📕 1.1.3: How to Level Up: Семь уровней финансовой свободы

6 ноября 2021     1664   

В предыдущей главе мы выяснили стартовую точку нашего финансового путешествия – текущий размер вашего капитала. А теперь неплохо бы определиться, куда конкретно мы собираемся прийти, и как мы поймем, что находимся в пункте назначения. Как справедливо заметил Чеширский Кот, если достаточно долго идти, то куда-нибудь обязательно попадешь. Но если произвольное «куда-нибудь» вас не устраивает – то вам будет полезна карта с проложенным маршрутом и отмеченными ключевыми вехами. Именно такую карту мы и попробуем составить в этой главе.

Аршином общим не измерить

Если говорить о накоплении финансового капитала как о способе укрепления личной свободы и безопасности – то будет не лишним определить, каким образом мы будем измерять прогресс в достижении этой благородной цели. Самым очевидным вариантом выглядит установка ориентира в виде некой конкретной суммы денег: «если у тебя есть миллион долларов – то ты свободен; с полумиллионом ты полусвободен, ну и так далее». Удобно!

У такого подхода есть один существенный недостаток: он совершенно не работает в качестве универсального мерила для всех. С точки зрения сомалийского фермера, зарабатывающего меньше доллара в день, вы уже сейчас сказочно богаты, и рассуждать о каком-то наращивании капитала – это, право слово, только с жиру беситься. А в глазах условного Цукерберга с многомиллиардным состоянием вы никогда и близко не выйдете из статуса «нищеброда обыкновенного», даже если улучшите свое финансовое положение в несколько десятков раз.

Да и для конкретного человека его личная «капитальная лестница вознесения в светлое будущее», если выражать ее в абсолютных числах, больше напоминает едущий вниз эскалатор: чем больше ступенек преодолеваешь – тем больше их возникает наверху. Спросите у любого человека – сколько ему необходимо денег для полного и бесповоротного достижения счастья, и вы всегда услышите одинаковый по своей сути ответ: «в несколько раз больше, чем есть сейчас».

В общем, в качестве универсального мерила нам явно нужен какой-то чуть более хитрый показатель, чем просто сумма накопленного капитала. Такой, который будет позволять одинаково неплохо оценить уровень финансовой свободы для людей с совершенно разным уровнем благосостояния; но при этом будет достаточно простым в расчете.

Коэффициент финансовой свободы

В первой главе мы обсуждали, что одной из важнейших функций финансового капитала является обеспечение независимого источника для покрытия ваших жизненных потребностей. Чем большую уверенность дает накопленный капитал в том, что вы сможете покрывать свои текущие расходы даже в случае прекращения получения трудовых доходов (зарплаты), тем более вы свободны в распоряжении своим временем и своей жизнью.

Для измерения этой уверенности я предлагаю использовать коэффициент финансовой свободы (КФС), который как раз и показывает, сколько годовых расходов покрывает ваш капитал. Рассчитать его просто: возьмите текущий размер своих чистых активов и поделите его на объем ваших расходов за год (оба эти показателя должны быть у вас под рукой, если вы выполнили домашнее задание из предыдущей главы).

Преимуществом данного коэффициента является то, что помимо количества денег в вашем кармане, он учитывает также и уровень ваших потребностей – и это может в корне поменять восприятие ситуации. Ваш накопленный годами тяжкого труда капитал может показаться смешным для какого-нибудь успешного программиста из Кремниевой долины (он столько зарабатывает за пару недель), но при этом расчет КФС вполне может показать, что вы свободнее его. Ведь весь свой впечатляющий доход он вынужден тратить на аренду баснословно дорогого дома и частную школу для детей – так что жить приходится, в буквальном смысле, «от зарплаты до зарплаты».

Вмененная рента

Когда я написал, что коэффициент финансовой свободы считается предельно просто, я вас немножко обманул. Есть один чуть более сложный нюанс, который нам по-хорошему всё же нужно учесть, и имя ему – вменённая рента. Попробуем разобраться в этой концепции на простом примере.

Позвольте мне представить вам Василия: он является счастливым обладателем капитала в размере 10 млн рублей, который размещен на банковском вкладе. (Видимо, сделка по продаже чебуречной всё-таки прошла успешно.) При этом на жизнь он тратит 1 млн рублей в год – в том числе 600 тыс. рублей на аренду квартиры и 400 тыс. рублей на еду, блэкджек и прочий кутеж. Несложно посчитать, что КФС Василия равен 10 – его капитал покрывает ровно десять годовых расходов.

