REIT — отдельный класс активов или нет?

С одной стороны, REIT = ликвидная недвижимость (как правило, коммерческая). У недвижимости явно есть свои "особые" свойства, которые позволяют отнести ее к категории "альтернативные активы". Например, комбинация в одном активе свойств акций и облигаций (fixed income)

С другой стороны, REIT = подраздел класса активов "Акции" - причем стал отдельным сектором в GICS совсем недавно, в 2016... а до этого был субсектором в "Финансах"

Наши аналитики делали материал на эту тему, но приветствую помощь клуба в ответе на этот вопрос

Связанные посты
63 комментария 👇

В моем понимании недвижимость и REIT это как золото и золотодобытчики. В общем, нет, отдельным классом активов не является. Хотя, как уже заметили, эта демагогия менее важна, чем поведение в портфеле.

Добавление небольшой части REIT в портфель драматически ничего не меняет, но при условии регулярной ребалансировки доходность становится чуть выше, риск чуть меньше, корреляция MSCI World с FTSE Nareit Equity REITs с 1972 года всего около 0,5. Что важно - этот эффект в прошлом был весьма стабилен на скользящих периодах разной длины (в отличие от того же золота).

Я бы всерьез подумал о добавлении в портфель, если оно не будет выплачивать дивиденды (это только пенсионерам может показаться удобным, а остальным налоги платить больно).

  Развернуть 1 комментарий

@Dmitry, Я бы сравнивал золотодобытчиков с девелоперской компанией. Одни майнят золото, другие майнят недвижимость - аналогия прямая. Фонд недвижимости это как золотой резерв, который правда требует ухода, но зато создаёт доход.

  Развернуть 1 комментарий

@krumpans, ну аналогия более точная, но зависимость от цены товара, вокруг которого бизнес, и у тех, и у других есть. На REIT ещё спрос и предложение на аренду должно влиять, помимо прочего.

  Развернуть 1 комментарий

@Dmitry, оценка фонда недвижимости зависит от цен на недвижимость примерно также как оценка золотых резервов зависит от цены золота, верно? Да, в недвижимости как правило есть плечо, но и в золото можно инвестировать с плечом.

Это не идеальная аналогия, но она значительно более честная интеллектуально, чем сравнение недвижимости с золотодобытчиками. Если хотите, недвижимость это больше коммодити чем бизнес (хотя она и то и другое!), а вот золотодобытчики это в первую очередь бизнес.

Вообще любопытно, что когда мы в чате обсуждали сдачу квартир в Москве несколько человек упомянули что у них выходило около 4.5% доходности от аренды, в соседнем треде я говорю что рассчитываю примерно на 5.5% дохода от аренды в Лиссабоне и в Луанде у меня выходит 4%-6% доходности. Не странно ли что недвижимость в трех совершенно разных странах на разных континентах даёт такую похожую доходность? Доходность золотодобытчиков в разных регионах мира очевидно не распределяется таким же кластером! На мой взгляд это как раз пример того что недвижимость это больше коммодити, чем бизнес (особенно жилая недвижимость).

  Развернуть 1 комментарий

@krumpans, недвижимость однозначно комод. Процесс её сдачи - бизнес.
Как сдача в аренду любого другого товара.

  Развернуть 1 комментарий

@Disputy, не спорю, поэтому я буквально следующее написал выше: "недвижимость это больше коммодити, чем бизнес (хотя она и то и другое!)"

Я вижу это как континуум от одного экстремyма к другому, а не как чёрно-белое разделение коммодити-бизнес.

  Развернуть 1 комментарий

@Dmitry, мне тоже больше нравится аналогия Артема здесь.
Но тем не менее бизнес REIT напрямую от средних цен на недвижимость не должен зависеть, слишком разный у них бизнес.
Вряд ли REIT, сдающий в аренду сотовые вышкиm, чувствует на себе повышенный спрос в residental estate.
Может быть есть конечно какой-то общий индекс цен на всю недвижимость, включая вышки, датацентры и дома престарелых, но это вряд ли.

  Развернуть 1 комментарий

@Disputy, если выбирать отдельные REITs, то, может, там и можно найти что-то раскоррелированное с housing, но агрегированный индекс на них ведёт себя похоже на S&P/Case-Shiller U.S. National Home Price Index. Например, в кризис доткомов он не падал и REIT тоже, зато в 2008 - да.

