и 8 плюсиков
за «Учитывать primary residence в портфеле»
4 аргумента и 9 плюсиков
за «Считать портфель без primary residence»
за «Считать портфель без primary residence»
Считаю жильё в net worth, но не в портфеле
Аватар Дмитрий Никитенко Дмитрий Никитенко

Пожалуй, у меня нет сильных аргументов за свою позицию или против обратной. Это больше похоже на вопрос удобства, зависящий от личных обстоятельств.

Мне удобно делить свой net worth на ликвидный и ребалансируемый/частично продаваемый и нет. Личная недвижимость это неребалансируемый неликвид с непонятными перспективами изменения цены, который к тому же нельзя частично продавать для жизни с капитала. Она учитывается в net worth только из-за большой стоимости (я не учитываю технику, мебель, etc, потому что очень сложно и продавать не собираюсь).

Портфель и остатки на счетах воспринимаю отдельно как ликвидные активы, распределение активов и цели от недвижимости зависит только в том смысле, что мне не надо оплачивать аренду. Ее наличие не помешает мне купить REITs, например, если понадобятся.

Ещё немного ужасающего mental accounting - я думаю, что даже если продам одну жилую недвижимость, то куплю другую или сдам эту и сниму другую, или продам и куплю ЗПИФ коммерческой недвижимости на покрытие личной аренды, то есть эти деньги как бы отдельные от всех других, зарезервированы под обеспечение крыши над головой (базовая потребность всё-таки).

Абсолютно так же считаю. Поэтому проголосовать не смог ввиду ограниченности опций баттла :)

  Развернуть 1 комментарий

Ещё немного ужасающего mental accounting - я думаю, что даже если продам одну жилую недвижимость, то куплю другую или сдам эту и сниму другую, или продам и куплю ЗПИФ коммерческой недвижимости на покрытие личной аренды, то есть эти деньги как бы отдельные от всех других, зарезервированы под обеспечение крыши над головой (базовая потребность всё-таки).

Мне кажется, это просто вопрос корреляции активов. Вы понимаете, что цена предполагаемой покупки (новая недвижимость, ЗПИФ и т.д.) будет сильно коррелировать с ценой продажи, то есть вы всегда разменяете трешку на две однушки (условно) как бы не вел себя рынок недвижимости. Это, конечно, справедливо только если всё действо происходит в одной локации.

  Развернуть 1 комментарий

@Clever-invest, да, так и есть. Я ещё закидывал удочку про корреляцию аренды комм. недвижимости и жилой: https://rationalanswer.club/question/30/

  Развернуть 1 комментарий

@Dmitry, Я сегодня проанализировал для рынка США. Оказалось, что коммерческая недвижимость больше скоррелирована с рынком акций (0.63) , чем с жилой недвижимостью (0.31). Прикреплю сюда мою короткую статью на Дзене, там все описал.

  Развернуть 1 комментарий
за «Учитывать primary residence в портфеле»
Чтобы исключать какой-то актив из рассмотрения, нужные веские аргументы
Аватар Павел Комаровский Павел Комаровский

Мне кажется более логичным подходом рассматривать все свои активы в совокупности, а не пытаться разделить всё на какие-то "психологические" кучки. В смысле, если кому-то так удобнее - то это тоже ок, но это скорее частный случай отклонения от базового подхода, который должен учитывать всё.

  • @krumpans вот здесь приводил интересные данные по поводу диверсификации портфеля через физическую недвижимость. Не могу придумать веских причин, почему жилье, в котором живешь, невозможно рассматривать как подобный элемент диверсификации.
  • Мне кажется, что те, кто говорят "да я ни за что никогда не продам свое жилье!" несколько недооценивают непредсказуемость жизни. Со временем мобильность людей по миру только нарастает, и через 10 лет вы вполне вероятно будете не тем неизменным человеком, которым вы сейчас себя считаете. Я бы наоборот предполагал как наиболее вероятный сценарий, что все мы рано или поздно до конца жизни куда-нибудь переедем скорее всего, даже если сейчас не планируем.
  • Если копать чуть глубже, то упражнение с высчитыванием imputed rent (скрытый доход от проживания в собственном жилье за счет того, что не нужно платить арендную плату) и признанием его одновременно как дохода и расхода может привести к интересным мыслям. Например, человек может обнаружить, что "бесплатное" (как он считал ранее) проживание в своем жилье на самом деле приносит расход - и он как-то не готов "платить себе" такую большую аренду. Может быть, в этом случае целесообразно переехать в жилье поскромнее, а высвободившийся актив уже превратить в инвестиционный?
за «Учитывать primary residence в портфеле»
вопрос только в транзакционных издержках и ликвидности
Аватар Артем Горбик Артем Горбик

