REIT — отдельный класс активов или нет?

@krumpans, ну аналогия более точная, но зависимость от цены товара, вокруг которого бизнес, и у тех, и у других есть. На REIT ещё спрос и предложение на аренду должно влиять, помимо прочего.

@Dmitry, оценка фонда недвижимости зависит от цен на недвижимость примерно также как оценка золотых резервов зависит от цены золота, верно? Да, в недвижимости как правило есть плечо, но и в золото можно инвестировать с плечом.

Это не идеальная аналогия, но она значительно более честная интеллектуально, чем сравнение недвижимости с золотодобытчиками. Если хотите, недвижимость это больше коммодити чем бизнес (хотя она и то и другое!), а вот золотодобытчики это в первую очередь бизнес.

Вообще любопытно, что когда мы в чате обсуждали сдачу квартир в Москве несколько человек упомянули что у них выходило около 4.5% доходности от аренды, в соседнем треде я говорю что рассчитываю примерно на 5.5% дохода от аренды в Лиссабоне и в Луанде у меня выходит 4%-6% доходности. Не странно ли что недвижимость в трех совершенно разных странах на разных континентах даёт такую похожую доходность? Доходность золотодобытчиков в разных регионах мира очевидно не распределяется таким же кластером! На мой взгляд это как раз пример того что недвижимость это больше коммодити, чем бизнес (особенно жилая недвижимость).

@krumpans, недвижимость однозначно комод. Процесс её сдачи - бизнес.
Как сдача в аренду любого другого товара.

@Disputy, не спорю, поэтому я буквально следующее написал выше: "недвижимость это больше коммодити, чем бизнес (хотя она и то и другое!)"

Я вижу это как континуум от одного экстремyма к другому, а не как чёрно-белое разделение коммодити-бизнес.

@Disputy, если выбирать отдельные REITs, то, может, там и можно найти что-то раскоррелированное с housing, но агрегированный индекс на них ведёт себя похоже на S&P/Case-Shiller U.S. National Home Price Index. Например, в кризис доткомов он не падал и REIT тоже, зато в 2008 - да.

@Dmitry, спасибо, я и забыл про эту корреляцию.
Мне кажется, что статью про недвижимость на capital-gain маст хэв.

@Disputy, она давно в планах, но пока не в ближайших. И я смогу только про биржевую, в остальной не разбираюсь)

@LSense, возможно, в прошлом она была сравнимой с акциями, по крайней мере в the rate of return on everything такие данные: https://www.nber.org/papers/w24112

@LSense, везде вижу, что риск больше чем в акциях.

Мне кажется ещё REIT из-за больших долговых обязательств должно быть хуже чем рынку при росте ставок.

@Disputy, смотрел в бэктестере capital-gain, с 72 года у REIT СКО 17.79%, у MSCI World - 17.49%. Сравнимо. Максимальная просадка же у REIT даже чуть меньше, 37.7% против 40.7% у акций

@LSense, у Дмитрия годовые данные, посмотрите месячные на portfoliovisualizer. Финекс в своей статье из поста оттуда выкладывал картинке.

@Disputy, сравнение с нефтегазовым сектором это ещё одно "фонд недвижимости это как золотодобытчики"... Я считаю такую аналогию неправильнoй. Можно сравнивать золотодобытчиков и нефтедобычy c девелоперами.

Насколько я понимаю финансовые инструменты в табличке включают публичные бумаги. Смысл графика как раз в том чтобы показать тем у кого есть индексный фонд в портфеле и они считают что он уже даёт "рыночную" экспозицию на недвижимость, что на самом деле большая часть недвижимости не публичнa и её капитализация значительно больше чем всех публичных компаний.

@krumpans, ок, а если это будет нефтесервис или нефтепереработка?

По картинке.
Так давайте сравнивать "публичные дома".
Вы берете оценку всей недвижимости, включая ту, которая никогда не продавалась, но сравниваете только с публичными финансовыми инструментами. Подобные аргументы на мой взгляд ослабляют в целом сильную позицию по необходимости наличия недвижимости в портфеле.

@Disputy, не буду спорить по поводу таблички, согласен с тем что там не указан не публичный бизнес.