  Развернуть 1 комментарий

@Dmitry, спасибо, я и забыл про эту корреляцию.
Мне кажется, что статью про недвижимость на capital-gain маст хэв.

  Развернуть 1 комментарий

@Disputy, она давно в планах, но пока не в ближайших. И я смогу только про биржевую, в остальной не разбираюсь)

  Развернуть 1 комментарий

@Dmitry, что интересно, с 72 года по настоящее время REITs принесли значительно большую доходность, чем MSCI World
(11% годовых против 9%) при схожем риске. Мне интуитивно казалось, что долгосрочная доходность у недвижимости должна быть меньше, чем у акций.

  Развернуть 1 комментарий

@LSense, возможно, в прошлом она была сравнимой с акциями, по крайней мере в the rate of return on everything такие данные: https://www.nber.org/papers/w24112

  Развернуть 1 комментарий

@LSense, везде вижу, что риск больше чем в акциях.

Мне кажется ещё REIT из-за больших долговых обязательств должно быть хуже чем рынку при росте ставок.

  Развернуть 1 комментарий

@Disputy, смотрел в бэктестере capital-gain, с 72 года у REIT СКО 17.79%, у MSCI World - 17.49%. Сравнимо. Максимальная просадка же у REIT даже чуть меньше, 37.7% против 40.7% у акций

  Развернуть 1 комментарий

@LSense, у Дмитрия годовые данные, посмотрите месячные на portfoliovisualizer. Финекс в своей статье из поста оттуда выкладывал картинке.

  Развернуть 1 комментарий
Артём Крумпан, Отец на полную ставку 3 сентября в 09:57

На мой взгляд отдельной доли в портфеле заслуживает не отдельно REIT, как одна из форм владения недвижимостью, а недвижимость в целом. Существует достаточно много разных форм владения недвижимостью: есть прямое владение физической недвижимостью (крупнейший класс активов в мире, больше по капитализации чем акции и облигации вместе взятые), есть публичные фонды (REIT), есть не публичные фонды (популярны в Европе, где любят недвижимость, но не очень развиты рынки), есть синдикаты (что-то вроде Private Equity в недвижимости, популярны в Америке) и т.д. Как именно эта доля может быть распределена между разными формами инвестиций в недвижимость зависит на мой взгляд от рискового профиля инвестора и его желания быть активно вовлеченным в процессы.

Тот факт, что диверсификация недвижимостью улучшает показатели портфеля, как в случае публичных фондов так и в случае прямого физического владения, на мой взгляд, достаточно подробно исследован и задокументирован.

эффект REIT:

эффект прямого владения физической недвижимостью:

ну и еще один график для тех кто считает что недвижимость это просто сектор фондового рынка (никого лично не имею ввиду, просто этот аргумент часто появляется в дискуссиях):

  Развернуть 1 комментарий

@krumpans, в Financial Instrument входит Private Debt или Private Equity на последнем чарте? Я допускаю, что Private Equity не такой большой, но с учетом того, что совокупный долг - это и есть все деньги, кажется, что каждую квартирку учитывать несколько манипулятивно по сравнению с публично торгуемыми finanancial instruments.

Нефтегазовый сектор скорее всего тоже является не просто сектором рынка, ведь резервы нефти сопоставимы с предыдущими двумя столбцами.

Я согласен, что добавление недвижимости в любой форме скорее всего уменьшит риск на единицу доходности.
Вероятно, если добавить какой-то сектор, будет так же. Главное, чтобы этот сектор не исчез (в то, что недвижимость исчезнет верится с трудом)

  Развернуть 1 комментарий

@Disputy, сравнение с нефтегазовым сектором это ещё одно "фонд недвижимости это как золотодобытчики"... Я считаю такую аналогию неправильнoй. Можно сравнивать золотодобытчиков и нефтедобычy c девелоперами.

Насколько я понимаю финансовые инструменты в табличке включают публичные бумаги. Смысл графика как раз в том чтобы показать тем у кого есть индексный фонд в портфеле и они считают что он уже даёт "рыночную" экспозицию на недвижимость, что на самом деле большая часть недвижимости не публичнa и её капитализация значительно больше чем всех публичных компаний.

  Развернуть 1 комментарий

@krumpans, ок, а если это будет нефтесервис или нефтепереработка?