Объекты недвижимости в моем портфеле неоднократно меняли статус из "основного" в "инвестиционный", а случалось что и не было никакого "основного" жилья - мы или снимали, а свою бывшую квартиру сдавали или вообще продавали, а деньги перекладывали в бумаги.
А потом снова покупали, когда принимали решение, что хотим пожить в этом месте минимум лет 5.
Так что у квартиры, в которой сейчас живем, "основной" статус сразу временный, мы еще до покупки прикидываем как и когда будем её продавать и учитываем это в наших жизненных планах. Все эти штуки про imputed rent и сравнение через аренду мы делали интуитивно примерно всегда, даже когда и слов таких не знали.

Да, недвижимость менее ликвидна чем бумаги, да, её нельзя ребалансировать кусочками, но это справедливо для любой физической недвижимости и для primary и для инвестиционных объектов.
Мы меняли квартиру в среднем каждые 3-5 лет, сначала это было связано с рождением детей и переездами и каждая следующая была больше предыдущей, но когда дети вырастут и разъедутся учиться, скорее всего, процесс пойдет в обратном направлении, возможно вплоть до полного избавления от primary residence.
Так что "замороженные" сейчас в бетоне средства через несколько лет частично или полностью разморозятся и, скорее всего, будут переложены в бумаги - я это воспринимаю как своего рода динамическую аллокацию, в зависимости от жизненного этапа, где основная квартира принимает участие в расчетах на общих основаниях.

Мы меняли квартиру в среднем каждые 3-5 лет

Правильно я понимаю, что покупали с ремонтом и в него особо не вкладывали?

Просто для меня одним из существенных преимуществ собственного жилья является возможность сделать ремонт под себя. А он стоит не один миллион. И срок "окупаемости" ну хотя-бы лет 10 должен быть. А на более короткие сроки, кажется, проще арендовать

  Развернуть 1 комментарий

@alex_p, да, обычно с ремонтом и в него особо не вкладывались, может по-мелочи чето переделывали, если прям сильно бесило. В одной из квартир например кухню целиком заменили, в другой - детскую переделали и то там была в основном косметика + замена мебели, с которой сейчас и продаем.

Но вообще ни у меня ни у жены нет пунктика на тему ремонта "под себя", не говоря уже про дизайнерские изыски в интерьере.
Если в целом всё чисто-аккуратно-современно, то нам норм. Основной упор на практичности.

Сейчас вот купили квартиру со своеобразной картиной во всю стену в гостиной, в смысле прям краской на стене нарисована. Месяца полтора-два ходили мимо неё с фейспалмом и по вечерам обсуждали, чего на этом месте сделать (я думал затянуть экраном для проектора).
А потом в какой-то момент одновременно подумали что "что-то в этом есть" и сейчас уже скорее даже нравится )

По отношению к ремонтам у меня что-то вроде фобии (см. песня группы Ленинград).
Думаю мне проще будет продать менее подходящую и купить более подходящую квартиру, чем устраивать полномасштабный ремонт с поисками бригады, сметами, контролем работ и регулярными поездками в строительный магазин за правильными розетками-плинтусами-сантехникой.

  Развернуть 1 комментарий
за «Учитывать primary residence в портфеле»
Недвижимость — это не нога
Аватар Михаил Disputy Михаил Disputy

Возможность обернуть что-то в деньги для меня является однозначным поводом считать это частью портфеля, если это не пренебрежимо маленькая часть.
Так как скорее всего вы обладаете не самым худшим в мире объектом недвижимости, то у вас в случае, если что-то пошло не так всегда есть возможность к примеру обменять этот объект на более дешевый, получив деньги, которые уже можно использовать по своему усмотрению.
Да, если вы арендуете недвижимость, вы тоже можете поехать в место похуже, но проблема в том, что если ваш капитал кончится, то вам придется поехать туда, где денег за жилье не берут совсем)

Исходя из вышесказанного, я учитываю личную недвижимость в портфеле, и поэтому в остальной части моего портфеля еще нескоро найдется место вещам, связанным с недвижимостью.

