REIT — отдельный класс активов или нет?
Инвестиции
3 сентября 2021
1868
С одной стороны, REIT = ликвидная недвижимость (как правило, коммерческая). У недвижимости явно есть свои "особые" свойства, которые позволяют отнести ее к категории "альтернативные активы". Например, комбинация в одном активе свойств акций и облигаций (fixed income)
С другой стороны, REIT = подраздел класса активов "Акции" - причем стал отдельным сектором в GICS совсем недавно, в 2016... а до этого был субсектором в "Финансах"
Наши аналитики делали материал на эту тему, но приветствую помощь клуба в ответе на этот вопрос
В моем понимании недвижимость и REIT это как золото и золотодобытчики. В общем, нет, отдельным классом активов не является. Хотя, как уже заметили, эта демагогия менее важна, чем поведение в портфеле.
Добавление небольшой части REIT в портфель драматически ничего не меняет, но при условии регулярной ребалансировки доходность становится чуть выше, риск чуть меньше, корреляция MSCI World с FTSE Nareit Equity REITs с 1972 года всего около 0,5. Что важно - этот эффект в прошлом был весьма стабилен на скользящих периодах разной длины (в отличие от того же золота).
Я бы всерьез подумал о добавлении в портфель, если оно не будет выплачивать дивиденды (это только пенсионерам может показаться удобным, а остальным налоги платить больно).
На мой взгляд отдельной доли в портфеле заслуживает не отдельно REIT, как одна из форм владения недвижимостью, а недвижимость в целом. Существует достаточно много разных форм владения недвижимостью: есть прямое владение физической недвижимостью (крупнейший класс активов в мире, больше по капитализации чем акции и облигации вместе взятые), есть публичные фонды (REIT), есть не публичные фонды (популярны в Европе, где любят недвижимость, но не очень развиты рынки), есть синдикаты (что-то вроде Private Equity в недвижимости, популярны в Америке) и т.д. Как именно эта доля может быть распределена между разными формами инвестиций в недвижимость зависит на мой взгляд от рискового профиля инвестора и его желания быть активно вовлеченным в процессы.
Тот факт, что диверсификация недвижимостью улучшает показатели портфеля, как в случае публичных фондов так и в случае прямого физического владения, на мой взгляд, достаточно подробно исследован и задокументирован.
эффект REIT:
эффект прямого владения физической недвижимостью:
ну и еще один график для тех кто считает что недвижимость это просто сектор фондового рынка (никого лично не имею ввиду, просто этот аргумент часто появляется в дискуссиях):
какой тикер будет? :)
Мы тут не определились, что такое класс активов.
Но вообще логика такая.
REIT входят в индексы акций, приобретая ETF на широкий рынок, я покупаю REIT. Значит похоже это все-таки сектор.
Малая корреляция сектора с широким рынком не делает его отдельным классом активов на мой взгляд.
Наверняка есть и другие сектора с ожидаемой доходностью акций, но низкими значениями корреляции.
Ну и деятельность многих REIT похожа не на управление недвижимостью, а на бизнес-бизнес.
Проблема инвестирования в отдельные акции, сектора (ЖД) или страны (РИ) заключается в том, что ты можешь до последнего закапывать деньги в труп, если выделил ему фиксированную долю в портфеле. Тогда как взвешивание по капитализации не даст тебе делать этого в силу уменьшения значимости этого будущего трупа.
Но плюсом данного сектора является то, что кажется он не умрет никогда, не про все сектора из GICS так можно сказать с большой долей уверенности.
Вроде как недвижимость существовала раньше открытия золота и наверняка приносила какие-то бенефиты владельцам.
Подкалывать про новый фонд Финекса я не буду, всё равно ведь узнаем обо всём по факту только. =)
Хотя, интересно, что там будет с налогами - ведь если сделать с распределением дивидендов (как обычно хотят всякие рантье), то получится tax drag, который ухудшит характеристики проанализированных портфелей.
Что касается титульного вопроса, то, как писал в этой теме, если разделить тезис "ХХ является отдельным классом активов" и "ХХ разумно включать в портфель в следующих случаях...", то обычно оказывается, что после ответа на второй вопрос - первый уже не особо актуален.
Спасибо за отсутствие "подколок" - ценно!
Мы пока экспериментируем и смотрим на спрос на дивидендный #FXRD -там нет этой проблемы.
Предположим, я переформулировал: когда и кому рационально включить REITs в хорошо диверсифицированный портфель?
Полагаю, не важно - отдельный он класс активов или нет.
Чем он характерен: болтается как ... в стакане (волатильный), но приносит хорошую доходность.
Если инвестору по зубам такой орешек - берем в портфель и не напрягаемся по-поводу его классификации.
Я покупаю популярные VNQ & VNQI. Сейчас их доля - менее 2% моего портфеля. Когда будет хорошая коррекция - докуплю до 5% максимум.
Поделюсь здесь своей скромной статьей о недвижимости. Правда, я разбирал реальную (не бумажную) российскую недвижимость, но параллели провести можно.
Вкратце: недвижимости присущи признаки, характерные для акций, облигаций и малого бизнеса. Это эдакая смесь:
За счет низкой корреляции с другими активами может рассматриваться как отдельный класс активов.