Покупка vs. аренда primary residence

@iroslyakov, если вы про те 20%, которые как облигации в 80/20 портфеле, так я не про это.
Вернее, таким образом инвест.недвижимость тоже можно добавлять и она, скорее всего, тоже будет снижать общий риск и повышать эффективность портфеля. Хотя не очень понятно как в этом случае ребалансировать, но, может, у нас большой портфель и 20% от него это несколько объектов по 4-5% каждый или каким-то образом секьюритизированная недвижимость, которую можно продавать-покупать относительно небольшими лотами.

Я про то, что живя в primary residence и потребляя imputed rent, мы избавляемся от риска, что акции в первые 5-10 лет пенсии выдадут доходность гораздо ниже среднеисторической и нам не придется продавать их слишком много, чтобы оплачивать настоящую, а не imputed rent.
Доля primary residence во всем net worth может быть и больше 20%, это не так важно, какая доля наших расходов идет на жилье, а какая на все остальное потребление.
Важно, что потребление, связанное с жильём, не разойдется с доходностью той части портфеля, которая призвана его покрывать.

@agorbyk, да, вы правы, добавил:

• Primary residence снижает риски Sequence of Returns Risk, особенно в самые чувствительные несколько лет до и после выхода на пенсию

@Clever-invest, нет, я таких исследований не видел.
В RRE есть немного про корреляцию housing и equity, да, она положительная, но слабая, в среднем в районе 0.2-0.3, причём сильнее всего, до 0.6 было в довоенный период (стр. 35) -

Housing returns, on the other hand, have remained remarkably stable over almost the entire post-WW2 period. As a consequence, the correlation between equity and housing returns, depicted in the top left panel of Figure VIII, was highly positive before WW2, but has all but disappeared over the past five decades. The low covariance of equity and housing returns over the long run reveals potential attractive gains from diversification across these two asset classes that economists, up to now, have been unable to measure or analyze.

У ERN-а есть про влияние инвест.недвижимости на SWR, но там он не заморачивается историческими корреляциями, а просто закладывает определенный кэшфлоу от арендной недвиги и, конечно, в таком виде оно заметно улучшает SWR.

Опять же, еще есть момент локальной инфляции, которая может обгонять рост глобального рынка акций при укрепляющейся или стабильной местной валюте (небольшой период начала 2000-х в РФ). То, для чего считается разумным делать небольшой перевес локального рынка. Кажется, владение primary residence должно улучшать ситуацию и в этом случае.

@Clever-invest, а что тут доказывать? Покупка квартиры полностью нивелирует риск по арендной плате. Корреляция между арендной платой и прибылью от primary residence 100.0%.

Отдельный вопрос, что акции как правило (но не на примере ниже от Артёма, например) более выгодны экономически. Но это тоже не новости, что снижение рисков обычно возможно только за счет снижения ожидаемой прибыли.

@Disputy, это справедливое замечание, но свойство недвижимости в том, что как правило ее покупают в ипотеку. Возможность получить дешевые и длинные деньги на очень благоприятных условиях (без маржин-кола, ставка фиксирована на 10 лет!) под залог недвижимости это одно из ключевых свойств этого актива.

@krumpans, да я понимаю, что ипотеку легче взять и на отличных условиях, но сравнение все равно очень несправедливое.

Более того, налоги и издержки в пересчете на вложенный капитал будут также в 5 раз выше.

@Disputy, в моих расчетах выше налоги и издержки учтены со всей стоимости недвижимости.

Если мы хотим что-то сравнивать с недвижимостью то от ипотеки не уйти, большинство людей используют ипотеку и игнорирование этого факта это просто уход от реальности.

@krumpans, уход от реальности - это завышение доходности недвижимости потому что большинство людей покупают ее в ипотеку.

У вас есть инструмент (плечо), если вы думаете (справедливо), что по недвижимости можно получить кредит на лучших условиях, учтите это каким-то образом.

Да, издержки учтены, это я проморгал.

@Disputy, можно посмотреть на это с другой стороны: когда вы инвестируете на фондовом рынке ваш капитал инвестируется с плечом т.к. публичные компании достаточно сильно закредитованы (тоже под низкий процент, кстати, в сегодняшних условиях). Таким образом инвестируя в публичные компании вы получаете дополнительную доходность от того что эти компании используют дешевые кредитные средства. Будет только справедливо смотреть на недвижимость тоже с использованием кредитных средств.

@krumpans, я не отвечаю по долгам компаний, а по своим несу риски.

@Disputy, согласен, но это детали. В принципе при желании Вы можете и недвижимость купить на юрлицо без личной гарантии, это тоже уже детали.

Факт остаётся фактом - и в том и в другом случае используется плечо.

Мы изначально сравниваем два очень разных актива с разными характеристиками. Тяжело привести их к одному знаменателю.

@krumpans, доведу до абсурда. Инвестиции в облигации являются инвестициями с бесконечным плечом, потому что там вообще нет никакого своего капитала, только долг.

@iroslyakov, насчет нескольких ипотек не знаю насчет везде, но из вторых уст знаю историю, когда у человека было 5 ипотек.
Я обобщаю это так: если дохода хватает, то можно хоть десять брать.

Поэтому @krumpans и покупает квартиру не в ипотеку, а через плечо у брокера)

Насчет минимального риска бывает всякое (вспомним 2008 в США), правда там надо смотреть условия ипотеки.

@iroslyakov, Проблему амортизации можно решить рефинансируя ипотеку каждые несколько лет, каждый раз оставляя 20% собственного капитала в объекте.

Проблему масштабирования тоже можно решить, в Европе можно покупать хоть многоквартирные дома. У меня вот была идея купить дом с 4 квартирами в кредит. Жить в одной, сдавать три. Постепенно дом сам себя выкупает. Доходность тоже двухзначная была, но меня испугала ответственность за крышу и всё остальное за весь дом. Но это возможно!)

@iroslyakov, дайте две!!))