А теперь давайте представим, что Василий снял свои 10 млн рублей со вклада и выкупил в собственность квартиру, которую он ранее арендовал. Размер Васиного капитала не поменялся (он просто перетек из одного вида активов в другой), при этом его расходы уменьшились в два с половиной раза: ведь арендовать жилье Васе больше не нужно, так что он может прожить всего на 400 тыс. рублей в год. Получается, его КФС как будто бы тоже резко вырос в два с половиной раза – с 10 до 25, так?

Но подождите, что-то здесь выглядит подозрительным. И капитал, и уровень потребления Василия остались совершенно неизменными – он по-прежнему устраивает такой же точно кутеж в той же самой квартире. Почему же уровень его финансовой свободы резко вырос? Неужели сам факт приобретения собственного жилья магическим образом улучшает финансовое благосостояние людей?

Конечно, нет – на самом деле коэффициент финансовой свободы Василия не должен поменяться. До покупки квартиры Вася выступал исключительно как арендатор (то есть, нес расходы на съем), а после ее приобретения и вступления в законные права владельца, он, по сути, заместил собой еще и предыдущего арендодателя (так что теперь может получать вместо него доходы от сдачи в аренду). Можно сказать, что, проживая в своей квартире, Василий-арендатор продолжает платить Василию-арендодателю всё те же 600 тыс. рублей в год – просто происходит это в скрытом, неявном виде. Именно это и называется «вмененной рентой», которую по-хорошему надо бы учесть в составе годовых расходов при расчете КФС – тогда получится, что и капитал, и расходы, и коэффициент финансовой свободы Василия совершенно не поменялись.

Так что, если вы живете в собственном жилье, при расчете КФС не забудьте учесть вмененную ренту. Прикиньте, сколько примерно стоила бы аренда аналогичной недвижимости в вашем районе, и прибавьте эту сумму к вашим расходам. В принципе, эту же сумму нужно прибавить еще и к доходам от капитала (вы же как бы арендуете у самого себя) – но так как доходы в расчете КФС не участвуют, это сейчас не критично.

Уровни финансовой свободы

Надеюсь, что вы уже рассчитали свой КФС, потому что сейчас мы займемся увлекательной игрой – будем определять, на каком уровне финансовой свободы вы находитесь. Всего я выделяю семь таких уровней.

Уровень 1: Долговая яма (КФС < 0)

КФС может принимать отрицательные значения, если ваш капитал (чистые активы) меньше ноля – то есть, обязательства превышают имеющиеся активы. В эту ситуацию нетрудно попасть, если у вас есть привычка финансировать за счет кредитов такие совершенно необходимые траты, как покупка нового смартфона, отпуск на море и «свадьба покруче, чем была у Петровых». Жить в долговой яме крайне неприятно: засыпать ее можно только собственными деньгами, так что ваша ежемесячная зарплата будет уходить не только на прокорм вас самих, но и вашей ямы.

Ситуация усугубляется еще и тем, что яма вырыта в зыбучем песке: банки ежемесячно начисляют на остаток задолженности проценты. Даже если вы изо всех сил карабкаетесь наверх (отправляете на погашение долга все свободные средства), вы всё равно можете продолжать неумолимо сползать всё ниже и ниже – прямиком на дно. В общем, самый простой способ выбраться из долговой ямы – это не попадать в нее. Живите по средствам, не берите кредиты на потребление – и ваш сон будет гораздо спокойнее. (Напоминаю, что покупка жилья в ипотеку – это совсем другая ситуация: ведь в данном случае кредит не уходит безвозвратно на потребление, а используется для приобретения ценного актива.)

Уровень 2: Шаткий баланс (КФС > 0)

Когда ваш КФС переходит из отрицательной зоны хотя бы в ноль, хочется облегченно вздохнуть: по крайней мере, над вами больше не нависает бремя долга. Кажется, что вы наконец достигли баланса – по крайней мере, ваши активы теперь сбалансированы с обязательствами.

Однако, этот баланс всё еще является крайне шатким: любая непредвиденная финансовая неприятность запросто может отбросить вас на предыдущий уровень. Что если вас уволят с работы? Что если вам или вашим родственникам понадобится дорогостоящее лечение? Когда у вас нет никаких накоплений, любая из этих ситуаций может обернуться финансовой катастрофой. Ведь если денег нет, а потратить их жизненно необходимо – то сделать это можно только за счет кредитов из зыбучей ямы…

Уровень 3: Подушка безопасности (КФС > 0,25)

Когда ваш капитал позволяет покрыть хотя бы три месяца текущих расходов, наконец-то можно говорить о какой-то (пусть и краткосрочной) финансовой безопасности. Именно поэтому данный этап и называется «подушкой безопасности»: при начале какой-либо финансовой турбулентности (например, потере текущего источника дохода), даже если без синяков и ссадин обойтись не удастся – то, по крайней мере, вы сможете избежать полноразмерной финансовой катастрофы.

