Наличие жилой недвижимости в собственности по причине ее довольно высокой стоимости относительно средних доходов зачастую перекашивает ваш net worth (совокупную стоимость активов за вычетом обязательств) в сторону недвижимости.
*Primary residence* здесь и далее - принадлежащий вам объект недвижимости, в котором вы живете.
При составлении инвестиционного портфеля вы учитываете этот перекос или составляете финансовый портфель без оглядки на личную недвижимость?
Спровоцировано вот этим обсуждением
за «Учитывать primary residence в портфеле»
за «Считать портфель без primary residence»
Пожалуй, у меня нет сильных аргументов за свою позицию или против обратной. Это больше похоже на вопрос удобства, зависящий от личных обстоятельств.
Мне удобно делить свой net worth на ликвидный и ребалансируемый/частично продаваемый и нет. Личная недвижимость это неребалансируемый неликвид с непонятными перспективами изменения цены, который к тому же нельзя частично продавать для жизни с капитала. Она учитывается в net worth только из-за большой стоимости (я не учитываю технику, мебель, etc, потому что очень сложно и продавать не собираюсь).
Портфель и остатки на счетах воспринимаю отдельно как ликвидные активы, распределение активов и цели от недвижимости зависит только в том смысле, что мне не надо оплачивать аренду. Ее наличие не помешает мне купить REITs, например, если понадобятся.
Ещё немного ужасающего mental accounting - я думаю, что даже если продам одну жилую недвижимость, то куплю другую или сдам эту и сниму другую, или продам и куплю ЗПИФ коммерческой недвижимости на покрытие личной аренды, то есть эти деньги как бы отдельные от всех других, зарезервированы под обеспечение крыши над головой (базовая потребность всё-таки).
Мне кажется более логичным подходом рассматривать все свои активы в совокупности, а не пытаться разделить всё на какие-то "психологические" кучки. В смысле, если кому-то так удобнее - то это тоже ок, но это скорее частный случай отклонения от базового подхода, который должен учитывать всё.
Объекты недвижимости в моем портфеле неоднократно меняли статус из "основного" в "инвестиционный", а случалось что и не было никакого "основного" жилья - мы или снимали, а свою бывшую квартиру сдавали или вообще продавали, а деньги перекладывали в бумаги.
А потом снова покупали, когда принимали решение, что хотим пожить в этом месте минимум лет 5.
Так что у квартиры, в которой сейчас живем, "основной" статус сразу временный, мы еще до покупки прикидываем как и когда будем её продавать и учитываем это в наших жизненных планах. Все эти штуки про imputed rent и сравнение через аренду мы делали интуитивно примерно всегда, даже когда и слов таких не знали.
Да, недвижимость менее ликвидна чем бумаги, да, её нельзя ребалансировать кусочками, но это справедливо для любой физической недвижимости и для primary и для инвестиционных объектов.
Мы меняли квартиру в среднем каждые 3-5 лет, сначала это было связано с рождением детей и переездами и каждая следующая была больше предыдущей, но когда дети вырастут и разъедутся учиться, скорее всего, процесс пойдет в обратном направлении, возможно вплоть до полного избавления от primary residence.
Так что "замороженные" сейчас в бетоне средства через несколько лет частично или полностью разморозятся и, скорее всего, будут переложены в бумаги - я это воспринимаю как своего рода динамическую аллокацию, в зависимости от жизненного этапа, где основная квартира принимает участие в расчетах на общих основаниях.
Возможность обернуть что-то в деньги для меня является однозначным поводом считать это частью портфеля, если это не пренебрежимо маленькая часть.
Так как скорее всего вы обладаете не самым худшим в мире объектом недвижимости, то у вас в случае, если что-то пошло не так всегда есть возможность к примеру обменять этот объект на более дешевый, получив деньги, которые уже можно использовать по своему усмотрению.
Да, если вы арендуете недвижимость, вы тоже можете поехать в место похуже, но проблема в том, что если ваш капитал кончится, то вам придется поехать туда, где денег за жилье не берут совсем)
Исходя из вышесказанного, я учитываю личную недвижимость в портфеле, и поэтому в остальной части моего портфеля еще нескоро найдется место вещам, связанным с недвижимостью.
Этот батл естественным образом родился из нашей дискуссии в посте под моим вчерашним комментарием. Кому интересны доводы с разных сторон, приглашаю почитать.
Не буду дублировать полностью сюда свое мнение, но вкратце я считаю, недвижимость не следует учитывать в портфеле в случае, если вероятность менять ее в будущем на другие активы мала. А, поскольку всем надо где-то жить, то вы не можете полностью отказаться от жилья.
Даже если есть планы какого-то будущего переезда в другое место с соответствующей покупкой и продажей жилья, то учитывать надо, но не по полной стоимости, а по дисконтированной, о чем я писал в своей статье.
Воспринимаю инвест.портфель, как часть финансового плана.
За скобками остаются:
При составлении финансового плана учитываются все активы.
Мой подход очень похож на подход Дмитрия Никитенко, я считаю что моя жилая недвижимость либо будет предоставлять мне кров, либо будет за счет аренды оплачивать моё жилье в другом месте.
В моём случае основное жильё это меньше 10% от net worth поэтому особенно не думаю о том как это меняет структуру портфеля.
Имею ликвидную недвижимость в Москве, но снимаю жилье более дорогое. Как раз тот случай, когда аренда более лучшей квартиры стоит дешевле, чем сдача своей квартиры меньше по метражу из-за более длительного договора аренды.
Учитывать - чтобы что?
Имея фиксированную терпимость к риску, в зависимости от наличия primary residence у инвестора, его акционно-облигационная часть должна менять состав для адаптации к риск-профилю. Инвестор с 20% облигаций и 80% акций, купив primary residence, может позволить себе снизить долю облигаций до 10%. Если я с нынешними 100% акций куплю квартиру, то я верну себе плечо под акции.
Так как вопрос распределения активов при составления портфеля первичен, то и наличие primary residence меняет портфель в корне.
Учитывать ли primary residence в net worth? Не знаю, потому что не знаю, зачем мне вообще считать свой net worth.
Учитывать ли primary residence в составе портфеля? Это будет зависеть от того, кто что вообще называет портфелем.
Я бы в итоге перефразирывал вопрос, чтобы избежать многозначности.