Если заниматься несовершенными аналогиями то на мой взгляд фонд недвижимости можно сравнивать с золотым фондом. Золотой фонд требует некоторых расходов для его физического поддержания в порядке и при этом предлагает доходность только в виде прироста капитала. Фонд недвижимости также требует некоторых вложений для его поддержания в порядке, но при этом предлагает доход как в виде приростa капиталa так и в виде регулярного дохода. Несовершенная аналогия, но значительно лучше чем "золотодобытчики".

@krumpans, мне нравится эта аналогия.
Но тут правда возникает мысль, а не является ли Форт Нокс недвижимостью?

В смысле возвращаясь к углеводородам, существуют нефте и газо хранилища - что-то мне кажется, что их бизнес больше похож на рентный, чем на зависящий от цен на то, что они там хранят)

@Disputy, Форт Нокс это конечно недвижимость, только его стоимость по сравнению с хранящимся там золотым резервом это как стоимость сантехники в квартире :) Вообще я не хочу углубляться в эту аналогию, она тоже безусловно не совершенна.

Я вижу это как континуум где на одном экстремуме, грубо говоря, Тесла, где от решений менеджмента (и даже его твитов!) зависит очень многое, а на другом экстремуме золото где от решений человека с ключами от сейфа на поясе не зависит вообще ничего. Мне кажется что золотодобытчики или девелоперы на этом континууме где-то ближе к Тесла, а фонды недвижимости где-то ближе к золотому резерву (но не совсем там!).

@PavelKomarovskiy, призываем высказаться Арта!

@Disputy,

1. По арендным ставкам статистики не нашел, а было бы интересно посмотреть!
2. Я рассматривал крайние случаи. Конечно, в жизни все немного по-другому.
3. <q>а) imputed rent. Если бы вы не владели недвижимостью, ваши расходы возросли бы на аренду аналогичной недвижимости.</q>

Тут не согласен. Расходы бы возросли, но это нельзя рассматривать это как актив, скорее как отсутствие пассива. Если у вас здоровые зубы и вы не тратитесь на стоматолога, это же нельзя записать как финансовый актив.
4. Амортизация, конечно, тоже грубо посчитана. На практике мы прекрасно понимаем, что спектр ситуаций тут может быть очень широкий. Но даже такой оптимистичной оценки хватает, чтобы прийти к выводу о бесперспективности владения жилой недвижимостью. А этот тезис я как раз и хотел подтвердить. Сам, к сожалению, не руководствуюсь этим выводом, т к владею квартирой, в которой живу, но так исторически сложилось😁

@Clever-invest,
Аналогия мне не кажется удачной.
Активом является все, что вы можете продать. Здоровые зубы продать наверное сложно, это ваша неотъемлемая характеристика, как высокий рост, приятная внешность, иммунитет итд.
Недвижимость, в которой живёшь, не с неба падает, кто-то что-то делал, чтобы её получить. Даже если это не вы. А чаще всего на неё потрачены вполне конкретные деньги.

Мне кажется, что недвижимость в портфеле не так плоха, да собственно и статья ваша не сказать, что уверенно доказывает, что это не так.
Мировая история говорит нам о том, что недвижимость имеет доходность выше облигаций значительно. Вы сделали выводы на слишком короткой истории (я про близость к облигациям)

@Disputy, вы не можете продать жилье, в котором живете, просто так. Тогда вам придется платить арендную плату. Вы не можете ничего выиграть инвестиционно от манипуляций с недвижимостью, которой пользуетесь. Разве что спекулятивно.
Это ситуация аналогична взятию кредита. Вы получаете деньги, за которые потом выплачиваете процент. Просто перевод денег из одной форму в другую.

История 25 лет, а анализирую я годовые доходности. При такой выборке 95%-доверительный интервал будет около 5% процентной погрешности.

Расходы бы возросли, но это нельзя рассматривать это как актив, скорее как отсутствие пассива.

@Clever-invest, с точки зрения бухгалтерского учета, доход может выражаться как в росте активов, так и в снижении обязательств - никакой разницы между этими двумя ситуациями нет. Это в любом случае доход.