Уровень 4: Взлетная полоса (КФС > 1)

Как только ваши чистые активы переваливают за психологическую отметку в размере суммы годовых расходов, в финансовом положении происходят важные перемены – ведь ваш капитал уже явно не похож на обычную «подушковую заначку на черный день».

Во-первых, вы понемногу можете начинать заниматься по-настоящему долгосрочными инвестициями. Да, на этом этапе доходы от них вряд ли могут стать существенной статьей вашего бюджета – но сам факт того, что у вас появляются средства для долгосрочных капиталовложений, помогает существенно расширить горизонт финансового планирования.

Во-вторых, такой запас капитала позволяет чувствовать себя гораздо комфортнее и меньше беспокоиться о завтрашнем дне. Если даже в случае полной потери дохода вы и ваша семья сможете протянуть «на запасах» больше года – то это открывает новые возможности. Например, можно попробовать рискнуть и поменять работу на что-нибудь более сложное (и высокооплачиваемое). Есть, конечно, риск, что у вас ничего не получится, и вы только зря потратите усилия, время и деньги – но накопленный финансовый запас позволит вам пережить это без существенных проблем. Зато, если затея увенчается успехом, вы сможете разом выйти на качественно новый уровень доходов – прокачав, таким образом, свой человеческий капитал на десяток-другой миллионов рублей.

Уровень 5: Набор высоты (КФС > 5)

Пять годовых расходов – это уже достаточно внушительные чистые активы. Если грамотно распоряжаться таким капиталом, то доходы от его инвестирования могут составить существенную прибавку к вашим трудовым доходам. Именно поэтому на данном этапе важно закрепить навыки эффективного управления капиталом – об этом мы будем подробно говорить во второй части книги.

Любопытно, что начиная с определенного порогового размера капитала, дальнейшее увеличение КФС без инвестиций – только за счет сбережений – становится практически невозможным. Ведь капитал, который лежит без дела, каждый год понемногу (а иногда и помногу) подъедает увеличение общего уровня цен – инфляция. И чем больше ваши чистые активы – тем более вкусным выходит обед у инфляции.

Если вы храните деньги под подушкой (не финансовой, а обычной – с гусиным пухом), то инфляция в 5% будет отъедать от капитала размером в пять годовых расходов аж по три месячных расхода каждый год. То есть, даже если вы за год доложите в свою «копилку» три месячных расхода – ваш капитал в реальном выражении (с учетом повышения уровня цен) останется на том же уровне. Так что без инвестиций сильно набрать высоту не получится!

Уровень 6: Финансовая стабильность (КФС > 15)

Пятнадцать годовых расходов – это много! Конечно, недостаточно много, чтобы посчитать для себя денежный вопрос навсегда решенным и отныне совсем перестать беспокоиться о мирском. Но достаточно много, чтобы ощутить крепкую финансовую стабильность и, если вы этого еще не делали раньше, задуматься о том, на что вы тратите свой невосполнимый капитал времени.

У большинства людей существует определенный разрыв между тем, чем они хотели бы заниматься по жизни, и тем, на что они по факту тратят свое время. Пока этот разрыв обусловлен необходимостью зарабатывать на пропитание для себя и своей семьи, необходимость его поддерживать обычно не вызывает больших вопросов. Но если задача обеспечения вкусного и здорового питания решена не только на сегодня и на завтра, но даже на послезавтра и вообще на 15 лет вперед – то задумываться о высоких материях гораздо проще (что, однако, не означает, что задаваться этими вопросами стоит начинать только сейчас). Возможно, это неплохой момент, чтобы попробовать «поискать себя» и найти какие-то занятия, которые вас по-настоящему вдохновляют – даже если это означает, что вы несколько отвлечетесь от тех дел, которые могут принести вам наибольший доход.

Уровень 7: Финансовая независимость (КФС > 30)

Настоящая финансовая независимость наступает, когда доходы от инвестирования капитала позволяют полностью покрывать текущие расходы на жизнь в течение бессрочного периода времени. Как мы разберем в одной из следующих глав, этот порог как раз наступает где-то в районе капитала на 30 годовых расходов.