По картинке.
Так давайте сравнивать "публичные дома".
Вы берете оценку всей недвижимости, включая ту, которая никогда не продавалась, но сравниваете только с публичными финансовыми инструментами. Подобные аргументы на мой взгляд ослабляют в целом сильную позицию по необходимости наличия недвижимости в портфеле.

  Развернуть 1 комментарий

@Disputy, не буду спорить по поводу таблички, согласен с тем что там не указан не публичный бизнес.

Если заниматься несовершенными аналогиями то на мой взгляд фонд недвижимости можно сравнивать с золотым фондом. Золотой фонд требует некоторых расходов для его физического поддержания в порядке и при этом предлагает доходность только в виде прироста капитала. Фонд недвижимости также требует некоторых вложений для его поддержания в порядке, но при этом предлагает доход как в виде приростa капиталa так и в виде регулярного дохода. Несовершенная аналогия, но значительно лучше чем "золотодобытчики".

  Развернуть 1 комментарий

@krumpans, мне нравится эта аналогия.
Но тут правда возникает мысль, а не является ли Форт Нокс недвижимостью?

В смысле возвращаясь к углеводородам, существуют нефте и газо хранилища - что-то мне кажется, что их бизнес больше похож на рентный, чем на зависящий от цен на то, что они там хранят)

  Развернуть 1 комментарий

@Disputy, Форт Нокс это конечно недвижимость, только его стоимость по сравнению с хранящимся там золотым резервом это как стоимость сантехники в квартире :) Вообще я не хочу углубляться в эту аналогию, она тоже безусловно не совершенна.

Я вижу это как континуум где на одном экстремуме, грубо говоря, Тесла, где от решений менеджмента (и даже его твитов!) зависит очень многое, а на другом экстремуме золото где от решений человека с ключами от сейфа на поясе не зависит вообще ничего. Мне кажется что золотодобытчики или девелоперы на этом континууме где-то ближе к Тесла, а фонды недвижимости где-то ближе к золотому резерву (но не совсем там!).

  Развернуть 1 комментарий
Алексей [BuyTheDip], Вебмастер в отставке 3 сентября в 08:27

какой тикер будет? :)

  Развернуть 1 комментарий

@buythedip, за нас читатели уже все будущие тикеры придумали...

  Развернуть 1 комментарий

@buythedip, FXRE наверняка

  Развернуть 1 комментарий
Михаил Disputy, Разработчик ПО 3 сентября в 08:33

Мы тут не определились, что такое класс активов.

Но вообще логика такая.
REIT входят в индексы акций, приобретая ETF на широкий рынок, я покупаю REIT. Значит похоже это все-таки сектор.
Малая корреляция сектора с широким рынком не делает его отдельным классом активов на мой взгляд.
Наверняка есть и другие сектора с ожидаемой доходностью акций, но низкими значениями корреляции.
Ну и деятельность многих REIT похожа не на управление недвижимостью, а на бизнес-бизнес.

Проблема инвестирования в отдельные акции, сектора (ЖД) или страны (РИ) заключается в том, что ты можешь до последнего закапывать деньги в труп, если выделил ему фиксированную долю в портфеле. Тогда как взвешивание по капитализации не даст тебе делать этого в силу уменьшения значимости этого будущего трупа.

Но плюсом данного сектора является то, что кажется он не умрет никогда, не про все сектора из GICS так можно сказать с большой долей уверенности.
Вроде как недвижимость существовала раньше открытия золота и наверняка приносила какие-то бенефиты владельцам.

  Развернуть 1 комментарий

@Disputy, уточню, что в FXUS рынок не широкий, а в FXDM вообще 200 акций (среди них есть REIT?).

В MSCI USA сейчас 2,75% у сектора Real Estate, не знаю что у Solactive, но должно быть похоже, то есть в FXUS тоже где-то 2,7%. В MSCI USA IMI сейчас 3,4% Real Estate, то есть относительно широкого рынка в FXUS есть маленький недовес этого сектора.

  Развернуть 1 комментарий
Павел Комаровский, Помогаю управлять капиталом 3 сентября в 08:51

Подкалывать про новый фонд Финекса я не буду, всё равно ведь узнаем обо всём по факту только. =)

Хотя, интересно, что там будет с налогами - ведь если сделать с распределением дивидендов (как обычно хотят всякие рантье), то получится tax drag, который ухудшит характеристики проанализированных портфелей.