за «Считать портфель без primary residence»
Жилье — актив, от которого нельзя отказаться.
Аватар Alexander Clever Alexander Clever

Этот батл естественным образом родился из нашей дискуссии в посте под моим вчерашним комментарием. Кому интересны доводы с разных сторон, приглашаю почитать.

Не буду дублировать полностью сюда свое мнение, но вкратце я считаю, недвижимость не следует учитывать в портфеле в случае, если вероятность менять ее в будущем на другие активы мала. А, поскольку всем надо где-то жить, то вы не можете полностью отказаться от жилья.

Даже если есть планы какого-то будущего переезда в другое место с соответствующей покупкой и продажей жилья, то учитывать надо, но не по полной стоимости, а по дисконтированной, о чем я писал в своей статье.

Жилье — актив, от которого нельзя отказаться

Спорный тезис. Где-то жить действительно людям надо, но для этого не обязательно иметь соответствующий актив. Можно вполне покупать проживание как услугу - через аренду или бронь отеля.

Иначе аналогично можно говорить, что своя ферма - это актив, от которого невозможно отказаться (всегда нужно есть), личная частная больница - тоже актив, от которого невозможно отказаться (лечение все равно понадобится), и т.д.

  Развернуть 1 комментарий

@PavelKomarovskiy,

Можно вполне покупать проживание как услугу - через аренду или бронь отеля.

Так это одно и тоже с точки зрения дисконтирования денежных потоков! Ты просто либо сразу заплатил за жилье, либо продлил платежи на время вперед.

  Развернуть 1 комментарий

@Clever-invest, совсем не то же самое. Люди переезжают в разные места, стоимость аренды флуктуирует относительно цены жилья, всякое может случиться.

Как финансист я совершенно никак не могу согласиться с тезисом "да покупать свое жилье или жить в съемной квартире - с точки зрения итогового результата по дисконтированным денежным потокам все совершенно одинаково получится!" Нет, в жизни это совершенно разные решения, которые будут иметь разный результат.

  Развернуть 1 комментарий

@Clever-invest, вы же не думаете наверное, что личный автомобиль и поездки на такси одно и тоже с точки зрения дисконтированных денежных потоков?
Аренда недвижимости - это услуга, где арендодатель несет риски и хочет за эти риски вознаграждение (себе сдавать чуть менее рискованно)

Слишком упрощенная модель.

  Развернуть 1 комментарий
за «Считать портфель без primary residence»
Инвестпортфель это не весь фин.план
Аватар lesnic lesnic

Воспринимаю инвест.портфель, как часть финансового плана.
За скобками остаются:

  • недвижимость,
  • страховки,
  • финансовый резерв,
  • бизнес,
  • дорогие игрушки, которые не планирую продавать.

При составлении финансового плана учитываются все активы.

Если вы учитываете портфель как часть финансового плана, значит портфель составлен с учетом других активов? Если так, мне кажется ваш ответ ближе к синему. Ну например, если у вас есть страхование жизни, приличный финансовый резерв, то вы можете себе позволить больший риск в "бумажной части" портфеля.

  Развернуть 1 комментарий

@Disputy, инвестпортфель составляется с учётом всего, т.к. является частью жизненного финансового плана. На риск-профиль влияет много факторов: жизненная ситуация, стабильность доходов и т.д. А портфель - это лишь один из инструментов. Вопрос звучит, учитывать ли недвижимость проживания в портфеле. Я говорю нет, так как портфель вторичен, он уже составлен с учётом жизненной ситуации и имеет ряд характеристик исходя из целей и задач фин.плана, но внутри него учёт некоторых вещей не нужен.

  Развернуть 1 комментарий

@lesnic, просто я вижу, что похоже неправильно сформулировал.
Надо было как-то так: наличие и стоимость primary residence влияет на распределение портфеля / primary residence остается за скобками.