При этом мы, конечно, говорим не о ситуации, когда вы каждый год проедаете по 1/30 накопленных активов, а через 30 лет оказываетесь у разбитого корыта – предполагается, что ваш капитал должен сохраняться в относительной безопасности. Добиться этого можно только за счет инвестиций в активы с высокой долгосрочной доходностью. А вот подподушечная валюта или банковские вклады – это откровенно посредственный способ добиться финансовой независимости (но об этом – во второй части книги).

Выбираем ориентир

Конечно, приведенная выше классификация уровней финансовой свободы является весьма условной. В момент пересечения обозначенных границ КФС небеса не разверзаются, громовой бас не объявляет «achievement unlocked!», и вам не выдается новая порция очков прокачки персонажа для распределения (хотя такой мод к жизни я бы с удовольствием поставил). И если где-то в описании уровней указано «вот здесь пора бы задуматься об ХХ» – это не значит, что между строк я пытаюсь сказать «пока у вас недостаточно денег, даже не мечтайте об ХХ!»

Относитесь к уровням финансовой свободы всего лишь как к условным ориентирам, которые немного облегчают вам постановку личных финансовых целей и помогают не сбиться с пути. Собственно, предлагаю прямо сейчас этим и заняться – посчитайте, на сколько должен вырасти ваш текущий капитал, чтобы вы смогли перейти на следующий уровень.

При этом я не сторонник идеи о том, что каждому человеку в жизни совершенно необходимо достигнуть финансовой независимости к 35 годам (а может быть, даже раньше), иначе с ним что-то не так, и вообще – позорище. С одной стороны, здесь есть зерно истины в том, что рано или поздно почти всем из нас придется прекратить зарабатывать деньги своим трудом, и лучше бы к этому моменту обладать хотя бы зачатками финансовой независимости. С другой – далеко не всем повезло с успешной карьерой в высокооплачиваемой области, так что большинству населения России, увы, о какой-либо ранней финансовой независимости можно только мечтать.

Как бы то ни было, мой тезис состоит в том, что не обязательно сразу замахиваться на максимальный результат. Даже простой переход на следующий, ближайший к вам, уровень финансовой свободы уже способен качественно улучшить вашу жизнь. Если вы выбрались из финансовой ямы на шаткий баланс – это уже громадное облегчение. Если вы от подушки безопасности выкатились на взлетную полосу – это тоже отличный результат, который позволит вам чувствовать себя более комфортно. Не стоит недооценивать силу небольших шагов в правильном направлении!

Домашнее задание

  • Рассчитайте свой КФС (коэффициент финансовой свободы) и определите, на каком уровне финансовой свободы вы сейчас находитесь.
  • Поставьте ближайшую цель по накоплению капитала для перехода на следующий уровень финансовой свободы.

Главные мысли

  • Коэффициент финансовой свободы показывает, сколько годовых расходов покрывает ваш капитал.
  • Если вы живете в собственном жилье, то при расчете КФС необходимо прибавить к расходам вмененную ренту – рыночную стоимость аренды аналогичной по характеристикам недвижимости.
  • Я выделяю семь уровней финансовой свободы: от долговой ямы (КФС < 0) до финансовой независимости (КФС > 30). Полезным будет знать, где вы находитесь сейчас и куда стремитесь.
  • Не всем нужно обязательно ставить себе целью достижение финансовой независимости – но даже переход на следующий уровень финансовой свободы почти всегда может улучшить вашу жизнь.

Оглавление

Часть 1. ЛИЧНЫЕ ФИНАНСЫ: Как сделать так, чтобы денег со временем становилось больше

Раздел 1.1. Философский камень: Как превратить человеческий капитал в финансовый

Связанные посты
44 комментария 👇

Интересная разбивка по уровням получилась, с точки зрения геймификации процесса это, наверно, полезно будет многим.

Я немного иначе привык смотреть на эту концепцию уровней, опишу как-нибудь в блоге.

  Развернуть 1 комментарий

@Dmitry, было бы интересно почитать про вашу концепцию!

  Развернуть 1 комментарий
Григорий Баршевский, Пенсионер-инвестор 7 ноября в 05:08

Понимаю, что моя реплика не представляет для вас ценности, как источник правки текста, но я должен сказать, что мне всё чертовски нравится! Я думаю, что вы пишете бестселлер.

  Развернуть 1 комментарий

@Gregbar, спасибо, простые слова поддержки тоже важны! А то я уже немного паникнул, когда предыдущая глава набрала ноль лайков у нас в клубе и даже не вошла в еженедельную рассылку. =)

  Развернуть 1 комментарий
Ilya Roslyakov, Engineering Leadership 7 ноября в 09:25

Картинки, ура! :)

Всё круто, мне нравится.