вы не можете продать жилье, в котором живете, просто так. Тогда вам придется платить арендную плату.

Продать "инвестиционное" жилье просто так тоже нельзя. Тогда придется перестать получать доход от сдачи в аренду!

@PavelKomarovskiy, будет глава в книге про пассивы?)

@Disputy, в допматериалах на сайте будет отдельная глава под названием ПЛАН ДАЛЛЕСА, ИЛИ КАК КИЙОСАКИ ОБОЛВАНИВАЕТ РУССКУЮ НАЦИЮ

@PavelKomarovskiy, @krumpans, Я как раз с вами согласен в том, что

"с точки зрения бухгалтерского учета, доход может выражаться как в росте активов, так и в снижении обязательств - никакой разницы между этими двумя ситуациями нет. Это в любом случае доход."

и

"я сейчас крамольную мысль выскажу, но на мой взгляд нет вообще никакой разницы между "арендной" недвижимостью и "жилой".

Ту просто с какой стороны смотреть. Можно так:

1. Мне на жизнь в месяц надо 100к и квартира у меня есть, которую я не рассматриваю как инвестиционный актив.
2. Мне на жизнь надо 150к, из которых 50к нужно, чтобы где-то жить. Поскольку у меня есть квартира, то 50к я не плачу, что является моей выгодой. Тогда квартиру я включаю в инвестиционной портфель, но и объем самого портфеля требуется больше, чем в первом случае в 1.5 раза.

Я же предпочитаю просто "исключить из уравнения" квартиру и аренду, так как цены на недвижимость и арендные ставки сильно скоррелированы. То есть мне проще пользоваться первым вариантом, но вы, если вам так хочется, конечно, можете думать, как во втором!

P.S. как тут цитаты оформлять? <q> не работает

@Clever-invest, я согласен, что в целом это вопрос личных предпочтений скорее.

Но, с другой стороны, вариант когда мы рассматриваем все активы вместе - это более универсальный и общий случай, а вариант с вынесением недвижимости за скобки - это некое упрощение анализа (которое, тем не менее, будет вполне ок работать в большинстве случаев).

Разметка здесь работает через Markdown

@Clever-invest, исключать ее нечестно потому, что ее можно продать и переехать в другое место. Представьте, что вы не угадали с расчетами и капитал (помимо primary residence) кончился. Как рационально поступить помирать с голоду или переехать в более дешевое жилье?

Цитаты оформлять вот так (убрать кавычки)
"> цитируемый текст"

@PavelKomarovskiy,

Но, с другой стороны, вариант когда мы рассматриваем все активы вместе - это более универсальный и общий случай

Не согласен. Вот допустим у меня в собственности квартира на 10 млн, а финансовый капитал 1 млн. Если я учитываю недвижимость, то это львиная доля, и оставшуюся сумму я должен распределять (согласно современной портфельной теории) так, чтобы была наименьшая корреляция с недвижимостью. Но это будет неправильно, так как по сути меня не волнует волатильность недвижимости, так как я не собираюсь ее продавать. А даже, если я ее продам, то либо куплю другую, либо буду платить аренду, которая сильно скоррелирована с ценой недвижимости. Таким образом, если вы не планируете резко менять свою жизнь (например, продавать недвижимость в РФ и покупать на Кипре😉), то вынос недвижимости за скобки как раз является более корректным вариантом.

@Clever-invest, значит ли это, что при финансовых активах 1 млн и собственной недвижимости за 10, будет разумно часть этого миллиона инвестировать в недвижимость (допустим вы считаете, что включение недвижимости в портфель оправдано, причины для этого есть)?

Или все-таки надо действовать с оглядкой на то, что и так весь капитал в недвижимости?

@Clever-invest, вы не совсем правильно поняли мой тезис. Я не говорил, что вам обязательно нужно принимать жилую недвижимость в расчет при составлении инвестиционного портфеля - я как раз согласен, что это дело вкуса и индивидуальных предпочтений, в каком-то смысле.