  Развернуть 1 комментарий

@Disputy, Мы с вами говорим об одном и том же, вкладывая разный смысл в понятие "Инвест.портфель". Как я понял, у вас это что-то ближе к финансовому плану. В моём понимании у одного человека может быть несколько разных инвест.портфелей одновременно.

  Развернуть 1 комментарий
за «Считать портфель без primary residence»
Учитываю жилую недвижимость в net worth, но не в инвестиционном портфеле
Аватар Артём Крумпан Артём Крумпан

Мой подход очень похож на подход Дмитрия Никитенко, я считаю что моя жилая недвижимость либо будет предоставлять мне кров, либо будет за счет аренды оплачивать моё жилье в другом месте.

В моём случае основное жильё это меньше 10% от net worth поэтому особенно не думаю о том как это меняет структуру портфеля.

А как бы вы поступили, если бы недвижимость составляла 30% или не дай бог большую часть? Я понимаю, когда уже ретировался, значит что-то не так с primary residence, но интересно, что думаете об этапе накопления капитала?

  Развернуть 1 комментарий

@Disputy, Наверное если бы это была значительная часть капитала, больше трети, я бы учитывал это и был более агрессивен в ликвидной части портфеля. Логика в том что выплаченная или почти выплаченная недвижимость это уже значительная консервативная инвестиция, не fixed income кoнечно, нo консервативнее equity.

  Развернуть 1 комментарий

@krumpans, ну вот и я так думаю, а получается голосуем по-разному)

  Развернуть 1 комментарий

@Disputy, наверное я всё-таки ближе к тому чтобы учитывать, Вы правы, но проголосовал уже как проголосовал))

  Развернуть 1 комментарий
за «Учитывать primary residence в портфеле»
В моем частном случае именно так
Аватар Илья Белиловский Илья Белиловский

Имею ликвидную недвижимость в Москве, но снимаю жилье более дорогое. Как раз тот случай, когда аренда более лучшей квартиры стоит дешевле, чем сдача своей квартиры меньше по метражу из-за более длительного договора аренды.

за «Учитывать primary residence в портфеле»
Primary residence меняет распределение активов фондового рынка
Аватар Ilya Roslyakov Ilya Roslyakov

Учитывать - чтобы что?

Имея фиксированную терпимость к риску, в зависимости от наличия primary residence у инвестора, его акционно-облигационная часть должна менять состав для адаптации к риск-профилю. Инвестор с 20% облигаций и 80% акций, купив primary residence, может позволить себе снизить долю облигаций до 10%. Если я с нынешними 100% акций куплю квартиру, то я верну себе плечо под акции.

Так как вопрос распределения активов при составления портфеля первичен, то и наличие primary residence меняет портфель в корне.

Учитывать ли primary residence в net worth? Не знаю, потому что не знаю, зачем мне вообще считать свой net worth.

Учитывать ли primary residence в составе портфеля? Это будет зависеть от того, кто что вообще называет портфелем.

Я бы в итоге перефразирывал вопрос, чтобы избежать многозначности.

Илья, а точно пояснения к вопросу недостаточно?
Просто уже 10 человек проголосовали, легче снести нафиг, чем переименовывать что-то)

  Развернуть 1 комментарий

@Disputy, нее, сносить вопрос - так себе затея. Люди уже прокомментировали. Я сам себе перефразировал вопрос и ответил на тот, который себе придумал. :))

  Развернуть 1 комментарий

@iroslyakov, просто вроде в разъяснении под вопросом написано, для чего он задан.

По сути это вопрос на тему "Влияет ли наличие primary residence" на аллокацию вашего финансового портфеля"

  Развернуть 1 комментарий
Этикет батлов:
  • Батл — это схватка двух крайностей. Мы пытаемся выделить аргументы каждой из сторон чтобы потом по ним составить свою картину мира. Рекомендуется избегать аргументов типа «каждый хорош для своего».
  • Один аргумент — один комментарий. Не делайте списков, так сложнее вести дискуссию и подсчитывать статистику.
  • Можно высказываться за обе стороны в разных комментариях. Просто выберите за кого вы при постинге.
  • На аргументы можно отвечать. Ответы никуда не засчитываются и нужны только для дискуссии.
  • Авторам батлов разрешено удалять повторы и комментарии не по формату.

😎

Читать можно всем, но комментирование доступно только участникам Клуба.

Что вообще здесь происходит?


Войти