Что касается титульного вопроса, то, как писал в этой теме, если разделить тезис "ХХ является отдельным классом активов" и "ХХ разумно включать в портфель в следующих случаях...", то обычно оказывается, что после ответа на второй вопрос - первый уже не особо актуален.

  Развернуть 1 комментарий
Vladimir Kreyndel, Исполнительный директор FinEx ETF автор 3 сентября в 09:03

Спасибо за отсутствие "подколок" - ценно!

Мы пока экспериментируем и смотрим на спрос на дивидендный #FXRD -там нет этой проблемы.

Предположим, я переформулировал: когда и кому рационально включить REITs в хорошо диверсифицированный портфель?

  Развернуть 1 комментарий

@VKreyndel, последний вопрос хороший - но мне бы самому на него узнать ответ) Мне кажется, из нашего Клуба больше всего в этом направлении копал Арт @krumpans - было бы интересно посмотреть его выкладки по теме.

  Развернуть 1 комментарий

@PavelKomarovskiy, призываем высказаться Арта!

  Развернуть 1 комментарий

Полагаю, не важно - отдельный он класс активов или нет.
Чем он характерен: болтается как ... в стакане (волатильный), но приносит хорошую доходность.

Если инвестору по зубам такой орешек - берем в портфель и не напрягаемся по-поводу его классификации.

Я покупаю популярные VNQ & VNQI. Сейчас их доля - менее 2% моего портфеля. Когда будет хорошая коррекция - докуплю до 5% максимум.

  Развернуть 1 комментарий

Поделюсь здесь своей скромной статьей о недвижимости. Правда, я разбирал реальную (не бумажную) российскую недвижимость, но параллели провести можно.
Вкратце: недвижимости присущи признаки, характерные для акций, облигаций и малого бизнеса. Это эдакая смесь:

  1. облигации с индексируемыми номиналом и ставкой (смесь ОФЗ-ИН и ОФЗ-ПК с привязкой к RUONIA),
  2. акции низко-ликвидной дивидендной компании стоимости,
  3. низко-маржинального стабильного малого бизнеса.

За счет низкой корреляции с другими активами может рассматриваться как отдельный класс активов.

  Развернуть 1 комментарий

@Clever-invest, хорошая статья, но кое-что хочу прокомментировать.

Первое

Для расчетов, вероятно, неплохим приближением арендной ставки будет ключевая ставка ЦБ РФ.

Не согласен, тут достаточно вспомнить
а) ставку в начале 2015 года (никто ж всерьез не думает, что текущая арендная доходность сопоставима с цифрой 17% была)
б) глянуть на индекс рублевых цен на недвижимость (люди побежали спасать деньги и немного увеличили цены), интуитивно кажется, что арендная плата вряд ли стала резко расти в неспокойное время. В общем скорее всего ключевая ставка и текущая доходность двигались разнонаправленно.

Да и вообще текущая доходность довольно специфический показатель, который сложно преобразить в полную доходность, можно конечно как-то.

Второе

Пример №1, "Домосед". У инвестора в собственности единственная недвижимость, в которой он живет. В будущем он не собирается ни повышать, ни понижать уровень своего жилья – его все устраивает.

В этом случае недвижимость не генерирует и не будет генерировать в будущем никакого дохода, так как нет планов по продажи или сдачи жилья. Это означает, что недвижимость не играет никакой роли в накоплении или приумножении капитала, а, следовательно, она не должна учитываться в инвестиционном портфеле.

а) imputed rent. Если бы вы не владели недвижимостью, ваши расходы возросли бы на аренду аналогичной недвижимости.

б) У вас всегда есть возможность продать существующее жилье и найти дешевле, например на пенсии, когда не надо будет быть около офиса или дети станут самостоятельными и столько жилплощади не потребуется. Пусть этот пункт и рассмотрен далее в модели дауншифтера, но возможность дауншифтинга у вас никто не отнимет, даже если вы ее изначально не планировали, а значит у вас есть заначка на случай, если что-то пошло не так.

Третье

По поводу амортизации вы еще довольно мягко прошлись, вот у @blksv в блоге есть более жесткий взгляд на стоимость владения

На деле я сам люблю в прикидках оценивать рост недвижимости на инфляцию (но волатильно) + аренда, которая растет на инфляцию в точности каждый год.
На деле, москвичи говорят, что аренда стагнирует очень сильно последние лет 10. Выросла конечно на сколько-то, но от инфляции сильно отстало.
Думаю это связано с тем, что период стагнации цен на недвижимость с ростом доходов привел к увеличению числа собственников.