Я говорю о том, что это более частный случай, который требует сильной уверенности в каких-то дополнительных тезисах ("ни за что не буду продавать недвижимость, не буду резко менять свою жизнь" и т.д.). То есть, по умолчанию всё равно в общем случае рассмотрение капитала начинается в совокупности, со всеми его компонентами - и потом уже, если есть какие-то индивидуальные предпосылки какую-то его часть исключить из рассмотрения - то можно это сделать (и сузить весь спектр возможных решений к принятию).

@PavelKomarovskiy,

Да, теперь понял. Согласен с вами, Павел.

100 % уверенности, конечно, ни в чем быть не может. Но если на данный момент есть большая доля вероятности какого-то исхода (например, "скорее всего в ближайшие 10 лет я не буду переезжать"), то это нужно правильно учитывать, и хорошим приближением будет не считать недвижимость частью портфеля.

@Disputy, Если у вас есть 100% процентная уверенность, что вы проживете в этой недвижимости до конца дней, то инвестировать в недвижимость и оставшиеся деньги не считаю неразумным. Другое дело, что в жизни 100% уверенности не бывает. Но тут у меня работает мышление математика - желание сначала рассмотреть крайние гипотетические случаи, а потом "использовать теорию возмущений", корректируя крайние варианты в нужном направлении.

@Clever-invest, думаю мы сильно отклонились от темы REIT с учетом недвижимости в портфеле, поэтому я создал батл на тему

@Disputy, это, конечно, хорошо, но мне кажется, что мы уже пришли к некоторому консенсусу, а дублировать это все в батле не имеет смысла. Может как-то туда поместить ссылку на нашу дискуссию, чтобы интересующиеся могли ознакомиться?

@Clever-invest, дублировать всю дискуссию конечно не надо, но свое мнение в одном сообщении высказать можно было бы, раз вы так непоколебимы. Мне кажется удобно, когда мнения по этому вопросу расположены под соответствующим заголовком, а не в теме про REIT.
К тому же мне интересно, что думают другие участники.
К тому же, когда мнения по вопросу противоположные, я бы это не назвал консенсусом)

Сошлюсь на верхний комментарий там.

@krumpans, если подумать, то любой налог на недвижимость, можно расценивать как налог на imputed rent)
Дело в формулировках и наверное расчете налоговой базы, но суть одна, за владение недвижимостью надо заплатить.

По мне это противоестественно, как и налог на наследство, по крайней мере до каких-то размеров.

@Disputy, Налог на недвижимость платят как в случае арендной недвижимости так и в случае жилой недвижимости. Тут никакой разницы нет.

Есть страны где именно вычисляется сколько вы экономите на аренде / зарабатываете на приросте капитала и с этого требуется заплатить налог т.е. его платят только те кто живет в своем доме в дополнение к налогу на недвижимость.

@krumpans, ну так как по факту от этого налога при наличии недвижимости не уйти (можно сдать его в аренду и платить прямой налог на аренду, но какая разница), то по сути это увеличенный налог на владение недвижимостью.

@Disputy, ну да, можно так на это смотреть, с этой точки зрения такой налог уравнивает налоговые бенефиты для всех владельцев недвижимостью по сравнению с теми странами где с аренды налог подоходный есть, а с imputed rent его нет.

@krumpans, oh my god imputed rent tax! 😱

@Dmitry, мы уже в курсе про голландский налог imputed yield на весь капитал, нас таким не удивишь)

@Dmitry,

:)

@Disputy,

мы уже в курсе про голландский налог imputed yield на весь капитал, нас таким не удивишь)

а можете поподробнее? что-то кроме imputed rent не нашел

@alex_p, поподробнее знает @iroslyakov
У меня ссылки под рукой нет В чате можно поискать, там тема не раз всплывала.

@Disputy, @alex_p

Про именно imputed rent я не знаю, но есть страны, где налог берется с капитала, так как будто бы он грамотно вложен и дает 5-7% реальных годовых.

https://en.m.wikipedia.org/wiki/Taxation_in_the_Netherlands

The tax rate comes in tiers, and the following numbers are for 2019 and will be updated in future years: it is a 0.58% tax for € 30,361 to € 102,010 of assets, 1.34% for € 102,010 to € 1,020,096 and 1.68% on any euros of assets above € 1,020,096.

@iroslyakov, спасибо!