Про вмененную ренту. Согласен, что описанный способ самый математически правильный. Но обязательно ли так усложнять? И правильный ли метод с учётом психологии? Если это своя квартира, то вероятность её будущей продажи не чтобы улучшить жилпрощадь, а чтобы снимать - крайне мала. То есть это капитал, но неликвидный. И тогда можно перестать учитывать и его и вмененную ренту. Получится, что капитал исчез. Но это же правда: капитал стал неликвидом, финансовая свобода действительно упала. Плюс в будущем упростятся расчёты.

  Развернуть 1 комментарий

@iroslyakov, спасибо!

Мне не нравятся упрощения, когда они приводят к неправильным выводам. Я не согласен с тем, что покупка своей квартиры снижает финансовую свободу - и не хочу, чтобы потом люди писали "Павел настаивает на том, что покупка квартиры нерациональна и является тратой капитала впустую". =)

  Развернуть 1 комментарий

@PavelKomarovskiy, про то, что это можно прочитать как "квартира - просто трата денег" не думал. У тебя получается тут умысел в том, чтобы люди напрягли мозг и посчитали квартиру, чтобы она не стала "пассивом", хаха. Да, тогда ты прав, так лучше.

  Развернуть 1 комментарий

@iroslyakov, совсем не учитывать нельзя, иначе получится, что если я купил квартиру или, тем более, взял ипотеку, я ушел в ноль или в минус.

За неликвидность можно делать дисконт. Считайте стоимостью квартиры не столько, за сколько вы ее купили, а столько, за сколько можно ее продать за фиксированное время (неделя, месяц).

За свою квартиру можно и вмененную ренту другую взять. Своя квартира дает больше свободы (ценность для вас повышается, рента растет) и требует больше ответственности (рента падает).

И качество жизни меняется соответственно.

При больших покупках КФС должен несильно меняться, отражая изменения в качестве жизни.

  Развернуть 1 комментарий
Виталий Алматы, Управляющий директор финансовой организации 8 ноября в 03:09

Ценность изложения, в простоте подачи материала, КФС и его градация напомнила мне наших новаторов педагогов Советского периода, таких как Шаталов В.Ф. и др. Так держать Павел, спасибо за творческую самоотдачу.

  Развернуть 1 комментарий

@lvit66, хм, интересно, а что почитать про них?

  Развернуть 1 комментарий

@PavelKomarovskiy,
Кинулся в нете искать, там столько воды про опорные сигналы. Я в начале 80 г. 20 века в библиотеке читал. Там суть, сложный текст визуализировать и заинтересовать а не заставить получать знания.

  Развернуть 1 комментарий
George Sovetov, Руководитель в айти 9 ноября в 16:45

Метрика классная.

Хочется больше рассуждений на тему, как на метрику влияют большие покупки: квартира, дом, машина, ценные бумаги.

Интересно также, как соотносится качество жизни и КФС. Тут примеры тоже будут полезны. Можно просто увеличить или уменьшить текущие траты, сделать крупные покупки или продажи, переехать, родить детей, затеять ремонт.

  Развернуть 1 комментарий
Игорь Колышкин, Техдир в геймдеве 16 ноября в 07:32

Вполне возможно, что для него было бы лучше съехать на жилплощадь попроще и подешевле, а высвободившуюся разницу куда-то вкладывать. Готов ли он к этому с точки зрения наличия знаний и умений - это вопрос второй.

@PavelKomarovskiy, Для меня знания и умения, которые необходимы для перехода на следуюещий уровнь - это ключевой момент.
Уровни в этой статье имеют качественные отличия (и это прекрасно), и для перехода не следующий уровень, нужно развивать недостающие навыки.
Но знания и умения будут разные!
Например , для перехода от 1 к 2 нужно работать со своими хотелками, а для перехода от 5 к 6, нужно заниматься эффективностью инвестиций, итд.
Я уверен, что пройти нужно все уровни, и если человек ментально находится на уровенях 1-2, то про инвестиции ему думать рано - весь свой капитал он очень быстро промотает.

Так что здесь вопрос к вашей ЦА: если книга расчитана на людей начальных уровней, то учёт единственной квартиры может быть лишним усложнением и введеним в заблуждение.

Ну и не всякий капитал можно легко реализовать - например, Пётр, живёт с бабушкой и если он ей предложит продать "её" квартиру, то боюсь, что это будет смертельная обида до конца жизни.
А уж если квартира куплена на МатКапитал, то это вообще отдельная проблема

  Развернуть 1 комментарий

@igor-kaa, очень правильное замечание

  Развернуть 1 комментарий

Для меня знания и умения, которые необходимы для перехода на следуюещий уровнь - это ключевой момент. Уровни в этой статье имеют качественные отличия (и это прекрасно), и для перехода не следующий уровень, нужно развивать недостающие навыки.