  Развернуть 1 комментарий

@Disputy,

  1. По арендным ставкам статистики не нашел, а было бы интересно посмотреть!
  2. Я рассматривал крайние случаи. Конечно, в жизни все немного по-другому.
  3. <q>а) imputed rent. Если бы вы не владели недвижимостью, ваши расходы возросли бы на аренду аналогичной недвижимости.</q>

Тут не согласен. Расходы бы возросли, но это нельзя рассматривать это как актив, скорее как отсутствие пассива. Если у вас здоровые зубы и вы не тратитесь на стоматолога, это же нельзя записать как финансовый актив.
4. Амортизация, конечно, тоже грубо посчитана. На практике мы прекрасно понимаем, что спектр ситуаций тут может быть очень широкий. Но даже такой оптимистичной оценки хватает, чтобы прийти к выводу о бесперспективности владения жилой недвижимостью. А этот тезис я как раз и хотел подтвердить. Сам, к сожалению, не руководствуюсь этим выводом, т к владею квартирой, в которой живу, но так исторически сложилось😁

  Развернуть 1 комментарий

@Clever-invest,
Аналогия мне не кажется удачной.
Активом является все, что вы можете продать. Здоровые зубы продать наверное сложно, это ваша неотъемлемая характеристика, как высокий рост, приятная внешность, иммунитет итд.
Недвижимость, в которой живёшь, не с неба падает, кто-то что-то делал, чтобы её получить. Даже если это не вы. А чаще всего на неё потрачены вполне конкретные деньги.

Мне кажется, что недвижимость в портфеле не так плоха, да собственно и статья ваша не сказать, что уверенно доказывает, что это не так.
Мировая история говорит нам о том, что недвижимость имеет доходность выше облигаций значительно. Вы сделали выводы на слишком короткой истории (я про близость к облигациям)

  Развернуть 1 комментарий

@Disputy, вы не можете продать жилье, в котором живете, просто так. Тогда вам придется платить арендную плату. Вы не можете ничего выиграть инвестиционно от манипуляций с недвижимостью, которой пользуетесь. Разве что спекулятивно.
Это ситуация аналогична взятию кредита. Вы получаете деньги, за которые потом выплачиваете процент. Просто перевод денег из одной форму в другую.

История 25 лет, а анализирую я годовые доходности. При такой выборке 95%-доверительный интервал будет около 5% процентной погрешности.

  Развернуть 1 комментарий

Расходы бы возросли, но это нельзя рассматривать это как актив, скорее как отсутствие пассива.

@Clever-invest, с точки зрения бухгалтерского учета, доход может выражаться как в росте активов, так и в снижении обязательств - никакой разницы между этими двумя ситуациями нет. Это в любом случае доход.

вы не можете продать жилье, в котором живете, просто так. Тогда вам придется платить арендную плату.

Продать "инвестиционное" жилье просто так тоже нельзя. Тогда придется перестать получать доход от сдачи в аренду!

  Развернуть 1 комментарий

@PavelKomarovskiy, будет глава в книге про пассивы?)

  Развернуть 1 комментарий

@Disputy, в допматериалах на сайте будет отдельная глава под названием ПЛАН ДАЛЛЕСА, ИЛИ КАК КИЙОСАКИ ОБОЛВАНИВАЕТ РУССКУЮ НАЦИЮ

  Развернуть 1 комментарий

@PavelKomarovskiy, @krumpans, Я как раз с вами согласен в том, что

"с точки зрения бухгалтерского учета, доход может выражаться как в росте активов, так и в снижении обязательств - никакой разницы между этими двумя ситуациями нет. Это в любом случае доход."

и

"я сейчас крамольную мысль выскажу, но на мой взгляд нет вообще никакой разницы между "арендной" недвижимостью и "жилой".

Ту просто с какой стороны смотреть. Можно так:

  1. Мне на жизнь в месяц надо 100к и квартира у меня есть, которую я не рассматриваю как инвестиционный актив.
  2. Мне на жизнь надо 150к, из которых 50к нужно, чтобы где-то жить. Поскольку у меня есть квартира, то 50к я не плачу, что является моей выгодой. Тогда квартиру я включаю в инвестиционной портфель, но и объем самого портфеля требуется больше, чем в первом случае в 1.5 раза.