@igor-kaa, мне не нравится ввод навыков в коэффициент, потому что это субъективный элемент. Текущий расчет КФС предельно объективен - он дает понять, где ты сейчас находишься с точки зрения соотношения капитала и расходов.

Дальше уже начинаются более сложные вопросы на тему: а какие умения на этом уровне наиболее важны? а что с этим капиталом лучше всего делать? и т.д. Но это уже не относится к самому коэффициенту, его лучше не трогать, на мой взгляд.

  Развернуть 1 комментарий

@PavelKomarovskiy, я и не предлагаю вводить навыки в уровни финансовой свободы и уж тем более в КФС. Чем проще, тем лучше.

Я просто забежал вперёд, подумал для чего вам может понадобится КФС и предположил, что вы будете рассказывать как перейти с уровня на уровень. А значит, какие знания получать и какие навыки развивать.

Если я не угадал, то сорри. В любом случае буду ждать следующих глав, пока очень интересно.

  Развернуть 1 комментарий
Михаил Disputy, Разработчик ПО 6 ноября в 19:37

Я бы дополнил первую иллюстрацию ведерком KFC на дне ямы ☺

  Развернуть 1 комментарий

@Disputy, я хотел про это отдельный мем сделать! Но потом что-то решил, что семи картинок на главу должно быть достаточно)

  Развернуть 1 комментарий
Andy Garsia, Бухгалтер 7 ноября в 13:51

В моей голове не укладывается мысль, что квартира, которая является единственным жильём - это капитал. Особенно в ситуации, когда КФС равен примерно 0.25 - "финансовая подушка". Ведь обычно под финансовой подушкой подразумевается что-то высоколиквидное. Да, вероятно, математически это верно, но психологически вызывает диссонанс.

Ещё небольшой дискомфорт вызвали блудницы у Василия. У меня в планах было дать почитать книгу детям. 16+? 😊

В остальном - всё замечательно. Ждём продолжения.

  Развернуть 1 комментарий

@Andy_Garsia, ну вы подумайте сами, вы работали много лет, чтобы выплатить ипотеку за квартиру или просто накопить на нее.
А тут выясняется, что капитала то никакого и не создано, все в унитаз. Так что ли?

Обычный контраргумент: если квартира большая и в центре города, например, то на старости лет (или просто когда дети уедут) можно обменять ее на однушку на окраине и высвободить капитал.
А можно обменять на квартиру в более приятном климате, но где по каким-то причинам цены не столь высоки.

  Развернуть 1 комментарий

В моей голове не укладывается мысль, что квартира, которая является единственным жильём - это капитал.

@Andy_Garsia, у меня наоборот - не укладывается мысль, что квартира может быть не капиталом)

Ещё небольшой дискомфорт вызвали блудницы у Василия. У меня в планах было дать почитать книгу детям. 16+?

Я подумаю... Вообще, можно сказать, что это просто заблудившиеся люди, которым Василий помогает )

  Развернуть 1 комментарий
Alex P, Software Engineering 7 ноября в 18:07

Отлично!

Отдельное спасибо, Павел, за вмененную аренду. Прекрасный способ не впадать в крайности при учете недвижимости в капитале.

Небольшая поправка по числам. Аренда 600к в год означает стоимость квартиры не 10М, а 15-20М.
Отсюда мысль: идея "КФС при приобретении недвижимости не меняется" может увести не в ту степь. Получается как бы и все равно куда мы разместим капитал. Расходы/доходы/КФС не меняются.

Возможно стоит это оговорить отдельно, или сослаться на будущую главу (если такая есть), где рассматривается сравнение вложений в недвижимость VS фондовый рынок.

А возможно и стоит ввести какой-то вторичный коэффициент, который все же эту разницу альтернативных будущих доходностей будет учитывать сразу.

  Развернуть 1 комментарий

@alex_p, я тут когда свой локальный рынок изучал, понял, что арендная доходность падает от увеличения площади/комнат квартиры. Не знаю, как в Москве.

  Развернуть 1 комментарий

@Disputy, именно этот параметр я не оценивал, но стоимость метра точно падает.
Кроме того, есть фазы рынка. Например, за последние пару лет стоимость метра увеличилась процентов на 50. А аренда почти не выросла. Не знаю, может и догонит когда нибудь. Но меня смущает то, что купил Василий свою аренду за 20М или за 30М, никак не отражается на КФС

  Развернуть 1 комментарий

@alex_p, в Москве вообще сейчас отвратительная gross rental yield, которая прямо шепчет, что не надо покупать.
Хотя конечно, когда можно взять 12 лямов в долг под 5-6%, это все равно может быть выгодной сделкой на горизонте в пару десятков лет.