Я же предпочитаю просто "исключить из уравнения" квартиру и аренду, так как цены на недвижимость и арендные ставки сильно скоррелированы. То есть мне проще пользоваться первым вариантом, но вы, если вам так хочется, конечно, можете думать, как во втором!

P.S. как тут цитаты оформлять? <q> не работает

  Развернуть 1 комментарий

@Clever-invest, я согласен, что в целом это вопрос личных предпочтений скорее.

Но, с другой стороны, вариант когда мы рассматриваем все активы вместе - это более универсальный и общий случай, а вариант с вынесением недвижимости за скобки - это некое упрощение анализа (которое, тем не менее, будет вполне ок работать в большинстве случаев).

Разметка здесь работает через Markdown

  Развернуть 1 комментарий

@Clever-invest, исключать ее нечестно потому, что ее можно продать и переехать в другое место. Представьте, что вы не угадали с расчетами и капитал (помимо primary residence) кончился. Как рационально поступить помирать с голоду или переехать в более дешевое жилье?

Цитаты оформлять вот так (убрать кавычки)
"> цитируемый текст"

  Развернуть 1 комментарий

@PavelKomarovskiy,

Но, с другой стороны, вариант когда мы рассматриваем все активы вместе - это более универсальный и общий случай

Не согласен. Вот допустим у меня в собственности квартира на 10 млн, а финансовый капитал 1 млн. Если я учитываю недвижимость, то это львиная доля, и оставшуюся сумму я должен распределять (согласно современной портфельной теории) так, чтобы была наименьшая корреляция с недвижимостью. Но это будет неправильно, так как по сути меня не волнует волатильность недвижимости, так как я не собираюсь ее продавать. А даже, если я ее продам, то либо куплю другую, либо буду платить аренду, которая сильно скоррелирована с ценой недвижимости. Таким образом, если вы не планируете резко менять свою жизнь (например, продавать недвижимость в РФ и покупать на Кипре😉), то вынос недвижимости за скобки как раз является более корректным вариантом.

  Развернуть 1 комментарий

@Clever-invest, значит ли это, что при финансовых активах 1 млн и собственной недвижимости за 10, будет разумно часть этого миллиона инвестировать в недвижимость (допустим вы считаете, что включение недвижимости в портфель оправдано, причины для этого есть)?

Или все-таки надо действовать с оглядкой на то, что и так весь капитал в недвижимости?

  Развернуть 1 комментарий

@Clever-invest, вы не совсем правильно поняли мой тезис. Я не говорил, что вам обязательно нужно принимать жилую недвижимость в расчет при составлении инвестиционного портфеля - я как раз согласен, что это дело вкуса и индивидуальных предпочтений, в каком-то смысле.

Я говорю о том, что это более частный случай, который требует сильной уверенности в каких-то дополнительных тезисах ("ни за что не буду продавать недвижимость, не буду резко менять свою жизнь" и т.д.). То есть, по умолчанию всё равно в общем случае рассмотрение капитала начинается в совокупности, со всеми его компонентами - и потом уже, если есть какие-то индивидуальные предпосылки какую-то его часть исключить из рассмотрения - то можно это сделать (и сузить весь спектр возможных решений к принятию).

  Развернуть 1 комментарий

@PavelKomarovskiy,

Да, теперь понял. Согласен с вами, Павел.

100 % уверенности, конечно, ни в чем быть не может. Но если на данный момент есть большая доля вероятности какого-то исхода (например, "скорее всего в ближайшие 10 лет я не буду переезжать"), то это нужно правильно учитывать, и хорошим приближением будет не считать недвижимость частью портфеля.

  Развернуть 1 комментарий

@Disputy, Если у вас есть 100% процентная уверенность, что вы проживете в этой недвижимости до конца дней, то инвестировать в недвижимость и оставшиеся деньги не считаю неразумным. Другое дело, что в жизни 100% уверенности не бывает. Но тут у меня работает мышление математика - желание сначала рассмотреть крайние гипотетические случаи, а потом "использовать теорию возмущений", корректируя крайние варианты в нужном направлении.

  Развернуть 1 комментарий

@Clever-invest, думаю мы сильно отклонились от темы REIT с учетом недвижимости в портфеле, поэтому я создал батл на тему

  Развернуть 1 комментарий

@Disputy, это, конечно, хорошо, но мне кажется, что мы уже пришли к некоторому консенсусу, а дублировать это все в батле не имеет смысла. Может как-то туда поместить ссылку на нашу дискуссию, чтобы интересующиеся могли ознакомиться?