  Развернуть 1 комментарий

Но меня смущает то, что купил Василий свою аренду за 20М или за 30М, никак не отражается на КФС

@alex_p, если он купил по рыночной цене - то действительно не отразится, всё правильно.

Но чаще всего, конечно, люди покупают не ту квартиру, которую до этого арендовали. Здесь часто происходит скрытый рост расходов на аренду: раньше арендовали за 20к/месяц, а свою квартиру купили "попросторнее" - так что implied rent в ней на самом деле 35к/месяц. На глаз незаметно, но КФС на самом деле просел в результате сильно.

  Развернуть 1 комментарий

@Disputy,

в Москве вообще сейчас отвратительная gross rental yield, которая прямо шепчет, что не надо покупать.

Да. А может и нет :)
Чего далеко ходить, давайте возьмем меня. Я с этой же логикой несколько лет сидел на заборе. Ну оно и так было дорого относительно аренды!
Но что-то пошло не так, и прилетел сюрприз в виде льготной ипотеки. Цены выросли еще почти в полтора раза.
А покупать-то надо, теперь и ребенок уже появился :)
Есть и солидный аргумент в виде роста или стагнации цен - 30 трлн руб на депозитах физиков.

  Развернуть 1 комментарий

Аренда 600к в год означает стоимость квартиры не 10М, а 15-20М.

@alex_p, сейчас придет @iroslyakov и расскажет нам, что 6% rent yield - это нормальная ситуация в целом. =)

Отсюда мысль: идея "КФС при приобретении недвижимости не меняется" может увести не в ту степь. Получается как бы и все равно куда мы разместим капитал. Расходы/доходы/КФС не меняются.

Я намеренно сделал КФС простым в расчете - он показывает только текущее соотношение капитала и расходов, ничего больше. Конечно, важно, как конкретно с капиталом будет управляться его владелец - но об этом подробно будет только во второй части книги (вскользь пишу про это в абзаце про фин. независимость).

  Развернуть 1 комментарий

@PavelKomarovskiy, я бы наверно ввёл коэффициент набора КФС, как производную. По аналогии со "скоростью" - "ускорением". Вот для этого ускорения как раз и важно как распределять капитал.

  Развернуть 1 комментарий

@alex_p, употребление слова "производная" в книге сразу сокращает целевую аудиторию минимум на порядок. =)

  Развернуть 1 комментарий

@PavelKomarovskiy, понимаю) может быть как-то проще можно изложить.
Иначе получается, что жигуль, выжимающий в конце своего разгона 80кмч, и ламба, набравшая их за пару секунд, как бы одно и тоже, в терминах скорости (КФС), но мы-то знаем, что будущее (определяемое ускорением) у них кардинально разное.

  Развернуть 1 комментарий

@alex_p, в моей трактовке, КФС — это точка в пространстве, а не скорость.

  Развернуть 1 комментарий

@PavelKomarovskiy, ну хорошо, два Василия на двух авто одновременно на трассе в одной точке.
А вот то, что один на жигуле, а другой на ламбо, опущено для упрощения)
Ладно, я думаю, вы поняли про что я. Я просто предложил 🙌 Буду с удовольствием следить за дальнейшими выпусками

  Развернуть 1 комментарий

@alex_p, скорость - это функция риска)

  Развернуть 1 комментарий
Виталий Алматы, Управляющий директор финансовой организации 8 ноября в 03:13

Сорри, забыл написать методику: опорные сигналы в педагогике.

  Развернуть 1 комментарий
Игорь Колышкин, Техдир в геймдеве 15 ноября в 16:55

И всё-таки про вмененную ренту: в некоторых случаях я бы не учитывал её (ниже напишу в каких).

Мне нравится, что автор к каждому уровню КФС приложил качественное описание и дал им подходящие названия: сразу нутром понимаешь, чем человек на уровне шаткий баланс отличается от подушки безопасности.
А теперь, пример: возьмём Альтер Эго Васи - Петю.
Копить Петя не научился и спускает все деньги, что зарабатывает (400к). Но живёт он со своей бабушкой и она подарила внучку квартиру, и не хрущ какой-то, а стоимостью 10млн, которую можно было бы сдавать за 600к.
КФС no rent = 0 (Чистый Капитал) / 400к = 0
КФС rent = 10000к (Чистый Капитал + квартира) / 1000к = 10
Смотрим на два описания:

  1. " Что, если вас уволят с работы? Что если вам или вашим родственникам (бабушке) понадобится дорогостоящее лечение? Когда у вас нет никаких накоплений, любая из этих ситуаций может обернуться финансовой катастрофой."
  2. "Пять годовых расходов – это уже достаточно внушительные чистые активы. Если грамотно распоряжаться таким капиталом, то доходы от его инвестирования могут составить существенную прибавку к вашим трудовым доходам. Именно поэтому на данном этапе важно закрепить навыки эффективного управления капиталом"

Под какое из них лучше подходит Пётр - вопрос риторический, так как слово капитал он слышит только по телевизору в вечерних программах про загнивающий запад ;)

  Развернуть 1 комментарий

С другой стороны, вменённая рента, слишком интересная концепция, чтобы от неё отказываться.

Моё мнение: стоимость квартиры и вменённая ренту, можно (хоть и не обязательно) добавлять в формулу КФС, но только после прохождения определённого уровня. А именно 4го Взлётная полоса.

Люди на 4м уровне уже смогли вылезти или не попадать в финансовую яму, сформировали подушку безопасности и ощутили, как это приятно не беспокоиться о завтрашнем дне и иметь время на передышку. А главное, они ... смотрим описание уровня:
"вы понемногу можете начинать заниматься по-настоящему долгосрочными инвестициями... сам факт того, что у вас появляются средства для долгосрочных капиталовложений, помогает существенно расширить горизонт финансового планирования.

И вот когда у человека появился горизонт планирования в ГОДАХ (а не в днях до зарплаты), то тогда уже можно подходить к квартире, как к капиталу.

  Развернуть 1 комментарий

@PavelKomarovskiy, с точки зрения статьи даже менять почти ничего не нужно, а только передвинуть раздел про Вменённую ренту после описания уровня 4.
Получится второй слой: сначала на уровнях 1-4 КФС считается по упрощённой схеме, а затем его можно проапгрейдить с помощью Вменённой ренты.

  Развернуть 1 комментарий

Под какое из них лучше подходит Пётр - вопрос риторический, так как слово капитал он слышит только по телевизору в вечерних программах про загнивающий запад ;)

@igor-kaa, концептуально не вижу никаких проблем с тем, чтобы считать Петра в значительной степени финансово свободным. Как минимум - очень сильно более свободным, по сравнению с ситуацией, где у него этой квартиры не было бы. Сейчас, по крайней мере, в худшем случае ему будет где ночевать и питаться дошираками. Приравнивать это к ситуации, где Петру даже негде жить в случае чего, мне кажется точно неправильным. Большинство людей это понимает на интуитивном уровне - с собственным жильем чувствуешь себя в большей финансовой безопасности, чем без него.

"Пять годовых расходов – это уже достаточно внушительные чистые активы. Если грамотно распоряжаться таким капиталом, то доходы от его инвестирования могут составить существенную прибавку к вашим трудовым доходам. Именно поэтому на данном этапе важно закрепить навыки эффективного управления капиталом"

Что касается качественного описания – то мне тоже кажется, что оно нелпохо подходит к ситуации Петра. У него действительно есть существенный капитал, и неплохо бы ему поразмышлять, эффективно ли он им управляет, или нет. Вполне возможно, что для него было бы лучше съехать на жилплощадь попроще и подешевле, а высвободившуюся разницу куда-то вкладывать. Готов ли он к этому с точки зрения наличия знаний и умений - это вопрос второй.

  Развернуть 1 комментарий
Даниил Кононенко, Программист, ученый, стартапер 17 ноября в 12:25

Не хватает дисклеймера: не является рекламой сети ресторанов быстрого питания.

  Развернуть 1 комментарий

@PavelKomarovskiy, и чисто из любопытства: почему КФС(вободы) , а не КФН(езависимость). Неужели из-за алюзии на "курочку" :)

  Развернуть 1 комментарий

@igor-kaa, полная независимость - кандидат физических наук?)

  Развернуть 1 комментарий

@Disputy, лол, это кстати название моей кафедры в инсте. Квантовой Физики и Наноэлектроники

  Развернуть 1 комментарий

@igor-kaa, мне показалось, что финансовая независимость - это самая последняя ступенька, и лучше не называть этим устоявшимся словосочетанием всю шкалу. Плюс мне нравится идея "капитал = свобода в широком смысле".

  Развернуть 1 комментарий

😎

Читать можно всем, но комментирование доступно только участникам Клуба.

Что вообще здесь происходит?


Войти