  Развернуть 1 комментарий

@Clever-invest, дублировать всю дискуссию конечно не надо, но свое мнение в одном сообщении высказать можно было бы, раз вы так непоколебимы. Мне кажется удобно, когда мнения по этому вопросу расположены под соответствующим заголовком, а не в теме про REIT.
К тому же мне интересно, что думают другие участники.
К тому же, когда мнения по вопросу противоположные, я бы это не назвал консенсусом)

Сошлюсь на верхний комментарий там.

  Развернуть 1 комментарий

@Clever-invest, я сейчас крамольную мысль выскажу, но на мой взгляд нет вообще никакой разницы между "арендной" недвижимостью и "жилой".

Арендная - приносит доход в виде аренды, приносит доход в виде прироста капитала, требует вложений в ремонт, налог на недвижимость етц.

Жилая - приносит доход в виде imputed rent, приносит доход в виде прироста капитала, требует вложений в ремонт, налог на недвижимость етц.

Что называется найдите десять отличий?))

Если одно значительное отличие, с арендной платы нужно платить налог, с imputed rent не нужно платить налог в большинстве стран мира (хотя есть и такие где нужно!).

Если интересно вот тут пример того как в Швейцарии домовладельцы могут платить налог на imputed rent $3,000-$5,000 в год: https://www.credit-suisse.com/ch/en/articles/private-banking/eigenmietwert-das-muessen-sie-wissen-201804.html

  Развернуть 1 комментарий

@krumpans, если подумать, то любой налог на недвижимость, можно расценивать как налог на imputed rent)
Дело в формулировках и наверное расчете налоговой базы, но суть одна, за владение недвижимостью надо заплатить.

По мне это противоестественно, как и налог на наследство, по крайней мере до каких-то размеров.

  Развернуть 1 комментарий

@Disputy, Налог на недвижимость платят как в случае арендной недвижимости так и в случае жилой недвижимости. Тут никакой разницы нет.

Есть страны где именно вычисляется сколько вы экономите на аренде / зарабатываете на приросте капитала и с этого требуется заплатить налог т.е. его платят только те кто живет в своем доме в дополнение к налогу на недвижимость.

  Развернуть 1 комментарий

@krumpans, ну так как по факту от этого налога при наличии недвижимости не уйти (можно сдать его в аренду и платить прямой налог на аренду, но какая разница), то по сути это увеличенный налог на владение недвижимостью.

  Развернуть 1 комментарий

@Disputy, ну да, можно так на это смотреть, с этой точки зрения такой налог уравнивает налоговые бенефиты для всех владельцев недвижимостью по сравнению с теми странами где с аренды налог подоходный есть, а с imputed rent его нет.

  Развернуть 1 комментарий

@krumpans, oh my god imputed rent tax! 😱

  Развернуть 1 комментарий

@Dmitry, мы уже в курсе про голландский налог imputed yield на весь капитал, нас таким не удивишь)

  Развернуть 1 комментарий

@Dmitry,

:)

  Развернуть 1 комментарий

@Disputy,

мы уже в курсе про голландский налог imputed yield на весь капитал, нас таким не удивишь)

а можете поподробнее? что-то кроме imputed rent не нашел

  Развернуть 1 комментарий

@alex_p, поподробнее знает @iroslyakov
У меня ссылки под рукой нет В чате можно поискать, там тема не раз всплывала.

  Развернуть 1 комментарий

@Disputy, @alex_p

Про именно imputed rent я не знаю, но есть страны, где налог берется с капитала, так как будто бы он грамотно вложен и дает 5-7% реальных годовых.

https://en.m.wikipedia.org/wiki/Taxation_in_the_Netherlands

The tax rate comes in tiers, and the following numbers are for 2019 and will be updated in future years: it is a 0.58% tax for € 30,361 to € 102,010 of assets, 1.34% for € 102,010 to € 1,020,096 and 1.68% on any euros of assets above € 1,020,096.

  Развернуть 1 комментарий

@iroslyakov, спасибо!

  Развернуть 1 комментарий

😎

Читать можно всем, но комментирование доступно только участникам Клуба.

Что вообще здесь происходит?


Войти